主持人：感謝董總，下面有請出天安駿業集團智慧園區董事總經理--汪成志先生帶來深圳城市更新案例的分享，《天安云谷智慧園區城市更新與產城融合的實踐探索》。

天安駿業集團智慧園區董事總經理 汪成志

　　汪成志：我是深圳天安云谷智慧院的淺成志，很高興到這里來交流和學習。聽了剛才各位大咖們的精彩分享，說實在的，我這個混際在地產圈的IT人受益匪淺，要我談什么分享是班門弄斧了，我今天把天安云谷做的一點具體工作給大家做一個匯報。匯報有四點，前面是對城市更新的理解，后面一點是我們的的工作。
　　除了就事論事的談城市更新，我們還可以把它放到更大的時間尺度上來看，回到城市的本源，城是什么？墻，市就是集市，大家到這里來進行交換和交換，城市它的它的本源就是安全的居所和交換的場所，我們可以在這里保存財富建立大型公共設施，我們在城市里面可以很方便的交換生活和生產的物資，因為我們有面對面溝通的條件，正因為我們面對面溝通，除了物資的交換還有想法的交換，只有在這種充分的，高密度的，溝通的環境當中，它是很好創新的環境，包括技術上，產業上和社會上的，所以近兩年有本流行的書，說城市是我們人類文明創新成果和財富最大的載體。隨著人類社會從農耕文明發展到商業文明，工業文明和今天的后工業文明，城市形態也從農業城市，商業城市，工業城市到后工業城市發展。就在當代，也沒有一層不變的固態城市，只有隨著趨勢不斷變化革新的城市，以美國東海岸的紐約，波士頓等城市為例，從上世紀上半期到今天，也經歷了向心城市，化階段，郊區城市化階段，逆城市化階段，再到再城市化階段，城市的生命周期，興起，繁榮，衰敗與重生。我們理解城市更新是重構屬于我們這個時代的城市，它是發展理念的升級。那以人為本，全面協調可持續發展已經寫入了黨章的總章，以人為本已經成為我們今天做城市更新的指導精神和指導思想，城以產立，人因產聚，產業是城市發展的優先考慮因素，沒有產業就D GDP，沒有稅收，沒有人才，沒有就業的機會，沒有產業的睡城，望京，回龍觀，惠陽。中國這些年發展都以人為本的產城融合，大干快上，的園區，新城和CBD，有的城市就為了抓住在4萬億的機遇，工業區大開發和上樓的農民，到了今天這都是成了問題，這些失地的農民要維穩，很漂亮的廠房，兩三年建起來，新城的CBD到了晚上都人煙稀少，在很多一二線城市，城市的春運都突顯出了規劃和建設中的不合理。
　　所以這種只求速度，不顧其余的模式，讓我聯想起培養皿的細菌，我們人類雖然今天已經站到頂端，但是和那些細菌一樣，他們最終都是死于自己的代謝物造成的污染，不管之前條件有多么合適，只顧速度，不探尋為什么要發展，這個模式是不可持續的。所以以人為本才是真正城市的可持續發展，咱們中國的文化從古至今都是堅持天地萬物為人為貴。我們過去應該說在世界范圍內，我們是有人口紅利的，過去幾十年，但是我們對人口紅利只是作為低端的勞動力，更嚴重的現實是我們人口紅利在不斷消失，我們是9億勞動人口養5億人，倒過去可能就是5億人養9億人，這個人才資源會越來越貴，會形成人才資源的爭奪戰，他們對城市仁居的要求不僅僅是有飯吃，有窩居的環境，他們要有幸福感的的環境，他們需要健康，教育和養老，生存之外，還有詩和遠方。如果我們解決好了城市的規劃問題，建設問題，詩和遠方一樣可以存在于城市當中，比如說用調整的交通網形成網狀連接城市群落，解決大范圍的通勤耗費，我們注意去用文化涵養城市，然后在產業的區域的建設上形成生態性的集聚，我們不僅僅要世界500強，我們要大企業和小微創企業在一起共生，形成有活力的產業生態。
