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??“感覺購房機會來了！”

??近日走訪多個二手房交易中心發現，市場熱鬧非凡。購房者張女士表示，我從年初就開始看房，一直等到現在，感覺現在貸款政策好，利率合適，不想再錯過了。

??賣房者也活躍在市場中。一位老業主陳先生表示：“市場有熱度，價格也不錯，我就想把閑置的房子賣了，改善下自己的生活。”

??10月份，上海二手房市場猶如被點燃的火焰，成交量一舉創下新高，受“9·29新政”刺激，整體成交量明顯回暖。來自“一房一萬”的最新數據顯示，上海10月二手房住宅成交套數環比大幅上揚約70%，達到2.2萬套，讓整個房地產市場為之一振。

??今年一系列信貸政策的優化調整無疑是這次市場回暖的重要推手。銀行貸款額度充裕，放款時間大幅縮短，首套房和二套房貸款利率穩定在吸引購房者的區間。同時，房地產調控政策在堅守“房住不炒”原則下，朝著穩定市場方向發力，給買賣雙方吃下“定心丸”。

??隨著一系列寬松政策的實施，原本潛在的購買力被激活，紛紛涌入市場。房產中介們更是忙得不亦樂乎，上海鏈家同潤二店店長陳建輝表示，10月的業務量較9月翻了一番，帶看量與成交量大幅增長。在“三改一”政策出臺后，大量購房者獲得資格，其中近半數以上為首次置業且剛獲得購房資格者。

??與二手房市場的火爆相比，新房市場則稍顯疲軟。雖然也有一定的增長，但總體而言，新政給新房帶來的利好不及二手房。一些緊鄰市區且同環線價格最低的洼地成為此次新政的最大受益者，而外圍傳統區域的成交則起色不大。

??58安居客房產研究院院長張波表示，目前同一區域內的新房價格相比二手房要貴 10%以上，若核算成本，現階段購買二手房較為劃算。不過，隨著人們對居住品質要求的不斷提高，一些家庭為改善居住條件，如更換更大面積的房子、選擇更好的居住環境等，依然會選擇購買新房。

??忙得不可開交

??房產中介機構人士作為市場的敏銳感知者，對10月的火爆行情感觸尤深。

??“10月業務量較9月翻了一番，帶看量與成交量大幅增長，我們忙得不可開交。”上海鏈家同潤二店店長陳建輝表示，在外地戶籍社保“三改一”政策出臺前，置換客為市場主力軍；政策出臺后，大量購房者獲得資格，其成交客戶中近半數以上為首次置業且剛獲得購房資格者。

??上海鏈家宜川店店長劉娟則表示，10月宜川板塊二手房成交了100多套，相比9月增加約30%，即多了三四十套。購房人群包括置換者、首套剛需者以及一些單身且社保滿3年的人，成交總價在100萬至600萬元之間。有人賣掉兩三百萬元的房子，從郊區外環外換到了市中心。劉娟還提到，大戶型購買群體較少，四五十平方米的剛需盤是成交主力，占比一半以上。她認為11月份市場應該也還不錯。

??我愛我家北蔡店店長楊晨光感觸更深，他表示，門店10月份成交量是9月份的3倍，以置換客為主，成交價格在300萬至500萬元之間，基本為首套房，小房換大房。近期市場上房源較多，拋售者眾多，尤其是2019至2020年前后買進的小戶型房子，因滿2年免增值稅而全部降價拋售。

??在楊晨光看來，交易量提升源于稅收政策變化，個人對外銷售住房增值稅征免年限從 5年調整為2年，且取消了普通住房與非普通住房標準，減少了住房交易成本，在一定程度上刺激了二手房交易。楊晨光算了一筆賬，“五改二”政策后，一套500萬元的二手房可節省近30萬元稅費。外環外二手房交易量高，主要是因為購房門檻低。

??此外，孩子上學是購房人群的重要考量因素之一。在上海，優質學區周邊的二手房一直備受矚目。部分家長為讓孩子獲得更好的教育資源，會選擇購買學區房，這在一定程度上推動了二手房成交。陳建輝透露，其所在板塊房源價格在300萬元以內，除首次置業人群外，約四成購房者是為孩子上學而買房。

??新房略顯疲軟

??相比二手房市場的活躍，新房交易量稍顯疲軟。

??上海鏈家研究院的監控數據表明，10月上海新房成交量為5283套，環比增長43%，同比增長4%；成交金額467億元，環比增長10%，同比增長9%。10月僅有20個樓盤開盤入市，環比減少近半成，其中3個樓盤觸發積分。雖有融創外灘壹號院等豪宅支撐，成交均價仍維持在較高位置。

??從各總價段成交情況來看，400萬~600萬元、600萬~800萬元總價的新房成交依舊是主力，其中600萬~800萬元總價的新房成交環比漲幅最大。而這批房源正好對應著上述買入中外環間新房的剛需、剛改客群。

??一些緊鄰市區且同環線價格最低的洼地，成為了此次新政的最大受益者。

??這些樓盤恰好能滿足剛需購房者的預算與需求，比如浦東周康板塊的港城中環匯·云啟（成交336套）、寶山南大板塊的保利·海上瑧悅（成交121套）、中環·金茂府（成交85套）、中環置地中心·潤府（成交63套）、大華·公園柏翠（成交52套）。

??與之相比，外圍傳統區域的成交起色不大。嘉定某新盤的營銷負責人張華表示，他們項目銷售情況一般。雖然現在首付比例只需15%，但項目單價在6萬元/平方米，總價在700萬元以上，屬于剛需改善項目，導致購房人群以置換客為主。然而，這些客戶原本的房子未能出清，無法形成閉環。

??58安居客研究院研報顯示，目前一線城市市場的熱度反彈在10月下旬已有所趨緩。換言之，11月一線城市熱度很難持續如10月一般保持高位，市場熱度會高于8、9月水平，但難以超過10月。因此，預計本輪調整仍存在一定的脈沖效應，但后續政策持續跟進后，市場有望呈現波折向上的態勢。