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??從房企轉型為物企已經兩年時間，廣州珠江發展集團股份有限公司（以下簡稱“珠江股份”，600684.SH）還未能擺脫地產歷史包袱的負面影響。

??4月21日，珠江股份發了一則關于訴訟進展的公告，透露該公司與廣州中僑置業投資控股集團有限公司（以下簡稱“中僑公司”）的股權轉讓糾紛強制執行一案已獲廣州市中級人民法院同意立案，執行標的（金錢）暫計約6.8億元。

??珠江股份是廣州市首家房地產上市企業，為扭轉虧損局面在2023年初與大股東進行資產置換，轉型為物業企業。但數年前地產業務的并購失利依然在侵蝕該公司的利潤，2024年其新增計提其他應收款壞賬準備2292.23萬元。

??雖然2024年歸屬母公司凈利潤扭虧為盈，但珠江股份的未分配利潤為-6.16億元，未彌補虧損金額超過實收股本總額的三分之一。對此，管理層表示，公司目前仍處于業務融合與新業務探索階段，未來將采取相關措施，盡快彌補虧損。

??對賭協議引發的股權糾紛

??珠江股份與中僑公司的糾葛由來已久。2016年9月，兩家公司簽訂《合作框架協議》，約定珠江股份向中僑公司收購安徽中僑49.29%股權，并支付合作誠意金5000萬元。2017年1月，雙方簽訂《股權轉讓合同》，約定中僑公司以5億元的價格向珠江股份轉讓安徽中僑49.29%股權，后者須在《股權轉讓合同》生效之日起五個工作日內支付股權轉讓預付款3億元，此前已支付的誠意金轉為股權轉讓預付款。

??此次股權轉讓附有業績對賭。《股權轉讓合同》簽訂之日起三年內，如項目公司在安徽合肥的中僑中心項目銷售業績達到去化率≥80%、且已銷售部分的稅后銷售利潤率≥40%，則在雙方書面確認之日起十五個工作日內完成股權轉讓變更登記，珠江股份已經支付的3.5億元預付款轉為股權轉讓款。在股權轉讓登記完成之日起五個工作日內，珠江股份應支付剩余股權轉讓款1.5億元。若項目公司未能達成業績目標，則股權轉讓終止，雙方解除合同。

??股權轉讓終止十五個工作日內，中僑公司須退還股權轉讓預付款3.5億元并支付經濟補償金給珠江股份，經濟補償金分為5000萬元及3億元兩個基數，均按年利率12%計算。

??根據珠江股份披露的信息，《股權轉讓合同》簽訂滿三年，合肥中僑中心項目銷售業績去化率<80%、已銷售部分的稅后銷售利潤率<40%，未能滿足合同中的約定。于是，該公司在2020年4月發送《解除股權轉讓合同通知書》給中僑公司，要求其退還3.5億元的股權轉讓預付款及支付經濟補償金、違約金。由于中僑公司遲遲不退還這些款項，2021年10月，珠江股份向廣州市中級人民法院提起訴訟，涉案金額約7.24億元。

??此后，該案件經歷一審、二審，2024年11月，廣東省高級人民法院出具《民事判決書》，支持珠江股份解除《股權轉讓合同》，追討股權轉讓預付款、經濟補償金等訴訟請求。

??企查查顯示，中僑公司已被列為失信被執行人，實控人胡志偉也被限制高消費。根據國家稅務總局廣州市天河區稅務局1月份發布的欠稅公告，中僑公司欠稅余額達3279.5萬元。

??因此，即便珠江股份在近日收到廣州市中級人民法院《執行案件立案登記表》，但仍強調判決結果的執行情況存在不確定性，對公司本期利潤或期后利潤等的影響有待訴訟的執行情況而定。根據2024年年報，珠江股份已對中僑公司的其他應收款累計計提減值準備1637.64萬元。

??未分配利潤仍為負數

??據了解，在2015年至2018年間，珠江股份以“股權+債權”的方式收購了多個地產項目公司的股權，此后因為市場調整、合作方現金流緊張等問題無法收回投資，給該公司的經營業績帶來持續影響。

??除了中僑公司，珠江股份也將其他幾家欠款單位告上了法庭，但因為這些企業經營情況不佳、回款可能性較低，該公司不得不計提減值準備。例如，珠江股份對廣州東湛房地產開發有限公司往來款的賬面原值為3.36億元，截至2024年底已計提3.07億元，賬面價值僅余0.29億元。對廣州市盛唐房地產開發有限公司的債權投資0.65億元，已計提0.55億元。對廣東億華房地產開發有限公司的0.17億元往來款，則已全額計提壞賬準備。

??此外，珠江股份對廣東億華房地產開發有限公司的9.2億元應收款、對安徽中僑董事長莊澤勇0.5億元的應收款已在2023年3月的重大資產重組中剝離給了大股東。

??截至2024年底，珠江股份對中僑公司往來款的賬面價值還有約3.34億元，未來是否繼續計提壞賬準備將左右著該公司的利潤表現。

??2024年，珠江股份實現營業收入約15.6億元，同比減少52.38%，歸屬母公司凈利潤1557.4億元，同比扭虧為盈。原因是期內房地產公司已置出且母公司費用支出同比減少。而截至2024年底，該公司合并報表未分配利潤為-6.16億元，未彌補虧損金額超過實收股本總額的三分之一，根據相關規定，需提交股東大會審議。在4月22日的股東大會上，珠江股份審議通過了《關于未彌補的虧損達實收股本總額的三分之一的議案》。

??4月14日的業績會中，已有投資者提出珠江股份未分配利潤為負且持續虧損、何時才能恢復分紅能力的問題。珠江股份副總經理陸偉華表示，受宏觀經濟等外部環境因素影響，房地產市場表現持續低迷，公司多個房地產項目計提存貨跌價準備，經營業績所受沖擊較大。為應對這一困境，公司已通過實施重大資產置換及重大資產出售，成功實現業務轉型。“然而，公司目前仍處于業務融合與新業務探索階段，業績情況仍受到前述因素的不利影響。”據其介紹，接下來，珠江股份將通過加強城市服務、文體運營以及多業態服務三個板塊業務的發展以及向大股東定向增發等措施，緩解資金壓力，盡快彌補虧損。

??關于經營業績改善的更多細節問題，中國房地產報記者聯系了珠江股份，但電話未能接通。