??序言：銀發(fā)人居，讓老年人住的更好

??銀發(fā)經(jīng)濟(jì)與養(yǎng)老事業(yè)雙軌并行，在驅(qū)動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的同時(shí)，夯實(shí)社會(huì)責(zé)任、保障老年人的頤養(yǎng)生活。銀發(fā)人居將以“住的場(chǎng)景”帶動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)所涵蓋的“衣食住行用，康養(yǎng)文旅服”十大產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。銀發(fā)人居是銀發(fā)地產(chǎn)的延伸，以老年人生理、心理和社會(huì)需求為導(dǎo)向，通過(guò)空間設(shè)計(jì)、服務(wù)配套和社會(huì)治理，打造適合老年人“住的安心、活的舒心、融的進(jìn)去”的居住生態(tài)。銀發(fā)人居是銀發(fā)經(jīng)濟(jì)與養(yǎng)老事業(yè)在住房領(lǐng)域中的融合聚焦。

??在此背景下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)康養(yǎng)分會(huì)聯(lián)合復(fù)旦老齡研究院、克而瑞漾美、上海易居房地產(chǎn)研究院共同出品了《中國(guó)銀發(fā)人居發(fā)展報(bào)告》。作為中國(guó)首個(gè)銀發(fā)人居領(lǐng)域的專項(xiàng)發(fā)展報(bào)告，旨在系統(tǒng)梳理銀發(fā)人居的發(fā)展內(nèi)涵與外延、現(xiàn)狀場(chǎng)景、機(jī)遇與挑戰(zhàn)，為政府、企業(yè)及社會(huì)各界提供兼具理論深度與實(shí)踐價(jià)值的行動(dòng)指南。

??第一部分 核心理念：雙軌并行的中國(guó)方案

??1.1 銀發(fā)經(jīng)濟(jì)與養(yǎng)老事業(yè)：共生而非替代

??中國(guó)老齡化應(yīng)對(duì)策略采取“雙支柱”模式，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)與養(yǎng)老事業(yè)重在從市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)和政府責(zé)任出發(fā)，形成經(jīng)濟(jì)活力與社會(huì)穩(wěn)定的雙重保障，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)升級(jí)”與“民生兜底”的平衡，兩者通過(guò)功能互補(bǔ)、資源協(xié)同，構(gòu)建起一個(gè)閉環(huán)生態(tài)系統(tǒng)。在這個(gè)系統(tǒng)中，二者既有明確的功能分工，又能形成完整的價(jià)值閉環(huán)。

??①養(yǎng)老事業(yè)：是由政府主導(dǎo)的社會(huì)保障體系，旨在滿足老年人基本生活需求“社會(huì)兜底”機(jī)制。

??②銀發(fā)經(jīng)濟(jì)：通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制滿足老齡群體多元化需求，向老年人提供產(chǎn)品或服務(wù)，以及為老齡階段做準(zhǔn)備等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總和，覆蓋面廣、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、業(yè)態(tài)復(fù)合、潛力巨大。

??1.2 銀發(fā)經(jīng)濟(jì)與銀發(fā)人居：萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略樞紐

??銀發(fā)人居是銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的核心支柱領(lǐng)域，既是消費(fèi)升級(jí)的載體，又是產(chǎn)業(yè)鏈整合的樞紐。

??當(dāng)前中國(guó)55歲及以上人群已超4億，居住需求正從滿足基礎(chǔ)生活照料的傳統(tǒng) “養(yǎng)老居住”，向融合健康管理、智慧交互、社交參與等功能的 “銀發(fā)人居生態(tài)” 全面升級(jí)。通過(guò)整合適老住宅、智慧服務(wù)、健康管理等多元業(yè)態(tài)，“居住場(chǎng)景” 正與銀發(fā)經(jīng)濟(jì)深度聯(lián)動(dòng)--不僅帶動(dòng)建筑裝修、智能科技、康復(fù)器械等產(chǎn)業(yè)協(xié)同升級(jí)，更形成以居住空間為載體、數(shù)據(jù)互通為紐帶的“居住-服務(wù)-產(chǎn)業(yè)”一體化的生態(tài)圈，成為撬動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心引擎。

??1.3 創(chuàng)新引領(lǐng)：定義銀發(fā)人居新模式

??報(bào)告首創(chuàng)“銀發(fā)人居”系統(tǒng)性理念與內(nèi)涵，超越傳統(tǒng)養(yǎng)老范疇，銀發(fā)人居是銀發(fā)地產(chǎn)的延伸，以老年人生理、心理和社會(huì)需求為導(dǎo)向，以居住空間為支點(diǎn)，以空間適老化改造為基底、智慧技術(shù)賦能為支撐、社會(huì)治理協(xié)同為紐帶，構(gòu)建集 “安全保障、生活便捷、社會(huì)融入” 于一體的長(zhǎng)者友好型生態(tài)體系。

