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??9月24日，央行打出重磅“組合拳”，樓市迎來(lái)政策“強(qiáng)心劑”。

??央行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上宣布多個(gè)重磅政策，涉及降準(zhǔn)、降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例。

??信息量非常大！具體來(lái)看：

??1、降準(zhǔn)：將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬(wàn)億元

??2、降息：降低中央銀行政策利率，7天逆回購(gòu)操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的1.7%降為1.5%，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行

??關(guān)于房地產(chǎn)方面，央行擬會(huì)同金融監(jiān)管總局出臺(tái)五項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策：

??1、引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右

??2、降二套房首付比例，全國(guó)層面統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%

??3、優(yōu)化保障性住房再貸款政策，央行資金支持比例由60%提高至100%

??4、延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、“金融16條”兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策期限至2026年底

??5、支持收購(gòu)房企存量土地，緩解房企資金壓力（政策尚在研究中）

??整體來(lái)看，央行對(duì)房地產(chǎn)方面提供了較大力度的金融政策支持，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)信心都注入了“強(qiáng)心劑”，具體到房地產(chǎn)行業(yè)，將直接產(chǎn)生多個(gè)方面的影響。

??關(guān)于降息，央行是這樣表述的：降低中央銀行政策利率，7天逆回購(gòu)操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的1.7%降為1.5%，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定。

??今年6月，央行曾明確表示，7天期逆回購(gòu)操作利率已基本承擔(dān)了政策利率功能，其他期限貨幣政策工具的利率可淡化政策利率的色彩。這意味著，LPR報(bào)價(jià)基準(zhǔn)已從1年期MLF轉(zhuǎn)為7天OMO。

??基于此，作為利率錨的7天期逆回購(gòu)操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)將很快反映到下一輪LPR報(bào)價(jià)上。

??預(yù)計(jì)LPR報(bào)價(jià)最快在10月21日有望下調(diào)，進(jìn)而帶動(dòng)房貸利率中樞進(jìn)一步下移。

??另外，央行宣布，近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬(wàn)億元；在今年年內(nèi)還將視市場(chǎng)流動(dòng)性的狀況，可能擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25-0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??此次降準(zhǔn)將有效補(bǔ)充中長(zhǎng)期流動(dòng)性，降低銀行負(fù)債成本，居民按揭、房企融資都將從中受益。 

??關(guān)于市場(chǎng)呼吁已久的存量房貸利率二次下調(diào)“靴子落地”。

??央行表示，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，此次存量房貸利率下調(diào)預(yù)期平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)惠及5000萬(wàn)戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。

??存量房貸利率下調(diào)，最重要的是不僅能減輕居民按揭壓力，還可以釋放消費(fèi)活力，擴(kuò)大消費(fèi)，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供動(dòng)力，同時(shí)減少提前還貸現(xiàn)象，維持金融秩序穩(wěn)定。

??去年9月，存量房貸利率下調(diào)基本完成，超過(guò)22萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅73個(gè)基點(diǎn)，每年減少借款人利息支出1600億元到1700億元。

??今年以來(lái)，隨著存量與增量房貸利差不斷走闊，目前存量房貸款的平均利率約為4%，而新增房貸利率普遍為首套3.2%（部分城市最低2.9%）、二套3.5%，市場(chǎng)對(duì)存量房貸降息呼聲再起，居民提前還貸現(xiàn)象仍然存在，截至二季度末，六大國(guó)有銀行合計(jì)個(gè)人住房貸款余額相比年初凈減少約3255億元。

??存量房貸利率下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)本身的影響并非直接的刺激作用，更多的是中長(zhǎng)期的影響，居民按揭壓力減輕，避免出現(xiàn)大規(guī)模提前還貸現(xiàn)象，從而有利于穩(wěn)樓市。

??全國(guó)層面的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將不再區(qū)分首套房和二套房，最低首付比例統(tǒng)一為15%，在此基礎(chǔ)上，各地因城施策、各行與客戶協(xié)商確定。

