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??時間進入4月中旬，上市物業企業2023年業績披露也告一段落。

??2023年，上市物業企業表現如何？4月18日，中國房地產報記者通過梳理50家典型上市物業公司發布的2023年業績報，統計出2023年上市物業公司營業收入榜、歸屬母公司凈利潤榜、毛利率榜。

??通過榜單可以發現，頭部物業企業保持了一定增速，尾部物業企業營業收入甚至出現了負增長，兩極分化明顯。另一方面，在上市房企中營業收入最高的不一定是最盈利的，營業收入的增長速度也不一定與歸屬母公司凈利潤呈正相關。換言之，增收不增利的情況依然存在。

??“營收王”碧桂園服務凈利潤下滑

??整體來看，50家上市物業公司2023年共實現營業收入2515.213億元，較2022年同期增長9.1%。

??其中，營業收入最高的仍是碧桂園服務。2023年，碧桂園服務營業收入突破400億元門檻，為426.1億元；萬物云緊隨其后，2023年營業收入為331.8億元，這也是2023年營業收入超過300億元的兩家上市物業企業；綠城服務以173.9億元營業收入位列榜單第三，與第二名有著近一半差距。

??2023年全年，營業收入超過百億元的物企僅有8家，招商積余、雅生活服務、保利物業、華潤萬象生活、中海物業、世茂服務和融創服務分別以156.3億元、154.4億元、150.6億元、147.7億元、130.5億元、82.03億元和70.1億元的營業收入位列前十。

??經與2022年業績對比發現，在50家上市物業公司中有38家實現了營業收入增長。不過，僅34家物業公司實現了凈利潤增長。與此同時，50家物業公司中有35家毛利率同比下降。

??在38家實現了營業收入增加的物業企業中，建發物業、濱江服務、蘇新服務、越秀服務、德商產投服務、和泓服務、華潤萬象生活、新大正、招商積余和中海物業營業收入增幅最大，在2023年營業收入分別增加了55.85%、41.65%、35.74%、29.69%、27.16%、26.13%、22.88%、20.36%、20.05%和19.72%。

??12家營業收入下滑的物企則是方圓生活服務、祈福生活服務、榮萬家、時代鄰里、世茂服務、合景悠活、弘陽服務、融創服務、魯商服務、燁星集團、金科服務和德信服務，在2023年上述物企的營業收入分別下滑了10.41%、9.9%、9.08%、5.18%、5.02%、4.4%、3.54%、1.63%、1.07%、0.61%、0.5%和0.31%。

??值得注意的是，在2023年營業收入榜單和營業收入增速榜單中排名前列的碧桂園服務、雅生活服務、卓越商企服務、新大正等物企，歸屬母公司凈利潤卻都出現了下滑，分別下滑了84.96%、74.95%、24.98%、13.83%，增收不增利的情況凸顯。

??華潤萬象生活最會“賺錢”

??比起營業收入，歸屬母公司凈利潤則更能反映一個公司“賺錢”的能力。

??數據顯示，2023年有42家物業企業實現了盈利。整體看，2023年50家上榜的物企歸屬母公司凈利潤共129.6317億元，較2022年增長了4.1%。

??在2023年物業公司歸屬母公司凈利潤榜中，華潤萬象生活以29.29億元位于榜首，萬物云和保利物業則以19.55億元和13.8億元分別位列第二和第三。中海物業、招商積余、綠城服務、濱江服務、越秀服務、建發物業和雅生活服務位列前十。

??僅有金科服務、佳兆業美好、融創服務、時代鄰里、朗詩綠色生活、正榮服務、浦江中國和燁星集團這8家物企在2023年歸屬母公司凈利潤出現虧損，分別為-9.51億元、-4.5億元、-4.351億元、-2.018億元、-1.342億元、-0.8119億元、-0.7446億元和-0.1405億元。

??2023年，有32家企業實現了歸屬母公司凈利潤的增長，體現了較快的“成長速度”。

??在歸屬母公司凈利潤增幅榜中，合景悠活、世茂服務、建發物業、燁星集團、正榮服務、金科服務、第一服務控股、華潤萬象生活、領悅服務和萬物云位列前十。較為特殊的是，世茂服務在2022年歸屬母公司凈利潤為虧損9.271億元的狀態，在2023年其實現了扭虧為盈，歸屬母公司凈利潤為2.732億元，同比增長129.47%。

??浦江中國、佳兆業美好、朗詩綠色生活3家物業公司在2023年歸屬母公司凈利潤下滑嚴重，同比2022年下滑了694.52%、581.86%和572.32%。

??35家物企毛利率下滑

??在2023年上市物業公司毛利率榜中，星盛商業、祈福生活服務、新希望服務、寶龍商業、中駿商管、領悅服務、華潤萬象生活、合景悠活和建發物業排名前十位。其中，位居榜首的星盛商業毛利率更高達52.53%，祈福生活服務以47.42%的毛利率緊隨其后。

??在毛利率最低的前十名物企中，浦江中國、招商積余、新大正、東原仁知服務、萬物云、銀城生活服務、朗詩綠色生活、中海物業和綠城服務榜上有名。

??對于低毛利率，招商積余在投資者在互動平臺上答投資者問時表示，基礎物管毛利率下降的主要原因是人工成本上漲、服務品質提升相關投入增加、新項目集中在下半年交付導致轉化收入較少；此外，公司新項目較多，比存量項目需要更多投入。上述因素造成公司基礎物管毛利率出現一定比例下降。

??萬物云董事長朱保全更不止一次提到，物業是長坡薄雪的行業，沒有去追求高毛利。物業公司要回歸物業服務的本源，踏踏實實做好“物”的打理。

??2023年毛利率增長最快的前三名是建發物業、領悅服務和華發物業服務，較去年同期分別增長了4.62%、3.04%和2.16%。

??值得注意的是，在2023年僅有15家物企毛利率增長，其余35家物企毛利率均出現下滑。其中，德商產投服務、榮萬家和朗詩綠色生活毛利率下降最多，分別下降了8.58%、7.53%和6.67%。