公司許倩 2024-04-22 09:13:56 來源：中房報
??萬科正在經歷一場前所未有的挑戰。
??4月17日，萬科A出現2筆共計近4億元大宗交易，成交價為6.89元，較當日收盤價折價近3%；賣方均為機構席位，買方為一機構席位及中信證券上海南京西路營業部。
??4月18日，萬科A繼續遭遇北向資金（即境外資金）減持592.46萬股，當日主力資金共流出4.61億元，占總成交額21.63%。近5日萬科A遭遇主力資金凈流出10.83億元，這也反映出資金對萬科的擔憂。
??近日，穆迪、標普、惠譽三大評級機構接連下調萬科評級，給予其負面觀察，這意味著萬科面臨海外再融資極難的局面，融資途徑進一步收窄。
??萬科在想辦法自救。市場消息稱，萬科考慮出售其所持物流地產公司普洛斯全部股權，目前已就轉讓所持普洛斯21.4%股權與包括廣東省國資背景的粵海控股及另一家天津國企在內的潛在買家進行接觸。記者就此求證，萬科方面未予置評。
??向來極具危機感的萬科卻依舊無法阻擋危機的到來，令市場訝然。從2018年首提“活下去”到2024年再提“活下去”，萬科究竟發生了什么？
??萬科為什么撐不住了？
??是什么原因導致了萬科目前的挑戰？
??萬科曾把“活下去”的希望寄于“多元化”發展，但“多元化”攤子鋪得太大，對資金流造成了過多消耗。
??2014年，萬科提出房地產步入白銀時代，要轉型做“城市配套服務商”，從此開始了頗為激進的多元化布局。2015 年，萬科宣布“八爪魚計劃”，正式推出獨立物流品牌“萬緯物流”，開啟倉儲網絡全國化布局。2016年收購印力商業集團；2017年，印力商業集團收購了凱德集團位于中國內地的20個購物中心項目。
??收購完成后，印力商業集團在全國持有或管理的商業項目達120家，管理面積超過1000萬平方米，資產規模逾800億元。從規模上來看，萬科成為僅次于萬達的全國第二大商業地產運營商。
??當時有地產人士不看好地稱，萬科收購的這20家購物中心，多是10年以上商業地產，已經非常老舊，需要大規模改造，而物業改造成本比初建成本還高。
??幾年間，通過并購和內部孵化，萬科迅速補齊了不動產多賽道資管團隊和能力，不僅推出和拓展了物業服務、商業地產、物流地產、長租公寓等與地產相關業務，還推出了滑雪度假、養老、產業辦公等多個全新衍生業務，甚至還跟風進入了文化娛樂產業。
??或許是精力過于分散，2017年末，萬科第一次失去了其在住宅地產主業的銷售冠軍位置，被碧桂園超過。
??2018年9月，萬科喊出“活下去”，并宣布“收斂聚焦，穩住基本盤”，但其擴張步伐并未停下。這一年，萬科通過收購太古冷鏈進入冷鏈行業，加速布局冷鏈物流全國業務版圖，并聯合財團以數百億元私有化物流巨頭普洛斯，成為普洛斯中國 第一大股東。
??直到2020年，新冠疫情來襲、“三條紅線”出臺，萬科開始對多元化業務“修枝剪葉”， 包括撤銷冰雪事業部。2022年，萬科提出房地產進入“黑鐵時代”，進入戰略收縮階段。
??自2014年試水多元化，10年間萬科持續投入經營服務類資產高達4000億元，但其整體資產的EBITDA利潤率到現在依舊不能覆蓋銀行貸款利潤，即經營業務收益不足以覆蓋銀行利息。在市場行情下行階段，這些前期投入較大且短期很難產生現金流的長期投資業務，必然對企業產生嚴重負向作用。
??萬科曾說轉型成功的標尺是多元化業務第二曲線能實現50%的收入占比和50%的利潤占比。而2023年末，萬科經營服務業務全口徑收入達558.1億元，其中合并報表收入428.1 億元，占營業總收入比重為9%；萬科90%以上利潤依舊來自房地產開發。
??萬科在拿地動作上亦毫不手軟。從2018年喊出“活下去”至2021年，平均每年拿地額高達1421億元；2022年，萬科拿地額降至241億元，但2023年又升至384億元，其中在北京拿了1塊地，在上海拿了3塊地。萬科在行業拿地排名從2022年的13位上升為2023年的第8位（前7位都是大型央企）。這一年，萬科被惠譽和穆迪下調評級，并遭遇“股債雙殺”。