　　以這個為基礎，我們形成了產城社區開發的四個導向，以公交為導向的開發，TOD，以生態為導向的開發，EOD，以健康為導向，醫生和社區都可以無縫結合起來，EOD，還有KOD。除了這四個導向之外，我們今天還必須面對，以及很重點思考的一個內容，我認為我們在一個智能化的時代背景之下，它必然對我們城市，更新改造發揮出巨大的影響。其實不僅是今天，從1946年，全球第一臺計算機在美國誕生開始，電腦和IT就開始影響我們人類的社會和城市，當然最初網絡是很弱的，數據帶寬只是比特級的，由于電腦龐大昂貴，只能在大企業，大機構里面使用，隨著技術的發展，在微軟，像英特爾這些企業的合作之下，那么從七八十年代到九十年代中期，我們在全球大部分范圍內實現了每個辦公桌上面都有一臺電腦。大小的企業都開始實施管理的信息化，全球化，企業對企業的電子貿易也開始興盛起來，各種業務都要上網，1999年以雅虎為首的互聯網浪潮代表為例，到了10年之后，我們突然又刷新了對信息化普及的認識，因為移動互聯網到來了，智能手機，你一個桌面，一個電腦過時了，今天我們每個人至少一臺手機，全球數十億人可以實時的連接，進行移動的社區，移動的電商，淘寶和京東盡管2000就誕生了，它占到國家零售總額的20％是近幾年才開始發生的事，沒有移動電商是不能做成的，互聯網已經成為政府管理運營的基本手段，大智慧城市，各種硬件軟件已經綜合發展到一定程度，開始受到重視，整個時間發展的軸線也體現出技術發展的成本開始降低，每年降低一倍，速度和運算速度會提高一倍。
　　接下來我們會進入什么時代呢？智能時代，有主要幾個技術，萬物互聯，09年的時候，溫家寶總理就提出過萬物互聯，今天的價格只有當初價格的十分之一，這個趨勢還會持續下去，這就意味著，今天咱們人手一個手機，這個是有計算能力的，然后我們有少量的投影儀，電腦，有計算能力，能夠連接的設備和設施不會超過100個節點，真正萬物互聯來的時候，就一個房間里有計算能力的節點可能會超過10倍，100倍。以這個為基礎，我們人工智能和大數據和云也會越來越重要，人工智能，今年阿爾法GO戰勝人的例子，京東將來要用無人機，現在已經慢慢開始有了，你說我要一個禮服，全城定貨，你沿城一路走，這個直升機一直跟著，京東兩到三年一定會實現這一點。人工智能，大數據和云是融合發展的，大家很多人都有蘋果手機，在蘋果手機的照片里面，有一個功能叫做回憶，這是我的一個哥們，初中同學在蘋果視覺人工智能的主要研發帶頭人之一，大家用過就知道，它自動把你和家人，朋友歸類，你去了什么地點，當時是什么天氣，然后它會自動配給地點和文化，和人群有關的音樂把它集成冊，這些都是自動化的，剛開始識別率非常低，但是隨著蘋果用戶越來越多，大家上傳的照片，傳到云上的照片越來越多，機器的智能就越來越強，今天集結成冊和配比音樂的準確度就越來越高了。所以我們原來想象人工智能可能是獨立的機器人，它更像終結者里面天網的模式，所有的數據都到云上去，像谷歌和百度一樣，它的平臺越大，能力就會越強，智力就會越強。
　　萬物犙和ABC將給城市空間帶來什么呢？第一個是物理空間全面的智能，感知和數據化，第二，共享經濟隨需使用，按使用付費，還有傳統物理空間，它商貿的功能，儲物的功能將轉變為人文體驗的載體，城市核心價值也會變成創新的連接。空間智慧化，我們這些傳感能力提升100倍以后，我們說5G比4G不止快5倍，是快100倍，5G可以很平順的在手機上看高清的電影了，有了5G之后，2個G的電腦一秒鐘就轉過去了，這個空間就會變得一個活的，它能夠了解我們進來的每一個人，每個人的特點，我們呼吸當中傳遞出的信息元素都能收集起來，能做出預測。我們常說小狗是人類最好的朋友，為什么呢？通過長時間的相處，它們很了解我們，我們一個眼神就有很好的配合，大家想過沒有，有這么高智能的空間，會不會取代我們的寵物，成為最了解人類的東西，成為人類的朋友。當連接變得便捷，原來的昂貴的資源，擁有不如共享，滴滴優步，我們不用去買一輛昂貴的特斯拉，你去哪里，為這一段距離付費就夠了。還有ABU，U＋青年公寓，做的租房的這個，還有WEWORK和優客工廠，共享的不只是物理空間，還有其他的一些元素。