??1.4 銀發(fā)人居需求：呈現(xiàn)多元且層次分明的特點(diǎn)

??本報(bào)告將銀發(fā)人群年齡界定為55歲及以上的人群。考慮到不同年齡段銀發(fā)人群存在差異化需求，進(jìn)一步將銀發(fā)人群劃分為三大類型：55-64歲的銀發(fā)低齡人群、65-79歲的銀發(fā)中齡人群以及80歲及以上的銀發(fā)高齡人群。

??不同年齡段人群的銀發(fā)人居消費(fèi)需求存在顯著差異。55-64歲：品質(zhì)型居住改善、活力社交與旅居度假需求強(qiáng)烈。65-79歲：適老化改造與健康管理配套剛性需求。80歲及以上：全屋智能監(jiān)護(hù)與失能輔助個(gè)性化適配。

??1.5 銀發(fā)人居政策：構(gòu)建新型人居理念

??“銀發(fā)人居”是我國(guó)應(yīng)對(duì)人口老齡化和推動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的背景下形成的新型人居理念，這一理念體現(xiàn)了銀發(fā)經(jīng)濟(jì)與人居環(huán)境協(xié)同發(fā)展的新方向。在該理念的指引下，我國(guó)銀發(fā)人居政策大致可分為既有時(shí)間順序，又是自上而下，構(gòu)成了“銀發(fā)人居”的完整政策邏輯體系。

???理念引領(lǐng)與試點(diǎn)探索階段：2006年，世界衛(wèi)生組織提出“老年友好城市”的理念。2009年，全國(guó)老齡辦借鑒世界衛(wèi)生組織關(guān)于老年友好城市建設(shè)的理念，在全國(guó)選取了經(jīng)濟(jì)條件比較好、老齡工作基礎(chǔ)比較扎實(shí)的東部地區(qū)和東北地區(qū)7省15市進(jìn)行“老年友好城市”試點(diǎn)。

???老年宜居環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)階段：十三五時(shí)期（2016-2020），我國(guó)出臺(tái)了一系列配套政策文件進(jìn)一步構(gòu)建起清晰的政策標(biāo)準(zhǔn)體系。

???系統(tǒng)實(shí)施階段：側(cè)重適老化改造與無(wú)障礙建設(shè)，進(jìn)入“十四五”時(shí)期（2021-2025），老年宜居環(huán)境建設(shè)已被納入國(guó)家戰(zhàn)略，政策實(shí)施逐步走向系統(tǒng)化。

???實(shí)踐案例：典型示范與創(chuàng)新推廣。2020年12月9日，衛(wèi)生健康委和國(guó)老齡辦聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展示范性全國(guó)老年友好型社區(qū)創(chuàng)建工作的通知》，決定在全國(guó)開(kāi)展示范性全國(guó)老年友好型社區(qū)創(chuàng)建工作。到2025年，目標(biāo)是在全國(guó)建立5000個(gè)示范性城鄉(xiāng)老年友好型社區(qū)，至2035年實(shí)現(xiàn)全國(guó)城鄉(xiāng)社區(qū)的全覆蓋。

??1.6 銀發(fā)人居發(fā)展愿景：讓老年人住的更好

??銀發(fā)人居發(fā)展的愿景與使命，始終錨定“讓老年人住的更好”這一核心命題。以適老化為核心，通過(guò)無(wú)障礙空間設(shè)計(jì)、智能安全監(jiān)測(cè)系統(tǒng)和便捷生活配套的整合，打造安全、舒適且充滿尊嚴(yán)的居住空間；以智慧化為載體，整合醫(yī)療資源、文化娛樂(lè)和社交平臺(tái)，滿足老年人健康管理、情感陪伴和自我實(shí)現(xiàn)的多元需求；以代際共融為特色，創(chuàng)造跨年齡互動(dòng)場(chǎng)景，讓銀發(fā)群體在參與社區(qū)共建中持續(xù)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值。

??通過(guò)多方協(xié)作，重塑老年生活可能：讓長(zhǎng)者不僅能養(yǎng)老，更能享受“享老”的生活品質(zhì)，在熟悉的環(huán)境中延續(xù)社會(huì)鏈接，最終實(shí)現(xiàn)“老有所居、老有所享、老有所養(yǎng)、老有所為、老有所樂(lè)”的銀發(fā)安居圖景。

