??當今之中國，養老已經是人們最關切的民生問題之一，也是目前最迫切需要解決的問題之一。居家、社區、機構多元化養老是今后發展的必然趨勢，而綜合康養社區是一種創新養老模式，是全新養老理念的一次有力實踐，它改變了傳統意義的養老院以失能、失智和高齡老人為主的服務群體范圍，面向全齡老人，建立結合服務、醫養、文娛、旅游、管理等多位一體式的養老社區。這種養老模式的出現，同時也是一個國家、一個城市成熟的標志。

??綜合康養社區，也叫做綜合養老社區或者有人把它叫做CCRC (持續照料退休社區)。這是從美國引進的一種養老生活方式，這種養老生活方式在美國已經有一百多年的歷史了，而引入中國不過是近二十幾年的事。這種康養社區集居家、社區、機構養老于一體，由專業的養老服務公司整合醫療、健身、娛樂、文化、餐飲、旅游各種資源與一體并提供一站式全程服務。

??CCRC自進入到中國以后許多養老企業根據中國的國情和各地方的風土人情進行了本地化改造，再繼續沿用CCRC（持續照料退休社區）的稱謂已經不合適了，況且要打造中國自己是養老品牌應該還是冠以適合自己民族的稱謂較好，依筆者之愚見，還是稱之為“綜合康養社區”較為妥帖。（見仁見智，不喜勿噴）

??就目前來說，世界上主要的養老模式分為四種：家庭養老模式、社區養老模式、機構養老模式和互助養老模式，顧名思義就是分為親緣子女養老、社區服務養老、專業機構養老和老人互助形式養老四種模式。

??而在我國，家庭養老模式以高于90%的比例處于主流位置，造成這樣的原因很多，一是國家提倡以居家養老為主，這主要與國家養老資源有限，以及中國老齡化過快所致；另外就是以我國自古以來的“養耆老以致孝”觀念尤甚，注重家庭觀念的中國人也多以是否在家中照顧老人作為衡量“孝”的標準之一，對于一般的養老機構普遍持排斥態度，而現實是現代社會生活繁重，年輕人如何權衡工作與家庭之間的關系成為了非常大的難題。

??2020年春節期間在全國爆發并流行的“新冠肺炎”的疫情，到現在近三個月的隔離，封市、封區及住宅小區的嚴格管控，因此而造成諸多老人的生活上的不便，同時對居家養老提出了嚴峻的挑戰。而相對養老機構而言，相對獨立的空間和服務環境，雖然在運營方面也接受了考驗，但相比居家養老就從容的許多。而那些綜合康養社區，由于他們所處的地域環境（一般距離人口稠密的市區有十幾、二十公里以上的距離），園區獨立封閉、人員易于管控、生活物資供應有保證、有自己獨立的醫院積極預防到位，服務人員相對集中，因而住在園區的老人都能得到較好的關照，老人及家庭無虞。在這方面綜合康養社區的優勢盡顯無疑。

??綜合康養社區從全國范圍看，無一例外均定位中高端。誠然，所謂中高端無非就是環境好、硬件檔次高、服務產品豐富，入住該社區的老人能夠享受到居家般的養老服務，更能享受到居家養老不能提供的高水平的生活樂趣。

??我們有必要了解一下中高端養老服務是如何產生的。隨著中國人口老齡化的進一步加深，老年人獨居、精神空虛等一系列問題與老齡化相伴而來。養老結構正在突破傳統家庭模式，形成家庭、社區、機構并存的局面。遺憾的是，目前傳統意義的居家養老存在局限性，社會養老服務對象主要是孤寡困難、高齡低保老人。而經濟狀況好、學歷高的老年人對養老生活有更高的要求，希望通過“公共服務＋自費”的方式享受服務，但是大部分社區無法提供多元化的養老服務。專業化、高品質、全方位的新型養老機構呼之欲出。與此同時，目前市場上的傳統養老機構同樣存在局限性，傳統意義的養老院以失能、失智和高齡老人為主，服務單一，且周轉性差，一床難求。所以在這個前提下，為滿足一部分老人的養老需求，健全養老服務體系，中高端養老應運而生。