　　所以我們說互聯技術促進了共享經濟，使用者不再需要擁有所有權以及為此付出額外的成本，隨需使用，這樣是可以節約城市的總成本，城市本來就是最典型的共享經濟，如果沒有城市的公共服務，城市的魅力何在，云計算更是如此，云的計算能力，存儲能力都在云上，被所有用戶接受的。房子是用來住的，不是用來炒的，強調的就是它的使用權，不是產權和交易價值。所以當機器逐漸替代人成為勞動生產力，我們城市空間會向物理的空間去轉移，如果你只追求交易和倉儲的成本，那它會有東西來替代，比如說成為文化藝術的展現場所，服務型的場所，以及人和人溝通的社交場所。所以當人工智能替代了人的價值之后，城市的物理功能弱化之后，城市的經濟和價值核心，我們說它就是創新，我們說原來城市好的地段是好的資本，我們說它的價值將主要體現在對于高價值的人和資源的連接，比如對文化創意的連接，對人機網絡的連接，對各種創新要素的連接，對產業協作平臺的連接。
　　所以傳統的地產重點是物理空間的建造和交付，我們未來地產核心的環節在于產業資源的整合和城市功能的運營，我們以連接為核心，以大數據為驅動，產業生態鏈不斷聚合，形成人才創新服務體系。理念說了這么多，實踐才是檢驗的標準，下面把天安云谷的情況做下匯報。項目的基本資料，我們就是位于深圳中總核心區，占地是76萬平米，是深圳最早也是最大的更新項目之一，我們將產生，生活，學習，商務全面結合。感謝各界政府的支持與關愛，我們獲得了很多的稱號和榮譽，比如說深圳十三五示范項目，廣東省示范小鎮等等，我們是產業與融合民地區。我們打造了城市功能，我們這里有公交樞紐站，文化中心，公園，中小學等等一系列的商務酒店，人才公寓都在這里。一期是13年開建，15年建成，建筑面積是50多萬，我們很注重生態環境的打造，那今天它的招商入駐率已經滿了，不到兩年的時間里，我們也是商業用房的租售冠軍，高新人才超過3萬人，年產值突破了1500億元，包括華為終端的1200億，二期預計今年年底交付，占地8萬多，總建筑面積是80多萬，有研發大廈，商住空間，多功能展覽館等等。我們的密度確實比較高，但是以辦公商業為主的功能當中，和 也開發了綠色的城市空間，比如說云悅花谷，彩虹橋等等。這個圖效果不太好，但是大家看得出來，都是老舊的廠房，很多還是重污染的，這是我們建成之后的效果圖，今天這一片已經建成了四分之一的位置，它是以村集體物業資產2億元，年產值，2到3億元，人員牲就是普工，我們現在是村集體物業資產40億元，年產值，超過1500億，人員特征是高科技人才。
　　可以說天安云谷的創新是創造了多方的共贏，我們說城市更新的關鍵環節，我們到底是怎么思考的，我們說其更新和價值的提升，最終目標還是要更好的滿足企業，人才，居民，用戶的需求，以用戶的需求為終點，所以我們前面所有的規劃，招商，成效，最終還是在運營當中體現的。我們的理念是以終為始，這是我們2011年開始做這個項目就堅持的一點，如何運營，用運營去驅動才是決定性的關鍵環節。那么天安云谷的運營是以物理的空間為基礎，但是能夠充分的利用最新各種技術，將一切資源服務化。這里面有兩大要點，第一是建立以企業和人才為核心的社區生態圈，今天的社區網絡可以極大的促進人員連接，我們有了人員畫像就能更精準的把控他們的需求，我們把這些資源用于云平臺，不管是辦公，會議室，還是節能的設備，還是出行的工具，可以讓用戶按需使用，在園區內達到最高的便捷性，最有趣的體驗。
