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??北京房地產市場正在進入回暖通道。

??張亮亮，北京鏈家常營簽約服務中心分理部負責人，作為深處一線的交易人員，他的感觸是簽約量在持續上漲，“晚上10點以后還有客戶來商談。”

??據張亮亮介紹，他所在的簽約服務中心9月份單日預約量最高20單，10月份以后已經翻倍，最多的時候單日預約量達到40單，周末人多時已出現排隊現象。

??提振二手房、新房市場行情的來自政策的調整。9月30日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會發布了《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，涉及優化限購政策、疊加房貸下調利率、降低首付等一系列利好政策。同時，通知還明確，居民家庭購買通州區商品住房，按全市統一政策執行。

??這些政策的實施極大地激發了購房者熱情。北京市住建委最新數據顯示，10月份，新建商品住房網簽 0.45 萬套，環比增加 50.1%，為今年以來高點。同時，二手住房網簽 1.71萬套，環比增加 32%，同比增加 70%，為近 19 個月以來最高值。

??與此同時，購房者的心態發生了變化。在房貸利率低、限購調整的背景下，越來越多的剛需群體，尤其是“95后”年輕人開始理性入市，他們看中了低總價、剛需為主的片區，如北京昌平、通州、房山等地，樓市的成交量也有較大提升。同時，一二手市場的置換傳導效應也促進了交易速度和量的提升，許多客戶選擇賣舊買新，推動了二手房業主向新房市場的轉移。

??“政策的調整為北京樓市注入了活力。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示。

??成交周期縮短

??“新政后議價空間減少了，談判也更快了。”張亮亮表示，據常營簽約中心不完全統計，新政前平均5個小時的談判時間，現在減少為只需2個半小時。

??鏈家保利家園店經紀人郭強同樣也感受到了市場的熱情。他表示，9月份很多客戶認為政策可以再觀望，留下聯系方式的相對較少，但在“十一黃金周”看到關注的房子陸續被賣，擔心再不出手錯過良機，主動留電話了解房源的購房者正在變多，且成交也比較主動，比如他近日剛剛成交的房子，雙方在半小時內就達成了一致，沒有長時間拉扯。

??北京鏈家研究院院長高原也表示，在剛需為主的片區，如北京昌平區的回龍觀、天通苑，通州區的梨園、果園，房山區的良鄉大學城等，這些低總價、剛需為主的片區，交易量的提升幅度高于其他片區，特別是通州梨園片區。

??從購房合同的實際簽約量看，多家頭部經紀機構數據顯示，10月北京二手住房實際簽約量超過2.5萬套。北京鏈家統計數據顯示，10月北京二手住房簽約量同比增長138%，比肩2017年3月份水平，是近7年新高。

??在剛需購房人群中，“95后”年輕群體的表現尤為搶眼。

??“總價在四五百萬元的剛需住房成交情況良好，位于北京通州區定福莊板塊的柏林愛樂小區成交了50多套，是我從業以來觀察到此小區的最高紀錄了。” 郭強表示，隨著新政后房貸利率降低，置業人群相應就出手了，尤其是剛需年輕群體，他們覺得租金和月供差不多，錢給房東了不如直接給銀行了，還是自己的房子。

??數據顯示，北京通州梨園片區內購房人群中超過一半以上是“95后”的年輕人。高原分析，新政將首付比例降至15%后，使得價值260萬元至280萬元的北京副中心房產，現在只需50多萬元的首付即可購置，大大降低了購房門檻。如果夫妻雙方都有工作，提取公積金后，每月自付的月供大約在4000元左右，而租一套同樣的房子可能需要4500元，“這對于青年群體來說，購房成本接近租房成本，極大地激發了這一部分的剛需群體。”

??新房市場銷售紅火

??二手房市場成交量持續攀升的同時，北京新房也迎來了紅火的銷售場面。

??早在新政發布之前，北京多個樓盤沖刺“9·30”關鍵節點，已熱銷上百套，順銷20余天。新政發布后，咨詢、到訪、認購量進一步提升，多個項目現場更是人頭攢動，購房者熱情高漲。

??面對利好行情，北京多個在售項目開始撤回折扣。如10月1日，北京西四環的京能西賢府稱，恢復原折扣方案，多余折扣收回；中建壹品也發出海報，10月8日起旗下的花香壹號、頤和公關、御璟星城、御璟星城·元啟、大興星光城，折扣回收2%；北京昌平新城梧桐山語全線產品優惠收回2%，市場頗為火熱。

??“‘國慶’假期，我們項目吸引了約550組客戶來訪，較之前單周來訪量250~300組再次提升。項目來訪成交轉化率從之前的5%~6%提升至15%以上，認購轉簽約比例從之前的60%-70%提升至85%以上，其中70%以上的客戶來自賣舊買新，40%為老客戶。”北京保利天匯項目負責人方群介紹。

??方群分析，成交轉化率提升的原因在于，一是客戶對項目的信心增強及政策調整等新政因素；二是一二手房市場的置換傳導效應也促進了交易速度和量的提升。

??位于北京通州區域的萬科東廬項目負責人也表示，10月份以來，項目周末日均到訪量約100組，較新政出臺前提升了約40%，截至10月29日簽約近40套，比9月提升了約30%。新政的引導作用明顯，成交客戶中非京籍占比達70%。

??北京市住建委數據顯示，“9·30”新政出臺后，市場信心明顯提振，購房資格申請量、商品房簽約量提高，市場活躍度提升。據購房資格審核和網簽數據，10月份，購房資格核驗申請5萬筆，環比增加41%；新建商品住房網簽0.45萬套，環比增加50.1%，為今年以來高點。新建商品住房成交均價5.57萬元/平方米，環比增長18.2%,部分高端項目集中簽約拉高均價。

??高原認為，從供需基本面看，買方數量大幅增加，賣方數量小幅下降，市場平衡逐步向賣方偏移。

??上述這一觀點得到了數據支撐。北京鏈家數據亦顯示，10月1日~10月30日，北京樓市新增客源量與去年同期相比增長超4成，與9月份同時段相比增長近2成，而新增房源量和庫存房源量均較上月有所下降。此消彼長之下，新增房客源比例由1﹕10變為1﹕13，賣方話語權略有回升。隨著供需態勢的變化，預計未來價格止跌回穩態勢將更加鞏固。