時至2011年中，中國房地產市場調控"棋到中盤"。在當前經濟增速放緩、通脹壓力較大的情況下，調控成效初顯，但新問題頻現(xiàn)。除了成交量階段性下滑，一些城市房價上漲壓力仍然較大。7月12日召開的國務院常務會議明確提出，堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，除進一步鞏固和加強原有調控政策外，在房價上漲過快的二三線城市也采取必要的限購措施。

　　這是對三四線城市房地產市場的一種警示，也從一個側面折射了各具特色的經濟體系和經濟發(fā)展水平的差異決定了不同城市在經濟波動周期上的差異，從而在房地產發(fā)展進程中出現(xiàn)差異。在持續(xù)發(fā)力的調控政策作用下，相對于一二線城市而言，三四線城市的房地產發(fā)展空間受到了更多的關注。三四線城市的房地產被譽為新的開發(fā)熱土，顯現(xiàn)出巨大的商機。在樓市的新變局下，不少房地產企業(yè)審時度勢，整合資源，提高核心競爭力，向三四線城市進行戰(zhàn)略轉移。

　　7月27日，中國房地產測評中心、中國房產信息集團隆重發(fā)布《中國三四線城市房地產發(fā)展?jié)摿y評研究報告》及測評榜單，引發(fā)市場強烈關注。

　　在發(fā)布會上，中國房地產測評中心副主任孫斌藝博士就測評方法進行了說明，并且在此測評方法基礎上，全面深入地闡述了中國三四線城市房地產發(fā)展?jié)摿υu估和研究結論，多角度地揭示了三四線城市房地產發(fā)展的投資價值及其存在的風險。

　　中國房地產測評中心通過對我國251座建制地級城市的研究，推出"三四線城市房地產發(fā)展?jié)摿?00強"榜單，對不同區(qū)域三四線城市房地產發(fā)展?jié)摿M行深入分析，同時深入剖析不同類型城市房地產市場發(fā)展情況，從而透視中國三四線城市房地產的發(fā)展脈絡，發(fā)掘發(fā)展?jié)摿姟⒊砷L勢頭佳的三四線城市。

　　當前房地產調控政策再加碼，此次研究成果的發(fā)布將有助于廣大三四線城市認識其市場發(fā)展狀況，制定恰當?shù)陌l(fā)展策略；同時有助于投資者了解三四線城市的房地產市場發(fā)展?jié)摿Γ孀R市場風險，正確進行投資規(guī)劃，促進三四線城市房地產健康發(fā)展。

　　百強榜單彰顯實力城市 潛力凸顯吸引標桿房企

　　中國三四線城市房地產發(fā)展?jié)摿ε判邪癫捎贸鞘蟹康禺a投資需求指數(shù)、居住需求指數(shù)、發(fā)展需求指數(shù)、城市房地產存量和供給能力指數(shù)、城市資源和能力指數(shù)等作為排名的核心指標，運用結構方程模型逐步匯總得到城市房地產發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)，依此進行城市排序。

　　榜單顯示，山東省煙臺市，占據(jù)"中國三四線城市房地產發(fā)展?jié)摿ε判邪?quot;的榜首位置，福建省泉州、廣東省東莞分列二、三位，四至十位依次為江蘇省南通、河北省唐山、山東省濰坊、淄博、威海、內蒙古包頭和山東省東營，上述城市榮膺"中國三四線城市房地產發(fā)展?jié)摿ε判邪?quot;的"十強"。

　　"發(fā)展?jié)摿κ畯?quot;城市2009年GDP均值達827.94億元，人均GDP均值達57276.7元，分別是全部三四線城市均值的3.43倍、2.34倍，均大幅領先于全部三四線城市平均水平。十強市區(qū)固定資產投資額均值為791.4億元，約為全部城市均值的4.8倍。人均年末存款余額、人均可支配收入分別達到41951元、21098元，是全部三四線城市平均水平的2.64倍、1.42倍。可見，十強城市不論是在經濟發(fā)展水平還是在城市規(guī)模方面都優(yōu)于其他三四線城市。

