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??萬科集團組織架構再次進行調整。近日，萬科集團內部發文，將原來的七大區域公司縮減為五個，原本的東北區域、西北區域調整為總公司，總公司只設置一套管理職能，對片區內各城市項目進行集約管理。

??人員安排上，原核心班底基本保持不變。唯一的變動是廣佛公司原總經理曹江巍接替盧冰，重回北方負責北京區域，而盧冰則調任新成立的辦公事業部。

??而就在半年前，萬科北京剛剛完成一輪組織架構調整。

??4月11日，萬科北京啟動城市合并及組織架構調整。北京公司合并包頭事業部，管理北京、包頭、廊坊、張家口區域業務；太原公司合并石家莊公司，管理太原、石家莊、保定、晉中業務；冀北地區公司負責唐山、秦皇島業務；濟南地區公司負責濟南、臨沂、淄博業務；青島地區公司負責青島、濰坊業務；天津地區公司負責天津業務；煙臺地區公司負責煙臺、威海業務。

??從組織架構調整到區首換帥，萬科北京為何頻繁生變？

??五年換三帥

??從劉肖到盧冰，再到曹江巍，萬科北京區首的變更頻率更在進一步加快。

??2021年6月，萬科原北方區域首席合伙人劉肖離開深耕6年的北方市場，調回總部任職，擔任集團執行副總裁、首席運營官。而在同年11月，劉肖被萬科集團通報批評降2級，被扣減2018、2019年度的經濟利潤獎金各500萬元，合計1000萬元。

??除了劉肖之外，還有一批下屬也被處罰了。

??時任北京公司合伙人張建新，北京公司投資負責人陳嘉慶、侯岳，以及北京公司事業部負責人豈曉偉因負有直接責任，也被做出通報批評、降職、罰款等不同程度的處罰。

??有消息稱，處罰原因系萬科在內控核查中發現違規問題，涉及原北方區域事業部沈陽公司，北京公司及原唐山事業部。也有觀點認為，劉肖主政北方區域期間大刀闊斧改革，包括推行存量資產改造、“6+X”轉型、牽手鏈家成立家裝平臺萬鏈等，創新有余但也為北京區域留下開發業務基本盤相對較差，拿地能力弱等問題。

??萬科北京區首的繼任者盧冰，是萬科北京區域的“老人”，也配合劉肖管理北京公司多年。

??從履歷上看，盧冰自2005年就已經擔任萬科北京公司的副總經理。2012年，北京和天津兩地的中層互換，盧冰執掌天津萬科公司。7年后，盧冰重回北方區域擔任副總經理，協助當時的區首劉肖負責北京公司的工作。2021年6月，劉肖調回總部任職，盧冰開始擔任萬科北京區域首席合伙人。

??盧冰從天津調回北京公司時，萬科曾在人事調整中點評，“盧冰曾把當年問題最大的天津公司一點點帶回正軌，且善于深耕經營性業務。”盧冰掌管天津公司時期，天津萬科業務主要發力點在長租公寓領域，拿下包括華苑產業園區的泊寓、泊寓水西店等項目。

??這也是盧冰接手萬科北京后，亟須解決的問題。此時的萬科北京，遠非數年前行業前幾的輝煌，而是大量的滯重資產和風雨飄搖的市場環境。

??公開資料顯示，2021年，萬科北京區域對集團的營業收入貢獻僅有13.79%，當年該區域的權益凈利潤還虧損了3.83億元，整體權益凈利潤為-1.45%，是當時集團七大區域中唯一負值區域。

??但在接下來幾年，萬科北京業績雖有所波動，但依然沒有太大起色。年報顯示，2023年北京區域銷售額506億元，在公司整體銷售額中占比僅13.5%，相較2022年的13.7%未有明顯提升；而去年同期南方區域和上海區域銷售額則分別為892.7億元、1291.4億元，占比分別為23.7%和34.2%。

??今年上半年，萬科北京頹勢依舊，虧損約18.55億元，成為萬科虧損程度最大的區域公司。從過去兩年的表現來看，劉肖的繼任者盧冰也并沒有完全解決問題。曹江巍此次重回北方，或許依舊是背著“救火”的任務。

??中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，萬科北京頻繁人事調整，主要是為了進一步強化項目運營與收益及管理。

??“在盧冰任職期間，北京區域的銷售業績可能并沒有達到萬科總公司或者說股東的預期，另一方面是因為在北京項目的經營運營的項目收益并不理想。”謝逸楓認為，諸多原因下，把像曹江巍這種更有項目運營經驗、有收益管理的人才，調到北京區域任職，是正常的組織架構調動。而對曹江巍而言，能否扭轉北京區域銷售額的疲態、如何破局成為其接下來面對的重要挑戰。

??自持難題待解

??上任萬科北京區首3年，盧冰公開露面的次數并不多，但他從未回避萬科北京的“歷史遺留問題”。其中重要問題之一，就是自持物業比例偏高。

??2022年媒體交流會上，盧冰曾提及萬科北京的租賃業務，根據盧冰在媒體交流會披露的數據，截至2022年9月，萬科在北京獲取集體用地租賃住房22167間，約占市場30%。

