市場(chǎng)付珊珊 2024-10-16 09:06:06 來(lái)源：中房報(bào)
??近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模、業(yè)績(jī)?cè)鏊俚瘸霈F(xiàn)明顯下滑，不少企業(yè)被債務(wù)拖累而出險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)狀況和行業(yè)地位一瀉千里。大浪淘沙過(guò)后，行業(yè)格局也發(fā)生了變化，有人退出、有人補(bǔ)位。
??在補(bǔ)位的企業(yè)中，一批具有實(shí)業(yè)背景的企業(yè)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，他們?cè)谕恋厥袌?chǎng)大手筆加倉(cāng)，在酒店、商辦等大宗交易市場(chǎng)也逆勢(shì)進(jìn)行抄底。
??10月10日，有消息稱，餐飲企業(yè)張亮麻辣燙在上海浦東新區(qū)，購(gòu)入一棟商用物業(yè)。根據(jù)交易信息顯示，該棟商業(yè)物業(yè)建筑面積約3500平方米，是浦東前灘地區(qū)一個(gè)大型綜合體項(xiàng)目其中一棟。
??據(jù)了解該筆交易的人士透露，這筆交易是在今年9月份達(dá)成，樓棟或用作企業(yè)在上海的小總部。
??該人士還表示，該物業(yè)位于上海較為核心區(qū)域，交通便利，具有不錯(cuò)的發(fā)展?jié)摿?。餐飲企業(yè)出手買樓，反映出其對(duì)上海餐飲市場(chǎng)和商用物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景的雙重信心。
??實(shí)業(yè)抄底房地產(chǎn)
??餐飲企業(yè)買樓只是實(shí)業(yè)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。
??比如，過(guò)去兩年在土地市場(chǎng)較為高調(diào)的偉星房產(chǎn)，其母公司主營(yíng)業(yè)務(wù)是做紐扣和塑料水管生意；南通的亞倫地產(chǎn)母公司則是紡織業(yè)和針織業(yè)的龍頭；杭州中豪主業(yè)則是建筑。
??在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這些擴(kuò)張的企業(yè)都具有深耕實(shí)體產(chǎn)業(yè)的母公司，這為這些企業(yè)在這一波擴(kuò)張中奠定了良好的資金基礎(chǔ)。
??不過(guò)，由于這一輪房地產(chǎn)調(diào)整周期和深度均超過(guò)行業(yè)預(yù)期，樓市長(zhǎng)期低位運(yùn)行，一些實(shí)業(yè)資本也將目光瞄準(zhǔn)了更具前景的存量領(lǐng)域。所以能夠看到，去年四季度，不少實(shí)業(yè)企業(yè)抄底一線城市的存量資產(chǎn)，其中上海的大宗資產(chǎn)相比之下更受青睞。
??一個(gè)典型案例就是，被稱為“水泥大王”的江蘇金峰水泥集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金峰水泥”）以24.3億元的價(jià)格接手上海寶格麗酒店，此前該公司還以16.43億元的價(jià)格收購(gòu)了上海虹口三至喜來(lái)登酒店。
??今年，實(shí)業(yè)資本在上海購(gòu)買大宗資產(chǎn)的消息也未間斷。
??據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年第三季度，有山東實(shí)業(yè)企業(yè)購(gòu)買了上海某處資產(chǎn)。同期，來(lái)自山東的瑞冬集團(tuán)旗下公司以上海證大資產(chǎn)包底價(jià)1100萬(wàn)港元的價(jià)格“抄底”成功，該資產(chǎn)包價(jià)值28.766億元，而公開(kāi)資料顯示，瑞冬集團(tuán)是一家以空調(diào)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的實(shí)業(yè)企業(yè)。
??此外，據(jù)戴德梁行披露，2024年三季度，一家能源類買家收購(gòu)了上海靜安區(qū)的靜安NEO項(xiàng)目，物業(yè)面積超過(guò)6700平方米。
??除了上述具體案例外，還有多家實(shí)業(yè)企業(yè)以不同的方式和價(jià)格購(gòu)買了上海的大宗資產(chǎn)。
??上海大宗資產(chǎn)交易有望迎新行情
??據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年第三季度，上海房地產(chǎn)大宗交易投資市場(chǎng)共完成28宗交易，成交總額達(dá)172.6億元，較第二季度增長(zhǎng)14.3%。這其中，除了金融類和個(gè)人類買家，實(shí)業(yè)買家也是一類重要組成。
??為何這些實(shí)業(yè)企業(yè)青睞上海大宗資產(chǎn)？原因即尋求在上海這一核心一線城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資以獲取穩(wěn)定的收益和資產(chǎn)增值。
??戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰表示，當(dāng)前上海優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)格處于相對(duì)低位，區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯的項(xiàng)目，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，受關(guān)注度較高。
??仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人孫翎也表示，當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)核心區(qū)域資產(chǎn)有著強(qiáng)烈需求，位于上海核心區(qū)域徐匯、靜安、黃浦等區(qū)域的項(xiàng)目在第三季度成交集中，這些核心區(qū)的成交額就占據(jù)總成交額的約三分之一。
??值得注意的是，成交項(xiàng)目中，金額在10億元以下的占比高達(dá)79%，說(shuō)明市場(chǎng)成交仍由小體量項(xiàng)目引領(lǐng)。
??戴德梁行的研究數(shù)據(jù)顯示，在買家類型方面，今年第三季度，上海大宗交易市場(chǎng)中，投資型買家占比持續(xù)增加，占第三季度總市場(chǎng)成交額的93%，其入手項(xiàng)目以高品質(zhì)、核心地段的辦公樓為主。
??對(duì)于房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)接下來(lái)的走向，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，四季度有望迎來(lái)新的行情。
??孫翎認(rèn)為，隨著美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施降息政策以及中國(guó)央行降息降準(zhǔn)的落地，疊加近期一系列提振舉措，市場(chǎng)向好態(tài)勢(shì)將更加明顯。預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多大型機(jī)構(gòu)投資者重返投資市場(chǎng)，共同推動(dòng)上海市場(chǎng)成交量邁上新臺(tái)階。
??蔡峰也認(rèn)為，中央政治局會(huì)議首次定調(diào)“促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生強(qiáng)刺激作用；A股迎史詩(shī)級(jí)大漲，內(nèi)外資機(jī)構(gòu)重拾信心，預(yù)計(jì)四季度買家將積極儲(chǔ)備項(xiàng)目、頻繁出手。
??“另外，美聯(lián)儲(chǔ)迎來(lái)第一次降息，如果外資機(jī)構(gòu)資金成本進(jìn)一步下降，同時(shí)考慮到國(guó)內(nèi)資產(chǎn)處于價(jià)值洼地，未來(lái)外資有望實(shí)現(xiàn)回歸，在上海展開(kāi)新一輪布局。而隨著出售方資金壓力逐步減小，未來(lái)其急售可能性將隨之降低，撿漏資產(chǎn)機(jī)會(huì)將會(huì)更加稀缺。順應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的政策向?qū)б约笆袌?chǎng)需求，投資人會(huì)將目光持續(xù)投向新經(jīng)濟(jì)類如公寓、保障房、商業(yè)類資產(chǎn)。”蔡峰進(jìn)一步表示。
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