??界定清楚什么是中高端養老服務

??中高端養老服務的內涵主要包括服務提供主體、服務內容、服務對象、支付方式和經營模式五個方面:

??1、提供主體方面，主要為國有、民營中高端養老項目，包括險資獨資、外資獨資、中外合資、內資獨資、公私合作等投資模式。

??2、在服務內容方面，中高端養老服務在核心養老服務的基礎上，更加注重對形式服務和輔助服務內容的開發，通過優化服務流程、增加便捷設施、改善居住與適老化、功能性生活條件、提升醫護人員服務意識等措施，提供更加優質、人性化、個性化的養老服務。

??3、在服務對象方面，中高端養老服務的目標人群相對較少，以具有個性化、高端化服務需求及較高支付能力的人士為服務對象。

??4、在支付方式方面，由于中高端養老服務水平超越了基本養老服務的層次，其產生的費用也相對較高。

??5、在經營模式方面，中高端養老服務機構主要采用法人治理的組織架構，按照公司化的治理模式進行運營。高端養老服務的服務鏈進一步延長，與地產、保險、護理、醫療、文體娛樂、旅游、零售、餐飲等行業深度融合。

??中高收入群體的養老服務需求及其差異性

??高收入群體主要是個人收入較高的企業、事業單位的退休人員、如企業中高層管理者、高級知識分子、專家、教授、私企業主、專業技術人員或者他們的父母、親屬等。中等收入群體占有一定社會資本和知識資本，在環境較好的企業或事業單位工作，收入較勞動一線人員高的、具備一定經濟能力和消費水平的人群，如個體經營者、基層管理者、新興產業的技術人員等。

??一般來講，養老服務的需求分為: 醫療護理、生活照料、精神慰藉三大類，每一類需求又可以分為具體的服務項目。養老服務的需求者不僅包括老年人自身，也包括其子女(親屬)。

??不同收入人群在具體的養老服務項目方面的需求程度差異性不大。

??生活照料服務方面，中收入人群和高收入人群需要的項目排序為日常照料、衛生服務、代購服務、洗衣服務。筆者親自與這些群體的溝通、訪談得知，他們對洗衣、送餐等內容簡單的服務項目需求較低，對居家養老的家庭保姆的日常照料方面的服務質量并不滿意。

??首先，他們更注重的是在醫療護理服務方面，他們需要的項目排序為保健服務、健康咨詢、醫護定向服務、看病陪護與緊急求助服務；

??其次，是對專業性強、含金量高的、差別化大、可替代性弱的醫護服務、保健服務等養老服務項目的需求較高，對陪同看病等項目需求較低；

??再次，是對精神養老服務項目方面，他們需要的項目排序為網絡指導、健身休閑、陪聊服務、文藝學習、心理咨詢等。這說明他們在養老服務的精神需求項目方面的需求相對較高；

??最后，是對餐飲服務方面，他們已經不再滿足“吃飽”而是趨向于“吃好”，他們希望能夠“好好吃飯”，對老人來說，是對自己身體的尊重，也是對生活的尊重。期待社區的餐飲能夠做到四季餐  飲，節氣餐飲，節日餐飲，特色餐飲，形成特色。所有這些都充分體現出了中、高收入人群養老服務需求的高層次。

??目前很多大央企國企做康養社區，除了定位中高端，而且是將綜合康養社區建設在中國重點城市。以某險資養老企業為例，自2012年起至今已經在包括北、上、廣、深在內全國十九個大城市建設并運營了綜合康養社區。不僅如此，自2017年起許多地產商也以養老地產的名義在中國的一些重點城市開始了綜合康養社區的布局。同樣一上來就把商業模式的基礎，也就是把客戶定位于中高端。即使是非企業界人士都知道，中高端人群有錢，但他們的需求特性雖然有效但卻最具彈性，這種定位往往容易出現商業模式運行風險。