??第二部分 創(chuàng)新實(shí)踐：八大場(chǎng)景定義未來(lái)

??銀發(fā)人居八大場(chǎng)景涵蓋銀發(fā)友好社區(qū)、CCRC 可持續(xù)照料社區(qū)、銀發(fā)綜合體、銀發(fā)公寓、市場(chǎng)型養(yǎng)老院、銀發(fā)商業(yè)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園及銀發(fā)旅居。各場(chǎng)景從市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展模式、核心挑戰(zhàn)、優(yōu)化建議四個(gè)維度，系統(tǒng)提煉實(shí)踐觀點(diǎn)與創(chuàng)新路徑。

??【場(chǎng)景1】銀發(fā)友好社區(qū)：長(zhǎng)者樂(lè)老享老的“家園”

??銀發(fā)友好社區(qū)是滿足銀發(fā)長(zhǎng)者舒適居住、文化享受、健康訴求、愉悅交流、積極創(chuàng)造等一系列需求的空間載體，是銀發(fā)人居的核心。建設(shè)銀發(fā)友好社區(qū)，需要統(tǒng)籌兼顧“新建銀發(fā)友好社區(qū)和老舊住宅適老化改造”兩個(gè)方面，需要物質(zhì)空間建設(shè)和社區(qū)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)“兩手抓”。

??通過(guò)探索與實(shí)踐，杭州之江陶然里、溧陽(yáng)國(guó)際康養(yǎng)城等新建銀發(fā)友好社區(qū)，提供豐富的配套服務(wù)、完善的生活服務(wù)受到銀發(fā)長(zhǎng)者的青睞。與此同時(shí)，我國(guó)多地進(jìn)行了大量老舊住宅適老化改造，積累了大量寶貴的經(jīng)驗(yàn)，但也暴露了過(guò)度依賴政府補(bǔ)貼，市場(chǎng)化作用發(fā)揮不足、缺乏全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量參差不齊等諸多短板。

??大力發(fā)展銀發(fā)友好社區(qū)，既要鼓勵(lì)新建社區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，更要聚焦老舊住宅的適老化改造。需從三方面發(fā)力：①出臺(tái)政策，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)化資源參與，鼓勵(lì)存量住宅實(shí)施適老化改造；②深化“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)體系，提升社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)精細(xì)化水平；③從規(guī)模擴(kuò)張、基礎(chǔ)夯實(shí)、品質(zhì)升級(jí)三個(gè)維度，有序推動(dòng)老舊住宅適老化改造。

??【場(chǎng)景2】CCRC：可持續(xù)照料的品質(zhì)社區(qū)

??CCRC可持續(xù)照料社區(qū)能夠?yàn)殚L(zhǎng)者全生命周期提供豐富、完善、妥帖的服務(wù)，是目前我國(guó)發(fā)展模式最成熟的銀發(fā)人居場(chǎng)景。這一模式在投資主體、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、服務(wù)體系、運(yùn)營(yíng)管理等方面已形成完善的開(kāi)發(fā)建設(shè)路徑，涌現(xiàn)出泰康之家·燕園三期、南京頤養(yǎng)中心、中鐵·春臺(tái)社區(qū)等眾多典型項(xiàng)目。

??現(xiàn)階段CCRC社區(qū)發(fā)展也面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)：受重資產(chǎn)模式退出制約、長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)壓力及投融資渠道不暢等因素影響，其投資與開(kāi)發(fā)規(guī)模逐步收縮，市場(chǎng)影響力有所減弱。推動(dòng) CCRC 社區(qū)可持續(xù)發(fā)展，核心在于完善重資產(chǎn)“募投管退”機(jī)制。

??【場(chǎng)景3】銀發(fā)綜合體：一站式復(fù)合型養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)地

??銀發(fā)綜合體在國(guó)際市場(chǎng)已形成成熟模式，國(guó)內(nèi)尚處于探索期，當(dāng)前國(guó)內(nèi)項(xiàng)目以重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，通過(guò) “養(yǎng)老+醫(yī)療+商業(yè)”垂直復(fù)合業(yè)態(tài)，打造“三近”（離子女、醫(yī)療、城市生活近）養(yǎng)老場(chǎng)景，典型案例：新城·心頤薈與昆侖邸。但行業(yè)面臨三重制約：當(dāng)下階段該類產(chǎn)品存在相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范缺失、老年人群消費(fèi)需求難匹配、運(yùn)營(yíng)管理難度大。破局路徑需三管齊下：①建議政府及協(xié)會(huì)出臺(tái)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；②商業(yè)層面需完善老年需求業(yè)態(tài)；③加大力度培養(yǎng)養(yǎng)老與商業(yè)雙重運(yùn)營(yíng)人才，助力行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

