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??繼10月之后，西安樓市又收獲了一個(gè)亮眼的11月。

??克而瑞大數(shù)據(jù)顯示，11月，西安樓市供應(yīng)66.66平方米，環(huán)比下滑12%，同比下滑40%，成交87.9萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲25%，同比下跌17%，成交均價(jià)18881元/平方米，環(huán)比下滑1%，同比下滑2%。企業(yè)層面，2024年1~11月，大西安房企商品房全口徑銷售金額TOP30累計(jì)成交金額1265.18億元，較1~10月增加182.11億元，環(huán)比10月增量（113.28億元）呈擴(kuò)大趨勢(shì)。

??在2024年的最后一個(gè)月里，開(kāi)發(fā)商積極推盤，供應(yīng)增加，剛需樓盤優(yōu)惠措施有所增多，平開(kāi)銷售量（指交易品種在開(kāi)盤時(shí)的價(jià)格與前一交易日的收盤價(jià)基本持平的情況下的銷售量）也有所回升，“西安樓市年底有望出現(xiàn)成交量‘翹尾’趨勢(shì)。”中指研究院西安分院分析認(rèn)為。

??開(kāi)發(fā)商推盤搶收

??“我們項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在12月28日入市，有三種戶型，約99平方米、125平方米、143平方米，全部為第四代住宅，贈(zèng)送大露臺(tái)，價(jià)格還沒(méi)有出來(lái)。”保利云谷和著的一位置業(yè)顧問(wèn)接受采訪時(shí)說(shuō)。

??該項(xiàng)目從拿地到案名、產(chǎn)品信息流出，僅有不到2周的時(shí)間。11月6日，保利發(fā)展摘得灃東新城科創(chuàng)融合區(qū)約60畝優(yōu)質(zhì)地塊；11月19日，項(xiàng)目的案名、產(chǎn)品信息就已經(jīng)流出，根據(jù)灃東新城官網(wǎng)發(fā)布的《關(guān)于云谷和著小區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案的公示》信息，保利云谷和著規(guī)劃了6棟26層的高層、5棟17層的小高層，共計(jì)816戶，配套機(jī)動(dòng)車位893個(gè)，小區(qū)部分樓棟采用架空層設(shè)計(jì)。

??同樣迅速的還有地建嘉信。11月18日，陜西地建嘉信摘得灃東新城約79.199畝開(kāi)發(fā)用地。11月19日，僅僅時(shí)隔1天，項(xiàng)目案名便亮相，暫定為臻境小區(qū)。

??除此以外，臨近年底，一大波純新盤也正在涌向樓市，如在新房斷供5年的主城區(qū)城西棗園板塊，迎來(lái)兩大純新盤：金輝·望雲(yún)峯尚與中隆凌云天境；高新區(qū)也有高新玖號(hào)院、綠城·秋月苑即將入市，經(jīng)開(kāi)區(qū)則一口氣迎來(lái)了白樺林曉、白樺林隱、白樺林書(shū)香苑、翰林府四大新盤。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，西安12月約有25個(gè)純新盤入市。

??新盤加速入市，西安樓市的供應(yīng)也出現(xiàn)高位運(yùn)行。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月最后一周共有13個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行加推，合計(jì)推售1588套房源，環(huán)比增長(zhǎng)2%，推售均價(jià)17481元/平方米，供應(yīng)放量態(tài)勢(shì)持續(xù)，推售房源量連續(xù)4周超過(guò)千套。

??“開(kāi)發(fā)商節(jié)奏不斷加快，主要還是希望能夠在市場(chǎng)好的時(shí)候沖刺業(yè)績(jī)。另外，明年的市場(chǎng)情況也不好預(yù)測(cè)，能往前趕就往前趕。”一位房企營(yíng)銷人士說(shuō)道。

??西安創(chuàng)典智庫(kù)研究院院長(zhǎng)陳俊杉認(rèn)為，政策面上，11月“取消限價(jià)”的新政帶動(dòng)樓盤預(yù)售證申請(qǐng)熱，房企趕早不趕晚心態(tài)持續(xù)上揚(yáng)，12月房貸利率調(diào)整開(kāi)始落地，供需兩端加速向好。

??“市場(chǎng)行情上，房企迫于全年業(yè)績(jī)壓力，在房?jī)r(jià)上讓利，另外房貸利率下降、放款加快等利好，加速了11月份樓盤入市；除此之外，西安1~10月重點(diǎn)城市商品房銷售面積位列全國(guó)前三、金額位列全國(guó)前七，城市韌性仍然較大。”她說(shuō)道。

??剛需樓盤占六成

??根據(jù)觀察，在西安12月份即將入市的新盤中，小面積、剛需房越來(lái)越多。

??當(dāng)下的西安市場(chǎng)改善性樓盤遍地開(kāi)花，建筑面積140平方米以上的戶型是市場(chǎng)供應(yīng)主力，小戶型產(chǎn)品供給逐漸消失殆盡。根據(jù)克而瑞《2024上半年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》，目前西安市場(chǎng)主流戶型建筑面積在120平方米以上，占到了全市成交的65%，100平方米以下戶型占比僅有15%，供應(yīng)明顯不足。

??不過(guò)，在12月份即將入市的新盤中，面積段出現(xiàn)了下移。如位于港務(wù)區(qū)的鼎城潮前面積段為100平方米~125平方米，過(guò)去幾年，隨著整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入改善型戶型，港務(wù)區(qū)奧體板塊的大部分項(xiàng)目也將目光聚焦在約143平方米及以上面積段，小面積段的產(chǎn)品難找，“目前只有我們和龍翔還有143平方米以下的戶型。”山東健康·同人樂(lè)府的一位置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)道，鼎城潮前的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了市場(chǎng)空白。

??類似的案例還有很多。隨著限售、契稅政策的調(diào)整，近期二手房市場(chǎng)活躍，但成交以90平方米以下剛需戶型為主，而從12月預(yù)計(jì)新推新房項(xiàng)目來(lái)看，剛需占比達(dá)60%。因此新房與二手剛需房源客戶分流，競(jìng)爭(zhēng)將加劇。

??不過(guò)，在克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵看來(lái)，這種情況只是階段性的，未來(lái)剛需購(gòu)房群體還是以二手房為主，新房市場(chǎng)仍舊“卷改善”。

??陳俊杉也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，“市場(chǎng)留給創(chuàng)新力較弱的產(chǎn)品的時(shí)間不多了，現(xiàn)在到明年3月將是這一類產(chǎn)品的主要關(guān)門期，‘以價(jià)換量’之下，核心區(qū)位的小面積戶型，因通勤、入學(xué)、就醫(yī)等生活需求仍會(huì)持續(xù)熱銷。”

??未來(lái)剛需戶型是否會(huì)越來(lái)越多，還需要更多的時(shí)間與案例來(lái)觀察，不過(guò)契稅正成為戶型變化的變量之一。

??11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》中提到：90平方米~140平方米稅率由原來(lái)1.5%，降低到1%，降幅0.5%；140平方米~143平方米戶型維持1.5%保持不變；大于等于143平方米戶型稅率全部降至1.5%。

??在契稅政策的影響下，未來(lái)140平方米以下的戶型產(chǎn)品是否會(huì)占比增大，值得關(guān)注。