　　"發(fā)展?jié)摿Π購?quot;城市表現(xiàn)同樣搶眼。百強城市在經濟規(guī)模、經濟增長速度、城市基礎設施、城市建設投入、居民生活水平等多項指標中明顯領先于全部三四線城市平均水平，如GDP均值達到全部三四線城市平均值的1.51倍，人均GDP也達到1.36倍。百強城市整體實力的增強，基礎環(huán)境的改善為房地產市場的發(fā)展提供了良好的基礎，為城市房地產發(fā)展提供了更強的引擎效應。低成本、高回報使三四線城市房地產市場潛力逐漸凸顯。近年來，已有多家標桿房地產企業(yè)先后布局三四線城市，搶占先機。

　　東部區(qū)域發(fā)展顯著占先 山東五市強勢搶占十強

　　在深度探析百強城市房地產發(fā)展?jié)摿Φ幕A上，研究報告將251個城市按我國的經濟區(qū)域劃分為東部、中部、西部和東北四大區(qū)域，對四大區(qū)域三四線城市的房地產發(fā)展?jié)摿M行測評。

　　東部區(qū)域三四線城市大多位于傳統(tǒng)經濟強省，受到我國三大經濟圈的輻射效應，在經濟圈一二線核心城市的帶動下，經濟、城市快速發(fā)展，城市優(yōu)勢明顯，在城市規(guī)模實力、城市建設程度、居民收入和生活水平等方面優(yōu)勢明顯，東部地區(qū)三大主要片區(qū)：以長江三角經濟圏為核心的江蘇和浙江省、以珠三角為核心的廣東省和福建省以及倚靠京津唐環(huán)渤海經濟圈的河北、山東省在GDP、固定資產投資額、醫(yī)療、教育、重大設施等多指標領跑全國。

　　東部區(qū)域城市的領先優(yōu)勢異常突出，東部區(qū)域人均GDP為31346.84元，遙遙領先于全國其他區(qū)域。另外，東部區(qū)域城市規(guī)模和實力指標、重大設施建設、市區(qū)固定資產投資額、高等教育評價均占據(jù)首位。東部區(qū)域城市美譽度也較高，多個城市在國內具有較好的知名度，社會認可度較高。基于良好的城市基礎，東部區(qū)域城市的房地產市場發(fā)展也表現(xiàn)出明顯的領先優(yōu)勢。東部區(qū)域城市房地產市場規(guī)模領先，2009年商品房銷售面積超過500萬平方米的城市均來自東部區(qū)域，而商品房銷售均價超過5000元/平方米的城市也全部為東部區(qū)域城市。此外，東部區(qū)域城市房地產開發(fā)投資水平也連續(xù)五年位居全國首位。

　　東部區(qū)域城市在此次房地產發(fā)展?jié)摿y評研究中也表現(xiàn)搶眼，東部區(qū)域共有49個地級城市入選百強，占據(jù)百強榜半壁江山，其中30個城市位居五十強，進入二十強的城市達到16個，進入十強更是達到9個之多，東部區(qū)域城市強勢領先。其中最為突出的是山東省，山東省共有9個城市進入本次研究的五十強，占據(jù)近二成。煙臺憑借良好的城市基礎一舉奪得榜首，濰坊、淄博、威海、東營等四市亦有突出表現(xiàn)，山東五市奪下十強中的五席，山東省三四線城市在房地產發(fā)展?jié)摿y評研究中獨占鰲頭。

　　三四線城市實力大提升 成為中國房地產新引擎

　　在當前房地產市場環(huán)境日趨復雜的局面下，對于一二線城市房地產市場的參與各方來說，生存環(huán)境有所惡化，諸如政策的持續(xù)高壓、開發(fā)成本的大幅提高等因素成為一二線城市房地產市場發(fā)展的瓶頸。而近些年三四線城市社會經濟的快速發(fā)展，低地價、高需求及快速的工業(yè)化、城市化進程等積極因素逐漸吸引眾多房地產市場參與方的眼球，為我國房地產產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來了新機會、注入了新活力。

　　近年來，隨著我國城市化進程的不斷深入，三四線城市實力大幅提升。研究表明，不論是經濟規(guī)模、城市建設程度，還是居民生活水平方面，三四線城市各項指標在近五年均保持高速增長，而經濟增長、城市基礎設施條件以及居民生活水平均與房地產市場存在明顯的正相關關系。

　　經濟的持續(xù)增長帶來三四線城市規(guī)模發(fā)展、住房擴大、房地產投資增加，人均可支配收入的提升，使人們購房和投資的能力也隨之增加。城鎮(zhèn)人口的比重將不斷提高，城市化程度的提高和城鎮(zhèn)人口規(guī)模持續(xù)增加，將刺激三四線城市居民的住房需求，商品房住宅需求增速將呈逐年遞增態(tài)勢。