　　所以看到這個，我們也可以真正的解釋我們為什么叫天安云谷，智慧園區的英文，什么是云？其實云不是某一個黑科技，云是在虛擬化和計算的基礎之上的，它是將一切資源服務化的交付模式，共享資源，無須購置，即用即聯，按需付費。標準的云計算，包括基礎設施服務，我們天安云谷就是園區服務，通過云平臺，為企業和人才的集聚發展，提供關鍵的新資源的服務。我們為入住園區的用戶提供一系列的幫助，從華為這種大型企業到小微企業都可以在這里降低企業運營成本，把自己主要的精力和資源聚焦到核心業務上。企業最終也是由人組成的，我們為人才提供輕松的辦事，大量的樂活，樂視，樂購的活動，他們的衣食住行學，從硬件設施，軟件設施平臺和服務都組織起來，我們目標是打造一個人才匯聚之谷。
　　前面所說的企業和人才服務，都是CC＋APP，，我今天要強調的，智慧園區，我們也做智慧園區，我們也做一個APP，其實智慧園區不僅僅是APP，它只是浮在海面的冰川一樣，大頭在下面。我們還有一張網和一個數據中心，全面形成一體化的聯動管控，我們形成園區的運營和駕駛中心，我們的總裁駕駛艙，我們今天園區所有的通行，停車和消費都是一卡通的，招商都可以在這個里面進行管理，能耗，每天的，每個月的，和去年的對比，定期形成報告，可以給到園區的企業，我們整個制造的過程，24小時施工的全過程。我們的招商，客戶資源，房源和整個招商過程的規范，以及后續的持續服務。所以說APP其實只是用戶界面，智慧APP真正的價值是軟硬服務體系。通過這幾年的努力，我們也發現，智慧和平臺可以優化空間設施的使用效率，可以優化用戶的使用體驗，下一步我們期待萬物互聯使空間，設施和服務數據化，為人工智能奠定基礎，這是我們未來的一些部署，全面感知和互聯易控，智慧運營中心，社區整體在線，云服務，這些就不展開講了。我們這些技術元素都會在當中發揮很大的作用，那么下一步不是很遙遠，就在二期和三期我們就會用它來代替實際卡，將來是無卡通行，無卡消費，我們會從簡單的設計模型進入長期的運維階段，我們能耗不僅僅是只輸出一個運營報告，而是和傳感器聯動起來，形成管理，我們把大數據，人工智能和云結合起來形成園區的大腦，把政府的政策自動的推給他，那么那些創業的企業，會把我們的合作伙伴，富士康，還有珠三角地區電子制造的這種中小的企業，形成一個柔性的制造平臺，讓每個平臺都能對接很好的資源，無人駕駛最好的是輕車熟路，它是車跟環境的接觸，這個也會在我們園區優先的實現。廣東，深圳是臺風多發的地區，我們會把園區的管理和人工智能結合起來，形成聯動。
　　未來的智慧園區是這樣的，對于人來說，它是一個智能便捷的生活空間服務，對于企業來講，它是服務，這個不僅僅是產業園區里，今天我們已經和深圳的很多企業合作，做一些風格化管理，社區，應急指揮，交通疏導，出租屋管理，森林防火，我們都有合作。回到今天主題上，其實我們說傳統房地產，園區的供給側只是物理的供給，今天我們要改變一個供給的內容，適應新的趨勢，我們的人才需要什么樣的環境，他包括的資源服務和體系，以及我們供給的模式，我們要在一個自然環境的背景下來實現它。我們將通過智慧的平臺和服務，促進產能的更新和發展，就像中央會議上所說的，構建開放高效的創新資源共享網絡，不斷推動城市向更高目標邁進。我的匯報就講到這里。
　　主持人：感謝汪總，感謝以上五位嘉賓的分享，我們今天的論壇到此結束，感謝所有與會嘉賓和參會代表！