??例如，大多數高收入老年群體都有住房，有的甚至有多套住房，這種情況是抑制養老地產需求的一個直接障礙。對此，現有開發項目少有對策。有時候，我們甚至懷疑少數企業家的基本判斷力。不可否認，少數行業定位高端不乏成功案例，但長遠看，設計這個新生業態的商業模式的前提是，抓牢有效剛性需求即中產階級中那些老齡服務需求迫切者。我們且不論地產商做養老是否能夠成功，我們只想說說今天的主題。

??綜合康養社區只適合建在重點城市嗎？

??對養老生活有更高的要求的經濟狀況好、學歷高的老年人只生活在重點城市嗎？

??答案是：不盡然！筆者認為，綜合康養社區的布局，不應忽視非重點城市。

??總體看來，綜合康養社區項目是存在投資規模大、回報周期長、醫療資源匱乏、資金流動性弱、入住價格高、開發及運營難度高、市場供給缺失、錯位等較難解決的問題。

??在運營模式上又多以會員制為主。即要入住社區須繳納幾十萬、幾百萬數額不等的會員費，以取得入住養老公寓的資格，養老公寓有的帶有產權，有的是不帶有產權的實際使用權，但可繼承、可轉讓。另外入住還要繳納數萬或十數萬的服務年費。咋一看這么高的費用，一般人真的支付不起。

??不可否認，重點城市的經濟條件好、高收入群體集中，但這不是綜合康養社區只建設在重點城市的理由。筆者認為，綜合康養社區的養老形式不應該忽視非重點城市有同樣需求群體的存在，他們也有享受幸福老年生活的權利，他們的訴求應當得到滿足。況且，在非重點城市建設和運營綜合康養社區反而有比在重點城市建設運營綜合康養社區更有條件和優勢。

??一、地價、房價問題 。高地價導致高房價；高房價導致高投入；高投入導致高門檻；高門檻導致高風險。地價是建設綜合康養社區成本份額最大的部分，往往要占整個項目總價的50%-60%。而且隨著城市發展空間飽和度的增加，許多重點城市已經無地可征，天價征地的后果是要冒大風險的。現在，一些房地產商以賣房思維經營養老地產，只考慮短期收回投入的商業模式將后患無窮。非重點城市的地價遠遠低于重點城市。建設成本可以大幅度減少。建設成本下來了，養老公寓的房價自然會低，會員費門檻定會隨之降低，加之，國家養老土地政策的放開與支持，這個優勢可以大大化解投資規模大、資金流動性弱、入住價格高的矛盾；

??二、人才問題 。對養老人才，在策劃期、籌開期可以外聘有經驗的從事社區策劃、建設、籌開、運營管理5年以上的對社區項目了解比較全面的人才。年紀大些都不要緊，因為他們是有經歷的，特別是他們有全程經歷和經驗，他們也會總結曾經經歷的項目的優與劣，在新的項目更能夠避免在上一個項目中出現的問題和缺陷，能夠使新的項目更加符合養老需求。請他們來是用他們的經驗來為項目定向、把關，而不是讓他們親臨一線去干活，用的是他們的智力。遠期的管理和服務人員的使用，從學歷教育來講，最簡單的方法是企業定制、校企合作。你需要什么樣的人，招什么樣人，跟這樣的人簽署協議，把這樣的學生交給學校定向培養。還可以將項目作為學校的實訓基地，持續地培養養老人才。而且國家人才計劃戰略的實施，對這種企業還是有一定的政策支持的；