　　另外，隨著我國城市化進程的推進，三四線城市基礎設施建設日益顯現(xiàn)出較強的優(yōu)勢，高鐵、機場、港口等重大設施以及星級酒店數(shù)量的持續(xù)增長，與一二線城市平均水平差距逐漸縮小。城市硬件的發(fā)展有助于加強中西部與東部的交通，加強經濟合作，提升區(qū)域投資吸引力，促進經濟增長，持續(xù)增長交通節(jié)點城市的經濟活力，促進城市帶的逐步成熟，為三四線城市房地產市場帶來更多機遇。

　　而三四線城市在中國經濟快速、健康、穩(wěn)健發(fā)展的大環(huán)境下，居民的收入和生活水平變化較大，為三四線城市的房地產市場發(fā)展提供了重要的需求保障。目前，三四線城市商品房市場需求較為旺盛，加上購房者對住房保值增值的預期，三四線城市房地產市場發(fā)展?jié)摿χ鸩酵宫F(xiàn)。在當前一二線城市房地產市場形勢不明朗的情況下，三四線城市在房地產市場發(fā)展上所呈現(xiàn)的巨大潛力和空間，將為我國房地產市場的持續(xù)發(fā)展提供新的動力，而我國房地產市場的整體規(guī)模也將會在三四線城市房地產市場強大的助推下持續(xù)擴大。

　　市場規(guī)模上升勢頭明顯 快速發(fā)展更需警惕風險

　　盡管近年來三四線城市實力得到明顯提升，不少城市房地產市場發(fā)展已取得不錯的成績，然而總體而言，三四線城市房地產發(fā)展水平與一二線城市相比仍然存在著明顯的差距。2009年三四線城市的商品房銷售面積為9523.49萬m2，商品住宅銷售面積8731.63 萬m2，均值分別為228.96萬m2和179.113萬m2。而同年35個大中城市的均值分別為1085.85萬m2和994.9017萬m2。三四線城市和35個大中城市在房地產發(fā)展方面存在巨大的差距，至少在2009年以前，房地產市場的發(fā)展重心絕大部分都落在了一二線城市。

　　另一方面，三四線城市房地產開發(fā)投資額近３年增速均值接近35大中城市的２倍，充分說明三四線城市房地產市場正在處于高速投入階段。三四線城市商品住宅銷售面積增長率亦為35大中城市的２倍左右。總體而言，三四線城市房地產市場規(guī)模與大城市差距明顯，但上升勢頭顯著。商品房均價固然低于大城市，但均價增速卻基本與大城市同步，存在市場波動日益趨同的態(tài)勢。

　　這種房地產市場快速發(fā)展的情形似乎與一二線城市房地產市場快速啟動時的情形極其相似，在一二線城市房地產市場陷入反思的今天，正處于快速發(fā)展的三四線城市房地產市場更需要思考如何規(guī)避一二線城市房地產市場發(fā)展中遇到的問題，控制市場風險，尋找一條持續(xù)健康的發(fā)展道路。

　　房地產市場快速發(fā)展最大的風險主要源于房地產發(fā)展脫離整體市場和所在城市的發(fā)展，從而引發(fā)房地產泡沫，使房地產商品價格大幅偏離其價值。目前，三四線城市房地產投資額占固定資產投資額的比重以及房地產投資增長率與GDP增速的比較情況來看，當前，房地產投資仍未占據(jù)三四線城市投資的重心，這與當?shù)爻鞘械陌l(fā)展階段和需求層次是協(xié)調的。但由于三四線城市房地產增長速度極快，在固定資產投資中的占比增長意味著房地產正逐漸成為投資的重點，而與GDP增速的比率大幅領先于大中城市，這一方面可以用消費潛能的釋放來說明；另一方面也隱含著一定的風險，一是這波快速增長期在長期來看必將轉緩；二是如果這種大幅領先于GDP增速的房地產投資增長速度與三四線城市的市場需求脫離，則這種快速增長暗藏著極大的房地產泡沫風險。

