2015年5月17日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)，房教中國(guó)主辦，觀瀾湖集團(tuán)、地產(chǎn)人網(wǎng)協(xié)辦的《2015新型城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)城市發(fā)展論壇》在海南觀瀾湖度假區(qū)舉辦。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰出席會(huì)議并發(fā)表題為“以產(chǎn)促城，產(chǎn)城融合，促進(jìn)人的城鎮(zhèn)化”的主旨講話，深刻的闡述了“通過(guò)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)功能升級(jí)、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)空間轉(zhuǎn)移、促進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展以及加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變等措施，加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化的產(chǎn)業(yè)支撐”的理念。

    以下為講話全文：

各位嘉賓、各位朋友，大家上午好！

??很高興到海口參加由房教中國(guó)舉辦的這次活動(dòng)。今天論壇的內(nèi)容很豐富，有房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新，有第三代住宅產(chǎn)品的升級(jí)換代，有電子商務(wù)和跨界合作，有城市發(fā)展中的人才培養(yǎng)，我主要講講新型城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的問(wèn)題。

??當(dāng)前，我國(guó)正處在世界上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化過(guò)程，城鎮(zhèn)化伴隨的大規(guī)模人口遷移成為了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)力。從房地產(chǎn)行業(yè)看，新型城鎮(zhèn)化既能拉動(dòng)住房消費(fèi)，又能促進(jìn)投資需求，同時(shí)也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、推動(dòng)行業(yè)改革創(chuàng)新的平臺(tái)。2013年，我國(guó)的名義城鎮(zhèn)化率為53.73%，戶(hù)籍城鎮(zhèn)化率更低，只有36%左右，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大發(fā)展空間。但城鎮(zhèn)化在發(fā)展過(guò)程中，也暴露出幾個(gè)突出問(wèn)題：一是一些新城建成后由于沒(méi)有人氣支撐，形成了“空城”；二是一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)建成后由于沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，出現(xiàn)了“產(chǎn)業(yè)空洞化”；三是一些連片開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目建成后由于缺少交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套的支撐，無(wú)法實(shí)現(xiàn)學(xué)有所教、勞有所得、住有所居、老有所住、病有所醫(yī)，成了“只有面子沒(méi)有里子”的項(xiàng)目。房地產(chǎn)目前的庫(kù)存問(wèn)題，有些都與上面提到的現(xiàn)象有關(guān)。要解決這些問(wèn)題，必須堅(jiān)持以產(chǎn)促城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展的理念和模式，促進(jìn)人的城鎮(zhèn)化。

??第一，以產(chǎn)促城是城鎮(zhèn)化的必由之路

??加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的目的是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，如果沒(méi)有一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，就談不上新型城鎮(zhèn)化。我去年到華夏幸福基業(yè)投資開(kāi)發(fā)的河北固安新城調(diào)研，聽(tīng)說(shuō)有一位博士手里拿著60多項(xiàng)國(guó)際專(zhuān)利回國(guó)創(chuàng)業(yè)，但一直沒(méi)找到合適的地方。后來(lái)這位博士被固安的生物醫(yī)藥基地所吸引，把項(xiàng)目安排到了固安。園區(qū)是怎么打動(dòng)這位博士的？就是依靠一整套產(chǎn)業(yè)保障和促進(jìn)體系，專(zhuān)門(mén)為他和他的團(tuán)隊(duì)提供了定制化方案，從設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)室到定期舉辦技術(shù)交流會(huì)進(jìn)行全程服務(wù)。這個(gè)流程我了解了一下：第一步，在引資之前，先由華夏幸福研究院提出行業(yè)分析，看這個(gè)產(chǎn)業(yè)有沒(méi)有市場(chǎng)，有沒(méi)有發(fā)展前途；第二步，確定項(xiàng)目引進(jìn)后，在企業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理，包括孩子入托上學(xué)等方面都進(jìn)行跟蹤服務(wù)，實(shí)現(xiàn)零投訴；第三步，園區(qū)為項(xiàng)目盡可能地為投資人提供金融服務(wù)，運(yùn)用包括產(chǎn)業(yè)基金在內(nèi)的資本干預(yù)機(jī)制，加速龍頭企業(yè)的落地和聚集；第四步是通過(guò)與國(guó)內(nèi)外的供應(yīng)商簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，幫助入駐企業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品，培育品牌。這四步，解決了產(chǎn)城割裂的問(wèn)題，也實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)空間、生活空間、生態(tài)空間的良好結(jié)合。通過(guò)以產(chǎn)促城、以城帶產(chǎn)的方式和手段，原來(lái)固安是一個(gè)賣(mài)腸衣、做驢肉火燒的小縣城，現(xiàn)在成了參與“神八”、“天宮”系列研發(fā)和生產(chǎn)的現(xiàn)代化新城。這是房地產(chǎn)業(yè)參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的一個(gè)很有說(shuō)服力的案例。