??【場(chǎng)景4】銀發(fā)公寓：品質(zhì)享老的新選擇

??銀發(fā)公寓通常采用居家式空間布局，既保留居家養(yǎng)老的自由靈活性，又能為長(zhǎng)者提供多元化服務(wù)體驗(yàn)，成為品質(zhì)居家養(yǎng)老的新選擇。

??從運(yùn)營(yíng)模式看，銀發(fā)公寓主要分為自持型與銷售型兩類：自持型公寓側(cè)重活力長(zhǎng)者集中式養(yǎng)老服務(wù)，銷售型公寓以產(chǎn)權(quán)可分割為特點(diǎn)，更貼近居家養(yǎng)老屬性，契合市場(chǎng)化品質(zhì)養(yǎng)老需求。面對(duì)我國(guó)日益增長(zhǎng)的銀發(fā)養(yǎng)老需求，銀發(fā)公寓的未來(lái)發(fā)展空間廣闊。

??推動(dòng)銀發(fā)公寓高質(zhì)量發(fā)展，需從 “降成本、增供應(yīng)、提品質(zhì)” 三方面系統(tǒng)施策：①政策端：優(yōu)化土地開(kāi)發(fā)政策，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本；②供給端：盤(pán)活閑置城市公寓資源，通過(guò)改造增加有效供給；③監(jiān)管端：加快出臺(tái)監(jiān)督管理機(jī)制，保障服務(wù)品質(zhì)，推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)范化、科學(xué)化發(fā)展。

??【場(chǎng)景5】市場(chǎng)型養(yǎng)老院：家門(mén)口的養(yǎng)老品牌

??市場(chǎng)型養(yǎng)老院定位為“家門(mén)口的養(yǎng)老院”，滿足長(zhǎng)者 “離家不離街” 的就近養(yǎng)老需求。其服務(wù)對(duì)象以高齡自理、介助介護(hù)長(zhǎng)者為主，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目如上海向陽(yáng)院、北京首開(kāi)寸草等普遍存在“一床難求” 現(xiàn)象。該類機(jī)構(gòu)多通過(guò)中資產(chǎn)改造或輕資產(chǎn)合作運(yùn)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目拓展，打造居家、社區(qū)與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老融合的資源平臺(tái)，有效破解 “就近養(yǎng)老” 難題。

??當(dāng)前市場(chǎng)型養(yǎng)老院發(fā)展面臨兩大挑戰(zhàn)：①租賃物業(yè)占比高，租金上漲壓力顯著；②消防驗(yàn)收等審批流程復(fù)雜，制約項(xiàng)目落地效率。未來(lái)建議：①政策端：簡(jiǎn)化審批流程，縮短項(xiàng)目落地周期；②運(yùn)營(yíng)端：養(yǎng)老企業(yè)可與地方國(guó)資平臺(tái)合作，獲取穩(wěn)定租賃房源并降低租金成本；③管理端：搭建數(shù)字化運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化發(fā)展，加速品牌化全國(guó)擴(kuò)張。

??【場(chǎng)景6】銀發(fā)商業(yè)：銀發(fā)消費(fèi)的創(chuàng)新空間

??銀發(fā)商業(yè)在國(guó)內(nèi)仍處于發(fā)展初級(jí)階段，目前主要以中老年業(yè)態(tài)為主，呈現(xiàn)兩類典型場(chǎng)景：集中商業(yè)的“銀發(fā)”主題區(qū)域營(yíng)造，以及戶外銀發(fā)商業(yè)街區(qū)的建設(shè)改造。國(guó)內(nèi)項(xiàng)目多采用重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)并自持運(yùn)營(yíng)模式，而國(guó)際銀發(fā)商業(yè)已深度融入大眾化商業(yè)體系，圍繞全生命周期提供人性化服務(wù)，尤其注重體驗(yàn)感與社交屬性。典型案例如長(zhǎng)安商場(chǎng)“銀發(fā)金街”與日本永旺G.GMALL，均打造了以老年人為核心的主題消費(fèi)場(chǎng)景。