??三、追求高質量養老生活問題。對養老生活有更高的要求的經濟狀況好、學歷高的老年人并不是單純生活在重點城市，非重點城市中也同樣有這些老人，市場供給缺失、錯位等也體現在這里。有一項社會調查表明，現在老人群體也出現了消費觀念的變化，相比起將錢全都存起來應對不時之需，不少老人更愿意將錢花在旅游和享受上，從某種程度來說，這是由于老人生活水平不斷提高導致的新變化。綜合康養社區為老人提供的服務產品也契合了老人們的需求。另外，隨著國家城鎮化戰略的持續推進，更多的老人進入到城市中來，追求更加幸福的晚年生活也是人之常情。另外，不排除有的在外漂泊一生、打拼一生的成功人士“葉落歸根”回歸故里，頤養天年。這些老人更為康養社區的發展，集聚了潛在的客戶群；

??四、運營人工成本問題。人工成本方面非重點城市則相對低于重點城市。另外，我們也要看到重點城市中的養老從業人員大部分來自非重點城市，如果在自家門口有這樣的社區、有穩定的工作與收入誰還愿意遠離家鄉呢？項目所在省貧困地區的青年人本身已經有一定的文化基礎，如果再經過系統、專業的培訓，服務水平不會低。另外國家脫貧扶貧戰略的實施，還對企業與院校聯合培養解決勞動用工問題給予政策方面的支持與獎勵；

??五、地方政府的支持力度問題 。2017年始，一些經濟發展較好的非重點城市相繼引進綜合康養社區這一新型養老方式，投資方或是地方國企，或是當地有一定經濟實力的民企，地方政府隨對這種新的養老方式不太了解，但仍然給予了極大支持和幫助，除了給予政策上的支持，還在資金協調、用工、建材、施工隊伍、等各個方面給予支持。政府有關領導經常親臨現場考察、調研、協調全市各部門對項目的支持力度，而且對項目的各個分項的建設進度都給予了極大的關心。通過對項目的關心來了解康養社區的基本情況和屬性，當他們對項目由來足夠的理解之后，又激發了他們對項目的極大興趣和熱情。甚至有的政府領導表示自己退休后要搬到社區來，不僅如此，他們還向自己的親朋好友、同事、推薦項目，這些非重點城市的康養社區項目備受期待；

??六、康養社區的盈利問題 。做養老，必談盈利。談盈利是正常的，也是必然的，所謂盈利點就是從哪方面賺錢，哪些業務或服務可以產生利潤。每個養老項目要生存，必須擁有自己的盈利點。非重點城市做養老談盈利，好像難了點，但是如果不談盈利那么做企業養老就失去了意義。養老的盈利點存在于養老服務中。養老企業在康養社區的規劃設計中提供了種類繁多的服務內容也叫服務產品，這些服務產品既包括基礎服務也包括增值服務，哪些服務產品是真正能賺錢的，哪些業務能保持盈虧平衡的，哪些業務是戰略性虧損的。要經過充分的評估和測算。但是這些服務產品的盈利途徑則是通過企業高水平、高質量的服務獲取的。如果沒有達到服務產品應有的水平，老人也是不會買單的。同時服務產品的推出時機要精準把握，不宜在開業時全部推出，應循序漸進適時推出，以滿足不同老人的不同需要。根據本人的運營實踐，盈利是可期的。許多開發商是從傳統房地產行業轉型而來，在開發初期，由于不熟悉養老地產新業態，自己建設項目，把服務委托給服務商。但從長遠來說，這只是權宜之計。原因十分簡單，和傳統房地產行業不同，養老地產項目建成并開始運營，僅僅只是盈利的起步，此后的運營及其形成網絡才是巨大的金礦。所以，成就多元成長性盈利結構的關鍵在于一條龍全方位運營。但全憑運營管理人員的運營能力和運營思維。

??有致力于中國養老事業的企業家們，

??無論是央企、國企、民企

??都應該看好非重點城市綜合康養社區的前景。

??審時度勢，

??抓住機遇，

??去迎接養老黃金期的大潮吧。