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??中房網(wǎng)訊 5月30日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2023房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在香港舉行。備受關(guān)注的"2023房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜"、"2023房地產(chǎn)上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

奧陸資本總裁兼首席投資官 蔡金強

??會上，奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強表示，過去幾年市場有些情緒比較悲觀，但需要看到的是，“地震”和“海嘯”都已經(jīng)過去了，別再揣摩這些痛苦的事情和已經(jīng)造成的傷害，再糾纏于一些很好的公司為什么在一兩年變成這個樣子，已經(jīng)沒有意義。要往前看，聚焦未來才有用，要探索怎么輕裝上陣，怎樣才能重組出新的空間。

??以下為文字實錄：

??蔡金強：謝謝克而瑞，過去幾年我說的非常的悲觀，偏帶個人的情緒。我2002年從事房地產(chǎn)相關(guān)的研究和投資的，所以個人的情感比較重，過去兩年比較歇斯底里，也捱了很多的批評。

??今年這個題目《向前看、別回頭》稍微情緒平和了一點，地震和海嘯都已經(jīng)過去了，造成的傷害這些東西也沒有辦法，像民企基本上也都掛了七七八八了，現(xiàn)在你再說人家是出險的企業(yè)不算是侮辱了。

??為什么今天說向前看，別回頭，這實際上是最近很火的電視劇里的臺詞，別再揣摩這些痛苦的事情發(fā)生，為什么很好的公司一兩年變成這個樣子，這已經(jīng)沒有意義。要往前看，聚焦未來才有用，過度的再探索不幸的事實已經(jīng)沒有意義，所以今天的發(fā)布會就沒什么像過去兩年那么悲傷和接地氣。

??有兩個環(huán)節(jié)，第一個是向前看，第二個是別回頭。

??向前看，大概說一下現(xiàn)在的市場基本情況，剛才丁總和張總都講了市場的情況，是非常弱的環(huán)境，這里面的數(shù)據(jù)是到四月份，如果到五月份，現(xiàn)在60多個城市有數(shù)據(jù)的，同比新房的銷售已經(jīng)跟去年接近了，這是到四月份的數(shù)據(jù)，大家已經(jīng)覺得是非常的驚悚，里面有幾個數(shù)據(jù)對經(jīng)濟影響很大，如果四月份是單獨一個月跌16。新開工也是非常的差，又重新回到去年的情況。這非常明顯是非常弱的復(fù)蘇，而且還在加劇。這個市場現(xiàn)在比較差，更多的是對經(jīng)濟層面的影響。

??如果用前一百強的地產(chǎn)公司看，情況也是非常的差。四月份的銷售已經(jīng)是過去幾年的底部，新開工同比凈增長28，投資負(fù)16.2%，土地的成交也非常的差，我們說弱復(fù)蘇都是有禮貌的，事實上非常差，而且情況還在更差。

??我這里覺得政府要警惕一個東西，如果放任地產(chǎn)市場或者地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)不停的振蕩，整個宏觀經(jīng)濟進入通縮的機會是很大的。這個可能不被認(rèn)同，也無所謂。

??可是為什么說房地產(chǎn)這么差，把整個經(jīng)濟帶入通縮，房地產(chǎn)又是市值的當(dāng)量大概250萬億到300萬億，不同的研究機構(gòu)包括政府出來的數(shù)據(jù)都是240到300多的都有，可能中樞在300萬億人民幣，什么概念呢，中國的A股60多萬億，債市40多萬億，居民存款也是4、50萬億的概念，股債居民存款加外匯比300萬還小，這300萬億只要減少10幾萬億，你做什么都白搭了，房地產(chǎn)已經(jīng)緊急避震了，現(xiàn)在更多的是對經(jīng)濟層面的影響。

??這個東西已經(jīng)是很明顯，九級地震已經(jīng)旋風(fēng)式的影響經(jīng)濟了，中概股和港股現(xiàn)在正在步入下跌周期，根本止不了跌的。你會發(fā)現(xiàn)這個漩渦如果不止住，一定會帶入通縮的過程中，而且所有的大類資產(chǎn)最后都會被一鍋端。一季度的GDP4.5，但是社會零售現(xiàn)在是很重要的東西，它已經(jīng)只有2.6的增速了，投資也是很差，他們預(yù)測房地產(chǎn)投資為零，但是真實情況是一到四月份負(fù)6.3%，所以今年的房地產(chǎn)投資增速肯定是負(fù)的。

??出口今年竟然還在正增長，這也是我們經(jīng)濟韌性的一面，可是這個東西對GDP的貢獻(xiàn)太單一，所以為什么把經(jīng)濟帶入通縮，這個已經(jīng)很有禮貌了，我沒有說已經(jīng)進入通縮，四月份的CPI只有0.1，PPI負(fù)3.6，已經(jīng)在這個門口了，而且丁總沒有說到一個東西，居民存款過去一年很多人都是從理財搬到存款，四月份中長期新增貸款居然是負(fù)數(shù)，過去歷史上只有兩次，一次是08年，一次是現(xiàn)在，老百姓已經(jīng)在拼命的還房貸，想把房貸清掉，通縮沒有一個確認(rèn)的定義，我們也不敢妄言，但是現(xiàn)在從CPI、PPI，社融數(shù)據(jù)看這個東西非常明顯，我們不希望國家進入通縮，我們要重視房地產(chǎn)300萬億這些東西，后面的失業(yè)這些就不說了。