??相較于國(guó)際成熟模式，國(guó)內(nèi)銀發(fā)商業(yè)存在四大突出問(wèn)題：①坪效水平較低，重資產(chǎn)模式制約盈利空間；②業(yè)態(tài)與品牌單一，健康管理、文娛社交等多元需求未被滿足；③適老化設(shè)計(jì)不足，物理環(huán)境與服務(wù)流程適配性差；④精神消費(fèi)供給短缺，難以滿足情感與社交需求。未來(lái)建議：①政策端：加大銀發(fā)商業(yè)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼，引導(dǎo)輕資產(chǎn)模式探索；②開(kāi)發(fā)端：以老年人需求為核心，打造 “個(gè)性化適老” 的多業(yè)態(tài)服務(wù)品牌；③存量改造端：推動(dòng)百貨商場(chǎng)適度規(guī)劃銀發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)，提升場(chǎng)景融合度。

??【場(chǎng)景7】銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園：業(yè)態(tài)升級(jí)的承載體

??銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的格局：一方面，產(chǎn)業(yè)政策紅利持續(xù)釋放，結(jié)構(gòu)性扶持政策不斷激發(fā)創(chuàng)新活力，同時(shí)數(shù)字化革命引領(lǐng)作用顯著，直播電商等新渠道重塑供需鏈路，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)從單一服務(wù)向集群化規(guī)模躍遷，形成強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園的關(guān)鍵作用體現(xiàn)在：通過(guò)加速產(chǎn)業(yè)集群整合、依托數(shù)字化創(chuàng)新優(yōu)化供需平衡、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系并開(kāi)展全球合作，推動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)向智能化、高端化、全球化方向邁進(jìn)。

??當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在三大核心問(wèn)題：①政策層面：產(chǎn)業(yè)政策針對(duì)性不足，難以精準(zhǔn)匹配細(xì)分領(lǐng)域需求；②供給層面：產(chǎn)品智能化水平偏低，高端適老化產(chǎn)品供給不足；③產(chǎn)業(yè)層面：產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效率低下，研發(fā)、制造、服務(wù)環(huán)節(jié)脫節(jié)。破局需從宏觀與微觀協(xié)同發(fā)力：①政策端：制定細(xì)分領(lǐng)域針對(duì)性政策，通過(guò)稅收優(yōu)惠與產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金培育良性生態(tài)；②產(chǎn)業(yè)端：推動(dòng)跨區(qū)域合作與產(chǎn)業(yè)鏈資源整合，打造 “研發(fā)-制造-服務(wù)”一體化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)；③技術(shù)端：以“技術(shù)研發(fā)+標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證+產(chǎn)業(yè)集群”模式，推動(dòng)適老化產(chǎn)品向智能化、高端化升級(jí)，填補(bǔ)市場(chǎng)供給缺口。

??【場(chǎng)景8】銀發(fā)旅居：構(gòu)建“游樂(lè)享樂(lè)、老有所為”新生態(tài)

??銀發(fā)旅居正從傳統(tǒng) “候鳥(niǎo)式養(yǎng)老” 向 “游樂(lè)享樂(lè)+老有所為” 模式升級(jí)，融合文化體驗(yàn)等多元服務(wù)。面對(duì)市場(chǎng)供給與銀發(fā)群體需求的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位，政府與企業(yè)正協(xié)同構(gòu)建多元化旅居業(yè)態(tài)，通過(guò)市場(chǎng)創(chuàng)新與地方特色挖掘，呈現(xiàn)出巴馬世紀(jì)養(yǎng)生園、太保家園·大理國(guó)際樂(lè)養(yǎng)社區(qū)等優(yōu)質(zhì)旅居目的地。

??區(qū)域協(xié)同發(fā)展、社交場(chǎng)景深化與新技術(shù)應(yīng)用，正從三個(gè)維度助力銀發(fā)旅居升級(jí)：①區(qū)域?qū)用妫嚎绲赜蛸Y源整合形成旅居網(wǎng)絡(luò)；②場(chǎng)景層面：社群運(yùn)營(yíng)強(qiáng)化社交屬性；③技術(shù)層面：智慧旅居系統(tǒng)提升服務(wù)體驗(yàn)。唯有打造 “理想的詩(shī)與遠(yuǎn)方” 的旅居體驗(yàn)，才能讓“候鳥(niǎo)”變“留鳥(niǎo)”，這正是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的核心動(dòng)力。

??在政策紅利與市場(chǎng)實(shí)踐的雙重驅(qū)動(dòng)下，預(yù)計(jì)2028年銀發(fā)旅居市場(chǎng)規(guī)模將突破2.7萬(wàn)億元，迎來(lái)黃金發(fā)展期。

??第三部分 企業(yè)聚力：全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)生態(tài)升級(jí)

??3.1企業(yè)服務(wù)力內(nèi)涵：三大核心能力驅(qū)動(dòng)