??二套最低首付比例與首套拉平，對(duì)于刺激改善性購(gòu)房需求釋放有一定的積極作用，尤其是對(duì)于一部分資金周轉(zhuǎn)相對(duì)緊張的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，能夠減輕前期資金負(fù)擔(dān)。

??核心城市是否會(huì)跟進(jìn)？從“517新政”各城市首付比例下限調(diào)整情況來(lái)看，彼時(shí)首套房最低首付比例從20%降至15%，二套房最低首付比例從30%降至25%，目前絕大多數(shù)城市首付比例政策下限已達(dá)到了全國(guó)底線。此次二套房首付比例再降10個(gè)百分點(diǎn)，后續(xù)全國(guó)絕大多數(shù)城市二套房的首付比例將很快迎來(lái)調(diào)整，并降至15%的下限，北京、上海、深圳等少數(shù)核心城市首付比例也有望適度下調(diào)。

??不過(guò)，對(duì)于二套房最低首付比例下調(diào)的政策效果不宜抱有過(guò)高預(yù)期，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首付比例已不是購(gòu)房決策中最主要的參考因素，未來(lái)收入穩(wěn)定性、房?jī)r(jià)漲跌預(yù)期等才是決定性因素。

??此前創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款政策將迎來(lái)優(yōu)化，其中央行資金支持比例由60%提高至100%，增強(qiáng)對(duì)銀行、收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)。

??按照原有模式，地方國(guó)企收購(gòu)已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房，按照“先貸后借”、按季發(fā)放模式，金融機(jī)構(gòu)先向符合條件的借款人發(fā)放貸款，然后在下季度初向人民銀行申請(qǐng)相應(yīng)的再貸款資金，央行按照金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放貸款按本金的60%發(fā)放再貸款，剩余40%貸款本金及風(fēng)險(xiǎn)需要商業(yè)銀行自行承擔(dān)。

??現(xiàn)在來(lái)看，央行將提供全額資金支持，降低了商業(yè)銀行的資金成本和放貸風(fēng)險(xiǎn)，有助于提升商業(yè)銀行貸款投放積極性，進(jìn)而加快地方國(guó)企收儲(chǔ)進(jìn)度。

??人民銀行和金融監(jiān)管總局出臺(tái)了金融16條和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款兩項(xiàng)階段性政策，兩項(xiàng)政策的有效期將從2024年12月31日延長(zhǎng)到2026年的12月31日。

??至此，2011年出臺(tái)的“金融16條”迎來(lái)二次延期。

??影響主要有兩個(gè)方面，一個(gè)是涉及存量貸款展期，存量貸款2026年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年；另一方面，涉及保交樓配套融資，2026年12月31日向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理，對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

??此外，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款支持政策也將延期兩年，規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，可繼續(xù)發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。

??“金融16條”延期有助于引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供持續(xù)穩(wěn)定資金支持，緩解房企資金壓力，同時(shí)也能更好助力保交樓目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

??延期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款支持政策，則有助于優(yōu)質(zhì)房企盤(pán)活存量資產(chǎn)，并通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款改善流動(dòng)性，緩解償債壓力。

??整體來(lái)看，央行在資金總量和價(jià)格方面提供了充裕支持，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供了有力的金融支持，提振市場(chǎng)信心。

??當(dāng)前樓市需求的刺激修復(fù)、購(gòu)房者是否加杠桿投資消費(fèi)，本質(zhì)上仍取決于購(gòu)房者本身對(duì)購(gòu)房成本和收益的預(yù)期，居民充分就業(yè)和收入水平的提升才是市場(chǎng)企穩(wěn)的核心支撐。

??因此，除了貨幣政策支持，還需要財(cái)政政策配合發(fā)力，創(chuàng)造投資消費(fèi)和就業(yè)，這樣貨幣政策才能找到“著力點(diǎn)”，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。