??對房企來講，按月收取租金，顯然不如一次性出售來得痛快，而在北京，萬科手中還有更多不能用于出售的資產。

??2016年年底，萬科北京耗資109億元拿下海淀永豐兩塊地，其中18號地為萬科獨立摘得，19號地為萬科住總聯合體拿下。這兩塊地是住宅用地，70年產權，但要求100%自持。這樣的地塊，在此之前并未有樣本可供參考。

??有觀點認為，當初萬科北京激進拿地是因對未來政策松綁抱有期待，但隨后的政策幾乎卡死了這一幻想。硬著頭皮走下去，成為萬科北京唯一的出路。

??從2018年起，翡翠書院項目開始入市租賃，最長租期10年。根據相關報道，翡翠書院90平方米三居室月租金為1.5萬~1.8萬元，如果一次性簽訂10年的租期合同，租金180萬元起；180平方米以上復式四居室月租金為3萬~4萬元，10年租金最高480萬元。

??此外，根據萬科披露的數據，把地價與建安、人力、資金及持有等成本加總之后，項目總投入約160億元。

??面對大規模的自持和漫長的投資收益周期，萬科北京做了很多嘗試，但最終都沒能實現。2018年，合作方住總宣布退出，獨木難支的萬科北京只能將還未開發的18號地退回。今年7月，該地塊被保利建工89億元拍下，開發項目案名為嘉華天珺。

??不止自持的翡翠書院，此前萬科北京繞開土地拍賣市場，收購而來的大量存量資產，也成為萬科北京難以甩掉的沉重包袱。比如曾被劉肖寄予厚望的大都會79號，據說由于公寓產權分割等問題，多年未有任何商業上的回報。

??待開發項目只剩1個

??為了消化在北京市場上的項目存量，萬科北京在土地市場上銷聲匿跡了很長一段時間。直到去年8月，拿下萬科東廬地塊，萬科北京時隔4年半后才重返北京土地市場。

??這也是去年初萬科北京總經理林瞳上任以來，拿下的首宗地塊。對林瞳而言，他需要證明自己有能力改變局面。

??不過對于這塊地，萬科內外對其態度不一。開盤前，有業內人士對萬科東廬抱有質疑，認為這個項目是萬科北京對通州政策的一場賭局，也質疑萬科離開北京市場太久，可能面臨的“手生”問題。

??可對萬科北京來說，這是重返北京、站穩北京、深耕北京難得的契機，是一場只能贏、不能輸的戰爭。

??“萬科東廬指向性意義很強，如果這個項目賣不好，萬科北京可能接下來幾年都不會也不能再拿地。”一位頭部房企人士對中房報京津冀說。

??去年末，萬科東廬首次開盤即發布熱銷海報，稱當日去化345套。北京市住建委網簽數據顯示，該項目獲批預售874套房源，截至目前網簽618套，去化率7成。

??盡管萬科東廬賣得還不錯，但萬科北京幾年沉寂下來，業績已與其他房企有較大差距。加之極少的土地儲備，讓萬科北京可開發住宅并不多項目，大部分項目即將面臨交付。慢周轉自持物業比例偏高，這個坑還需要多長時間去填，目前來看幾乎是一個無解題。

??而在交付方面，近期萬科北京通州區城市之光東望項目也面臨“交付難”問題。據項目業主爆料，合同原本約定6月30日交付，當日數百戶業主、北京市住建委、警方到場與萬科方溝通交付事宜無果，最終確認萬科北京無法在合同約定日期交付，且彼時未正式通知業主確切交付時間及延期原因。

??北京市住建委表示，正在調解萬科北京與總包單位的經濟糾紛。而萬科北京尚未書面證實無法交付是否與該因素相關。

??困境何解？

??從北京區首卸任后，萬科為盧冰安排的新職務——辦公事業部負責人，這是一個新成立的部門，主要職責是進一步提高萬科旗下商業、辦公資產的經營效益。

??盧冰在萬科任職期間，也曾有過經營性業務的管理經驗，這在一定程度上與新成立的辦公事業部的相關業務適配。

??而接替盧冰管理北京區域的曹江巍，被視為提升萬科北京的關鍵要素之一。

??公開資料顯示，曹江巍出生于1977年。2002年，曹江巍加入萬科，曾任沈陽萬科工程管理部總經理、助理總經理、副總經理。2010年，萬科進入山西，成立太原公司，曹江巍被任命為太原公司總經理。2019年，曹江巍被調任至萬科青島公司，擔任總經理。一年后，他又去往萬科廣州公司。在擔任廣州萬科總經理期間，房地產市場面臨下行壓力，但是廣州萬科多個項目依然取得了不錯的成績，不少項目進入全市TOP10銷售之列。

??此次接管萬科北京區域是曹江巍重回北方，亦是其職業生涯的新起點。

??區域市場接連失利，當前萬科在北京戰場可用底牌確實不算多了。未來，萬科北京區域能否在激烈競爭的環境中走出疲態、實現破局，這將是曹江巍面臨的挑戰。