??隨著人口老齡化進(jìn)程的加速，銀發(fā)群體對(duì)居住品質(zhì)、健康管理、精神文化等多元化需求日益凸顯。作為覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的主體，銀發(fā)企業(yè)的服務(wù)力核心在于精準(zhǔn)洞察需求、整合資源并創(chuàng)新模式，以此構(gòu)建適配老年人全生命周期的產(chǎn)品與服務(wù)生態(tài)。各環(huán)節(jié)通過(guò)技術(shù)賦能與協(xié)同創(chuàng)新，推動(dòng)老年人生活從“基礎(chǔ)生存”向“品質(zhì)生活”躍遷。

??①需求洞察力：精準(zhǔn)把握銀發(fā)人群在居住安全、健康管理、精神文化等場(chǎng)景的深層需求。例如，日本松下開(kāi)發(fā)的智能馬桶可實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)使用者健康數(shù)據(jù)。

??②資源整合力：通過(guò)跨行業(yè)協(xié)作構(gòu)建服務(wù)生態(tài)鏈。如綠城康養(yǎng)聯(lián)合微醫(yī)集團(tuán)，在養(yǎng)老社區(qū)嵌入互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)院服務(wù)。

??③模式創(chuàng)新力：探索可持續(xù)商業(yè)模式。如泰康之家養(yǎng)老社區(qū)采用CCRC模式，覆蓋從健康自理到失能照護(hù)的全周期服務(wù)。

??3.2創(chuàng)新實(shí)踐：多元企業(yè)參與聚力護(hù)航，構(gòu)建“硬件+軟件+服務(wù)”全鏈條能力

??①銀發(fā)場(chǎng)景的投資商、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商：銀發(fā)項(xiàng)目呈現(xiàn)類型與模式多元化特征，市場(chǎng)已培育出具備連鎖化復(fù)制能力的成熟品牌。各類主體在銀發(fā)人居領(lǐng)域充分釋放核心優(yōu)勢(shì)，同步推進(jìn)政策協(xié)同與市場(chǎng)化創(chuàng)新雙軌發(fā)展。

??②設(shè)計(jì)類機(jī)構(gòu)：頭部設(shè)計(jì)院中72%已設(shè)立康養(yǎng)專項(xiàng)團(tuán)隊(duì)拓展銀發(fā)服務(wù)，業(yè)務(wù)細(xì)分覆蓋郊區(qū)文旅康養(yǎng)、全齡康養(yǎng)社區(qū)、醫(yī)療康養(yǎng)綜合體、城市更新及居家適老化改造等領(lǐng)域。行業(yè)正從"單一新建"向"新建+改造"延伸，市場(chǎng)格局呈現(xiàn)頭部壟斷高端、中小聚焦區(qū)域適老化改造的分化特征。

??③配套服務(wù)類企業(yè)：在政策紅利與市場(chǎng)需求的雙重驅(qū)動(dòng)下，配套服務(wù)企業(yè)加速向高端化、專業(yè)化升級(jí)：新老玩家共建生態(tài)，服務(wù)從基礎(chǔ)生存保障延伸至品質(zhì)生活全場(chǎng)景；細(xì)分領(lǐng)域以規(guī)模化連鎖化構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化壁壘；技術(shù)數(shù)據(jù)賦能提升效率體驗(yàn)，跑通普惠盈利模式；跨行業(yè)協(xié)作深化，生態(tài)化整合成行業(yè)趨勢(shì)。

??④新質(zhì)優(yōu)品供應(yīng)商：（1）智能健康與家居設(shè)備：頭部企業(yè)布局銀發(fā)人居，借物聯(lián)網(wǎng)與AI預(yù)測(cè)實(shí)現(xiàn)從治療到預(yù)防的轉(zhuǎn)型，強(qiáng)化適老化交互設(shè)計(jì)。（2）適老化建材部品：傳統(tǒng)建材企業(yè)跨界拓展，帶動(dòng)全產(chǎn)業(yè)鏈部品部件參與，融合綠色環(huán)保與適老功能。（3）醫(yī)療康復(fù)輔具：跨界整合產(chǎn)業(yè)鏈，依托AI+物聯(lián)網(wǎng)推動(dòng)智能化與遠(yuǎn)程化，以適老化設(shè)計(jì)升級(jí)體驗(yàn)，推動(dòng)產(chǎn)品線向“銀發(fā)消費(fèi)級(jí)”延伸并探索普惠服務(wù)。