　　除此之外，土地過度開發(fā)也是房地產發(fā)展最主要的風險之一，目前三四線城市土地出讓面積占比較一二線城市相對偏大，這可能與三四線城市城區(qū)面積占比較一二線城市小有關；另一方面，由于三四線城市土地財政依賴度與一二線城市差距不大，因此，三四線城市在整體而言，暫未出現(xiàn)出于土地財政依賴為動力的土地過度開發(fā)出讓。由于土地資源的稀缺性，土地過度開發(fā)的風險必須始終得到足夠的重視。

　　市場類型階段特征迵異 戰(zhàn)略定位解析驅動因素

　　三四線城市發(fā)展的一大特點是多樣化，既包括城市本身的多樣化，也包括房地產市場發(fā)展軌跡的多樣化。根據(jù)研究，我們可以大致勾勒出多種典型的城市房地產發(fā)展格局：

　　市場規(guī)模大，規(guī)模增速中等較穩(wěn)定，均價中等或較高，價格增速穩(wěn)定。這類城市的房地產市場發(fā)展多取決于其自身經濟實力和良好的發(fā)展勢頭，總體排位較高，典型城市如煙臺、東莞等；市場規(guī)模較大，規(guī)模增長中等，價格適中，價格增速亦適中。這類城市的發(fā)展格局與前者較為相似，但實力稍遜一籌，排位略為靠后，典型城市如唐山、泉州、蕪湖、鎮(zhèn)江、大慶、呼倫貝爾等；市場規(guī)模適中或較小，增長較快，價格較低，價格增速較快。這類城市發(fā)展勢頭較好或外部條件適宜，因此整體市場繁榮，但這些城市房地產市場發(fā)展還需要進一步的支撐，對外界條件較為敏感。這類城市排位高低分布廣泛，典型城市如邯鄲、盤錦、寶雞、牡丹江、淮南、日照、池州等；市場規(guī)模小，規(guī)模增速不確定，價格低，價格增速不確定。這類城市自身實力相對較弱，外部條件也不夠好，因此風險相對較大，總體排位比較靠后。

　　三四線城市房地產市場除市場類型存在較大差異外，各城市房地產市場亦處于截然不同的發(fā)展階段，根據(jù)各城市房地產市場規(guī)模以及發(fā)展速度的不同，目前我國三四線城市房地產市場主要分布在四個不同的發(fā)展階段。

　　處于萌芽階段的城市大多為經濟規(guī)模小、城市建設水平低的中西部城市，這些城市房地產市場規(guī)模小，發(fā)展速度也低于全部三四線城市平均水平；處于發(fā)展啟動階段的城市主要是中西部已表現(xiàn)出較好發(fā)展?jié)摿Φ某鞘校@些城市盡管房地產市場規(guī)模還相對較小，但近年來已表現(xiàn)出持續(xù)高于全部三四線城市平均水平的發(fā)展速度；處于快速增長階段的城市房地產市場已具備一定的規(guī)模，但其房地產市場仍然保持較快的發(fā)展速度，市場潛力正在以極高的速度顯現(xiàn)；而處于相對成熟階段的城市房地產市場規(guī)模較大，其發(fā)展速度已進入相對穩(wěn)定的階段，這些城市房地產市場表現(xiàn)穩(wěn)定，風險較小。

　　由于三四線城市在房地產市場類型、發(fā)展階段等方面均存在較大差異，對于準確地為三四線城市房地產發(fā)展定位，決策者還應該充分考慮城市房地產市場發(fā)展的主要驅動因素。

　　根據(jù)城市房地產市場發(fā)展驅動因素的不同，房地產投資和進入策略也有明顯區(qū)別。對于需求導向型城市，如果它還處于市場發(fā)展的較低階段，則該城市房地產市場的發(fā)展風險是較低的，可以進行先期分析，充分研究，以期大舉進入。如果它已經處于發(fā)展的后階段，也具有較小的風險和中等的機會，可以審慎進入；對于資源導向型城市，各方面條件都較為完備，房地產市場的發(fā)展會隨著宏觀經濟的景氣而景氣，發(fā)展風險同樣較小，而且可長期看好；對于投資導向型城市則要進行充分分析，論證其發(fā)展是否有了足夠支撐，其規(guī)模是否過小，要注意投資風險。有足夠支撐的城市則可認為是較為成熟的市場，投資風險較小，機會較大；均衡導向型城市各方面導向因素相對比較平均，這類城市同樣也屬于較小風險和中等機會的類型，值得投資者關注。