??去年房地產(chǎn)投資下降10%，直接和間接把整個經(jīng)濟拉扯下來2點多，直接1.1，間接1.5，而且房地產(chǎn)還在下降，房地產(chǎn)里面土地的成交價是滯后的，去年下半年的土地成交是非常惡劣的，滯后計算進去。而今年一到四月份雖然說竣工在增加，可是新開工是暴跌的，而且施工面積也是在跌的，施工面積加上周期，所以在房地產(chǎn)投資里面第一個是土地投資，第二個是建安的費用。

??你可以看到中國的老百姓的投資，個人的資產(chǎn)里面實物資產(chǎn)占了79，而這里面住房占了59，商鋪6.8，這塊這么大的收縮，居民怎么有可能消費，所以消費很難起來，所以我們發(fā)現(xiàn)消費都是在萎縮。現(xiàn)在真正進入有一點通縮的情況下，除了一手樓的銷售會很差，消費，不是高端的愛馬仕這些奢侈品，中間的消費都收縮，汽車也會收縮。

??我們覺得房地產(chǎn)以后比較正常的就是希望它能夠穩(wěn)定在10萬億，商品房去年是13萬億，丁總說這個數(shù)據(jù)也是比較樂觀的數(shù)據(jù)，去年真實可能沒有13萬億，如果能夠穩(wěn)在10萬億，已經(jīng)是謝天謝地了。

??剛才的數(shù)已經(jīng)說了，今年全年下來房地產(chǎn)投資很大程度是負(fù)的，這幾個數(shù)都在全面的差，已經(jīng)進入了全面房地產(chǎn)收縮，已經(jīng)不是哪家企業(yè)而是整個行業(yè)收縮，從開工到投資都是這樣的情況，尤其是開工和地產(chǎn)投資兩塊，事實上很難。

??我說一個房地產(chǎn)讓你覺得百思不得一解的事情，這兩年比較好的企業(yè)，像保利這些以外，一些地方企業(yè)，越秀、華發(fā)這些都很好，后來你發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)都缺錢，比如說越秀上個月還折讓30%幾，你問他他就說有回籠資金，但是你問所有的什么時候并購，什么時候并購要看什么時候有錢，現(xiàn)在的情況是全面性，全面的收縮。

??房地產(chǎn)也不會完全的消失，如果用一個比較通俗的話就是鐵打的衙門，衙門還是在，只不過變小了很多，從原來的17、8萬億變成了10萬億，10萬億還是有機會的，不過如果放任進一步的惡化和全面的通縮，10萬億都未必能夠手到擒來。規(guī)模小了很多。

??流水的兵，政府已經(jīng)完成了整個房地產(chǎn)市場的建設(shè)，以前民企占七成，現(xiàn)在反過來國企占七成，如果看一到四月份前十的地產(chǎn)公司，里面兩家民企，一家碧桂園，一家龍湖，碧桂園在不久的將來也會出局，沒有地了，怎么維持，所以也會慢慢的萎縮。

??國企在整個行業(yè)里面占比會越來越高，也是一個基本的事實。真正的民企到現(xiàn)在比較成規(guī)模的，現(xiàn)在就只有龍湖了。濱江就是在杭州，杭州如果崩了他也白白了，其他的像新城挺好的，他有一點轉(zhuǎn)型，幸存者就寥寥無幾。其他的就是一些地方性的，比如說寧波的雅戈爾單一城市的，所以就是鐵打的衙門流水的兵。

??現(xiàn)在市場比較難煩或者沉悶乏味的是再讓十萬億里只有一萬億在大概在12個城市，房價是固定的，也是搖號的，也不是說保利很牛就一定能拿到，轉(zhuǎn)換成搖號，剩下的這么一點，三四五線買了之后都不知道哪一年賣出去，也可能很快，也可能永遠(yuǎn)賣不出去。

??對于地產(chǎn)公司是非常的痛苦，因為乏味，而且是對所有的人都一樣，以后全國性的，保利、中海、華潤、招商、萬科、龍湖這幾家算很勉強的，他們也沒有辦法規(guī)劃明年的銷售，像保利假如今年賣3000億，他怎么知道明年賣多少，像越秀和建發(fā)也是，不在于怎么規(guī)劃，因為他們沒有辦法規(guī)劃，除非是一家很小的公司，家里有恒產(chǎn)，他可以造血，其他的沒有辦法造血，也沒有辦法告訴你明年的利潤。

??輕資產(chǎn)，所有的公司都要轉(zhuǎn)型，因為震后的次生災(zāi)害，我不知道三年還是五年，民企只能往前看，以前的爛攤子只能通過積極的債務(wù)解決，那也沒有辦法。一些代建，像一些酒店、長租公寓，如果一些輕資產(chǎn)產(chǎn)生了一些新的企業(yè)，像華住這些公司。在九級地震外在次生災(zāi)害的情況下，您要探索怎么輕裝上陣，輕資產(chǎn)可能是一條路。

??現(xiàn)在大部分的民企都是在做債務(wù)，除了龍湖和濱江，其他的一些公司是非常的痛苦，現(xiàn)在大部分的公司只能通過災(zāi)后看有沒有活的機會，硬挺是沒有辦法，房地產(chǎn)市場還會下行，你是沒有辦法的。唯一一個好消息就是剛剛說的這個東西，看能不能重組出空間出來，唯一一個振奮人心的就是融創(chuàng)，大家都選擇助他一臂之力，放他一馬。我個人覺得它還是有機會的，因為它手上還有一些資源，如果它債務(wù)重組之后還有一些東西能賣，我期待一些優(yōu)秀的民企再有兩三家加入重組，看有沒有新的機會。

??我今天大概就講這些，沒有那么歇斯底里，謝謝！