??第四部分 科技賦能：新質(zhì)優(yōu)品的破局之力

??新質(zhì)優(yōu)品正重塑銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的底層邏輯。在傳統(tǒng)適老化產(chǎn)品難以匹配新時(shí)代需求的背景下，以智能化、人性化、場(chǎng)景化為特征的銀發(fā)新質(zhì)優(yōu)品，正在重構(gòu)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈。通過(guò)構(gòu)建 “政策-產(chǎn)業(yè)-消費(fèi)”的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，推動(dòng)優(yōu)品從單一產(chǎn)品向全場(chǎng)景解決方案拓展。

??4.1技術(shù)賦能，定義“新質(zhì)優(yōu)品”

??新質(zhì)優(yōu)品其核心在于通過(guò)“技術(shù)+場(chǎng)景”深度融合，覆蓋智能家居（全屋互聯(lián)、語(yǔ)音控制）、健康監(jiān)測(cè)（體征數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)追蹤）、智慧陪伴（情感交互與照護(hù)服務(wù)）及適老化改造（安全便捷的空間設(shè)計(jì)）四大領(lǐng)域。

??①智能家居：如創(chuàng)維電視“長(zhǎng)輩模式+AI健康管家”實(shí)現(xiàn)以聽(tīng)代看、一鍵監(jiān)測(cè)；

??②智慧陪伴：如AI機(jī)器人（如“大頭阿亮”）提供情感交互、安全監(jiān)護(hù)、健康管理；

??③健康監(jiān)測(cè)：如華為WATCHD2等設(shè)備實(shí)現(xiàn)無(wú)感監(jiān)測(cè)與緊急聯(lián)動(dòng)；

??④適老化產(chǎn)品：如福康通整體改造方案、毫米波雷達(dá)防跌倒系統(tǒng)，重塑居家安全。

??4.2以新質(zhì)優(yōu)品煥活產(chǎn)業(yè)新動(dòng)能

??通過(guò)“技術(shù)-產(chǎn)業(yè)-社會(huì)”協(xié)同破局：在技術(shù)端聚焦需求導(dǎo)向的精準(zhǔn)創(chuàng)新，推動(dòng)全域智能與主動(dòng)關(guān)懷融合；在產(chǎn)業(yè)端重構(gòu)生態(tài)化協(xié)同與普惠化下沉模式，實(shí)現(xiàn)從硬件銷售到生態(tài)共享的價(jià)值升級(jí)；在社會(huì)端借助認(rèn)知重塑與政策護(hù)航，促進(jìn)資源普惠與規(guī)范發(fā)展。

??銀發(fā)新質(zhì)優(yōu)品以“需求對(duì)接-技術(shù)穿透-生態(tài)協(xié)同”的創(chuàng)新閉環(huán)，驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)從“生存保障”向“品質(zhì)尊嚴(yán)”跨越：既解決“怕跌倒、忘吃藥、缺陪伴”等現(xiàn)實(shí)痛點(diǎn)，更推動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)從被動(dòng)應(yīng)對(duì)老齡化轉(zhuǎn)向主動(dòng)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值，開(kāi)啟第二增長(zhǎng)曲線。

??第五部分 行動(dòng)建議：共筑銀發(fā)人居新未來(lái)

??5.1未來(lái)趨勢(shì)：從“養(yǎng)老”到“享老”的產(chǎn)業(yè)革新

??住房供給形成“兜底普惠+市場(chǎng)品質(zhì)”雙軌格局，通過(guò)存量煥新與增量開(kāi)發(fā)雙輪驅(qū)動(dòng)；空間形態(tài)向“共融生態(tài)圈”進(jìn)化，構(gòu)建“15分鐘精準(zhǔn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)”，推動(dòng)集群化發(fā)展；智能技術(shù)重塑服務(wù)底層邏輯，驅(qū)動(dòng)養(yǎng)老向享老轉(zhuǎn)型；銀發(fā)人居生態(tài)將步入集群化發(fā)展的快車道。

??5.2行動(dòng)方向：發(fā)展銀發(fā)人居需多維度推進(jìn)

??“讓老年人住的更好”是一個(gè)復(fù)雜、長(zhǎng)期的系統(tǒng)工程，銀發(fā)人居涉及高品質(zhì)的老年住宅、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、CCRC等多個(gè)場(chǎng)景，融合基礎(chǔ)設(shè)施的適老化改造、養(yǎng)老和健康服務(wù)體系構(gòu)建、老年友好型社會(huì)環(huán)境建設(shè)等內(nèi)容，需要政府、市場(chǎng)、社會(huì)、家庭及個(gè)人多方協(xié)同發(fā)力，正是踐行實(shí)施積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略的最佳場(chǎng)景。這離不開(kāi)理念轉(zhuǎn)變和制度創(chuàng)新，更要在“積極應(yīng)對(duì)”的實(shí)踐框架下不斷夯實(shí)銀發(fā)人居政策體系。