??萬科在拿地布局上亦存在不合理之處。舉例來說，在2022年萬科土地儲備分布中，西南區域銷售額僅占6.5%，而土地儲備占比15.6%；南方區域銷售占比24.9%，而土地儲備僅占比16.6%。這意味著賣的好的地方，土地儲備后續面臨不足；而賣得不好的地方卻拿地過多，這種“錯配”為其后續銷售持續造成影響。
??目前萬科擁有超過1億平方米的土地儲備，這些土地沉淀了大量資金，很多地塊還集中在三四線城市，去化艱難的同時面臨著減值風險。
??事實上，這幾年萬科一直在做資產減值。財報顯示，截至2023年末，萬科各項資產減值準備余額總計122.07億元，其中存貨跌價準備占比高達65.42%。2023年度，萬科共計提各類減值準備40.25億元，比2022年的10.3億元大幅增長。
??高負債風險早已埋下。2016年～2020年，萬科年度資產負債率均超過80%，2018年、2019年超過85%；2014年萬科總負債3925億元，2018年飆升至1.29萬億元，之后一直在萬億元以上居高不下。一位地產人士稱，萬科通過小股操盤的方式，也在一定程度上過度使用了金融杠桿，在現階段，對于企業來說是比較難受的。
??另外，2020年底，萬科賬面貨幣資金是1952億元，2023年底只有998億元，這其中還包括數百億元的預售監管資金。萬科每年平均要償還的有息負債大概500億元，要想不違約不僅需要新的融資，也要在經營上實現正現金流。
??萬科的反思
??對于當下的境況，萬科管理層也在反思。在4月14日萬科投資者交流會上，萬科管理層表示，雖然有外部市場變化原因，但更多是萬科自身在宏觀情況和行業情況發生重大變化時，依然維持擴張慣性，未能及時調整。
??一是萬科在轉型發展實際操作過程中存在步子過大、操之過急的問題。轉型業務超出萬科資源匹配能力，過多占用了開發業務資金，規模過大也導致管理能力跟不上，經營目標未能按計劃達成。
??二是盡管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束，但后續行為未能擺脫行業慣性，在不少城市，包括一些重點城市和一線城市，出現投資冒進和失誤。
??三是對融資模式趨勢性變化的認識不夠全面透徹，萬科已經啟動了房地產融資模式的調整，但從總對總的信用融資為主轉向新的融資模式還需要一個過程。
??一位金融人士稱，去年四季度開始，銀行整體融資政策導向從“公司信用債變為項目抵押貸”，萬科過去90%的融資都是信用融資，且都是大額融資，整體“量大且快”。而現在變成項目抵押貸了，項目貸款量很小，需要一個個項目去累計；而且項目只能按照工程進度一點點提取，所以項目貸款整體“量小且慢”。
??如何脫困？
??“我們將首先立足自救，立足自身能力和資源自我化解風險，對所有在手業務全部重新打開和檢視，分類進行梳理，并制定針對性方案。其次是用足現有的各類融資工具，我們已積極調集各一線力量，以用好用足中央出臺的一系列有利于行業化解風險的政策性融資工具。”萬科管理層說。
??現階段，企業靠自救比靠外部支持更有效，畢竟萬科大股東深鐵集團的財務狀況也不是很理想。而賣資產、賣股權是短期內快速收割現金流的辦法之一。萬科管理層在業績發布會表示，2024年萬科的資產交易規模會比2023年更大，大宗交易會更多。
??萬科手里好的資產還是非常多的，這是萬科的優勢。過去幾個月，萬科陸續做了一些資產處置動作，包括出售廣州天河萬科廣場、悅榕莊酒店的股權、上海七寶萬科廣場50%股權等，當然不得不打折賣掉。比如2024年2月，萬科將上海七寶萬科廣場剩余50%權益，作價23.8億元賣給領展房產基金，就打了7折。
??但要從根本上解決當前困境，萬科還是需要加速銷售去化，保持經營性現金流為正。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