??第二，產(chǎn)城融合是城鎮(zhèn)化的重要途徑

??2014年，全國(guó)105個(gè)國(guó)家高新區(qū)實(shí)現(xiàn)收入6.31萬(wàn)億元，約占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的12%；2014年，全國(guó)200個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)了5萬(wàn)億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的14.7%。表明園區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展速度非常快，貢獻(xiàn)率也逐年提高。但在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)下，搞房地產(chǎn)業(yè)不能把眼光只盯在園區(qū)投資的土地和融資上，而是要從產(chǎn)城融合的角度去看開(kāi)發(fā)和投資。現(xiàn)在城鎮(zhèn)化過(guò)程中遇到的問(wèn)題是，大城市就業(yè)機(jī)會(huì)多，但生活成本高，而且城市交通擁堵、空氣質(zhì)量差，各種城市病都出來(lái)了。中小城市雖然生活成本較低，但卻沒(méi)有就業(yè)機(jī)會(huì)。因此，有必要將產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、就業(yè)的轉(zhuǎn)移、公共服務(wù)的提供和人口的聚集統(tǒng)一起來(lái)。今后，房地產(chǎn)企業(yè)不是簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)商，而是城市的運(yùn)營(yíng)商、各類(lèi)資源的整合平臺(tái)，除了要搞好區(qū)域內(nèi)的城市功能、生態(tài)環(huán)境的統(tǒng)籌規(guī)劃，也要在產(chǎn)業(yè)升級(jí)方面促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提高資本效率、技術(shù)含量和產(chǎn)業(yè)附加值。固安在產(chǎn)城沒(méi)融合之前，每年財(cái)政收入不到6000萬(wàn)，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)了約30倍的增長(zhǎng)。2013年12月底，固安全縣地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到100億元，財(cái)政收入近30億元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排在河北全省的前列。

??第三，以人為本是城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向

??新型城鎮(zhèn)化首先是人的城鎮(zhèn)化。一個(gè)新城鎮(zhèn)的出現(xiàn)，就會(huì)給新移民帶來(lái)新身份、新生活，他們到了這個(gè)新地方后需要什么？需要有住房、有工作、有培訓(xùn)、有保障、有醫(yī)療，這就是所謂的“四新五有”。今年，國(guó)家提出在解決好“三個(gè)1億人”的基礎(chǔ)上，圍繞建設(shè)人的城鎮(zhèn)化開(kāi)展“一融雙新”。“一融”，就是幫助農(nóng)民工融入城鎮(zhèn)；“雙新”就是對(duì)新生中小城市進(jìn)行培育，對(duì)新型城市的建設(shè)上有所突破。這方面，房地產(chǎn)業(yè)有很多事情可做。現(xiàn)在，浙江、江蘇、廣東一些發(fā)達(dá)地區(qū)，往往引進(jìn)了一個(gè)品牌企業(yè)、一所知名學(xué)校、一家特色醫(yī)院，就可以把小城鎮(zhèn)搞得有聲有色。像固安工業(yè)園區(qū)，11年間引進(jìn)了近400家企業(yè)，給當(dāng)?shù)貛?lái)了1萬(wàn)多個(gè)臨時(shí)就業(yè)崗位、3萬(wàn)多個(gè)永久性工作崗位。

??最后說(shuō)說(shuō)旅游地產(chǎn)，發(fā)展旅游地產(chǎn)也是促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要途徑，旅游產(chǎn)業(yè)具有良好的關(guān)聯(lián)性和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用。目前，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)已突破30億人次，平均每人每年旅游2.3次，未來(lái)5到10年，我國(guó)旅游總收入增長(zhǎng)預(yù)計(jì)在15%以上。一些地方通過(guò)發(fā)展旅游業(yè)促進(jìn)了城鎮(zhèn)化發(fā)展，比如云南的麗江、四川的九寨溝基本沒(méi)其他產(chǎn)業(yè)，全靠旅游業(yè)發(fā)展，而且通過(guò)旅游業(yè)的發(fā)展，把當(dāng)?shù)丨h(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施都搞起來(lái)了。如果將旅游地產(chǎn)嫁接到城鎮(zhèn)化當(dāng)中，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提升附加值也是有好處的。但有長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，不能一年拿一塊地蓋房子，第三年就全部賣(mài)出，這樣的模式不可持續(xù)。另外，旅游地產(chǎn)也存在融合的問(wèn)題。要和當(dāng)?shù)氐木用袢诤希彤?dāng)?shù)氐沫h(huán)境融合，和當(dāng)?shù)氐奈幕诤稀?/p>

??總之，以產(chǎn)促城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展的理念和模式，有助于促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化更好更快地發(fā)展，也經(jīng)得起實(shí)踐的檢驗(yàn)。

??謝謝大家！