??應(yīng)樹(shù)立積極老齡觀與健康老齡化理念，構(gòu)建友好政策與社會(huì)環(huán)境；加強(qiáng)政策頂層設(shè)計(jì)，創(chuàng)新資源配置，發(fā)揮“一核多元”治理優(yōu)勢(shì)，形成多主體共治格局；統(tǒng)籌宜居環(huán)境建設(shè)，加速科技賦能，強(qiáng)化數(shù)字化治理。

??5.3發(fā)展建議：政府與企業(yè)雙向驅(qū)動(dòng)，構(gòu)建銀發(fā)人居產(chǎn)業(yè)閉環(huán)

??政府層面：①健全政策法規(guī)與標(biāo)準(zhǔn)體系。制定《適老化住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》《無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)實(shí)施細(xì)則》等強(qiáng)制性規(guī)范，將適老化改造納入城市更新、老舊小區(qū)改造考核體系。②強(qiáng)化財(cái)政金融協(xié)同支持。政府與社會(huì)資本共建適老化改造專項(xiàng)基金，整合財(cái)政撥款、慈善捐贈(zèng)等多元資金，重點(diǎn)支持老舊小區(qū)電梯加裝和家庭適老化改造。③推進(jìn)公共設(shè)施適老化升級(jí)。以老年人實(shí)際需求為導(dǎo)向，精細(xì)化改造交通樞紐、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、公園等場(chǎng)所的無(wú)障礙設(shè)施；加快 “15分鐘養(yǎng)老服務(wù)圈” 建設(shè)，通過(guò)資源整合提升養(yǎng)老服務(wù)供給效率。④完善法律保障與試點(diǎn)示范。在重點(diǎn)城市開(kāi)展 “全齡友好社區(qū)” 試點(diǎn)，為銀發(fā)人居建設(shè)提供可復(fù)制范本。

??企業(yè)層面：老年居住消費(fèi)是僅次于老年食品消費(fèi)的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)大類。據(jù)復(fù)旦大學(xué)老齡研究院團(tuán)隊(duì)預(yù)測(cè)，按中等方案，2035年老年居住消費(fèi)規(guī)模將達(dá)到5.1萬(wàn)億元，2050年將達(dá)到13萬(wàn)億元，占銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的比重分別為26.6%和26.5%。未來(lái)，為老年人進(jìn)行“最后一次”裝修以及高品質(zhì)的老年商品住宅建設(shè)將是企業(yè)最大的發(fā)展空間。當(dāng)前這個(gè)市場(chǎng)正處于萌芽階段，為老年人設(shè)計(jì)高品質(zhì)的住宅需兼顧安全性、舒適性、社交性和適老化細(xì)節(jié)，并以社區(qū)配套及智能化輔助賦能，企業(yè)作為直接面向市場(chǎng)的主體將大有作為。引領(lǐng)打造既能滿足老年人獨(dú)立生活的尊嚴(yán)，又能提供及時(shí)支持，讓晚年生活既安全又充滿品質(zhì)，將成為未來(lái)的領(lǐng)軍企業(yè)。

??在發(fā)展路徑上，可從四方面發(fā)力：①聚焦適老化產(chǎn)品創(chuàng)新，打造“最后一次裝修”解決方案；②構(gòu)建融合科技與服務(wù)生態(tài)的適老未來(lái)社區(qū)，落地全齡友好場(chǎng)景；③深耕康養(yǎng)旅居、銀發(fā)配套等細(xì)分領(lǐng)域，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同；④以物聯(lián)網(wǎng)與AI技術(shù)驅(qū)動(dòng)人居場(chǎng)景化應(yīng)用落地，實(shí)現(xiàn)從概念到現(xiàn)實(shí)的跨越。

??結(jié)語(yǔ)：“讓老年人住的更好”不僅是經(jīng)濟(jì)命題，更是社會(huì)價(jià)值的生動(dòng)詮釋。報(bào)告首次系統(tǒng)提出“銀發(fā)人居”理念，構(gòu)建“雙軌并行”發(fā)展路徑，創(chuàng)新八大場(chǎng)景實(shí)踐，推動(dòng)全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同與科技賦能，助力從“養(yǎng)老”到“享老”的轉(zhuǎn)型。未來(lái)，需政府引領(lǐng)、企業(yè)創(chuàng)新、科技驅(qū)動(dòng)、社會(huì)協(xié)同，共同實(shí)現(xiàn)“老有所居、老有所享、老有所養(yǎng)、老有所為、老有所樂(lè)”的美好愿景。