運營規模分析：規模分化更加顯著，強化型企業優勢依舊

　　2010年，盡管受到數輪房地產市場調控政策的影響，房地產上市公司平均總資產仍然保持了快速的增長態勢。房地產上市公司平均總資產為246.08億元，同比增長達45.97%。萬科以2156.37億元的資產總額繼續領跑上市房地產企業，其資產總額達到全部上市企業均值水平的8.76倍，規模領先優勢進一步擴大。

 　　各類企業總資產變化情況

　　另一方面，房地產上市公司房地產業務收入大幅提升。2010年房地產上市公司房地產業務收入平均值達到50.06億元，同比增長39.24%。

 　　各類企業房地產業務收入比較

　　為客觀衡量房地產上市公司運規模，根據中國房地產測評模型系統，以上市企業總資產、房地產業務收入、凈資產和營業利潤等反映企業運營規模核心指標為基礎進行測算，并根據行業特征將中國房地產上市公司劃分為以下四種類型：

　　規模強化型：該類企業運營規模明顯超過行業平均水平，具有較強的規模優勢。

　　規模漸進型：該類企業規模大致處于行業平均水平上下，且規模增長速度較平穩，具有一定的規模優勢。

　　規模穩定型：該類企業規模低于行業平均水平，且增長速度相對較為有限，規模持續增長能力相對有限。

　　規模萎縮型：該類企業規模遠低于行業平均水平，且規模增長速度波動較大，缺乏規模優勢。

　　2010年，規模強化型企業優勢十分明顯，總資產均值達到660.60億元、房地產業務收入均值達137.41億元、凈資產均值達207.61億元和營業利潤均值達到43.35億元水平，遠遠領先于其他類型企業。多區域發展的大型房地產企業如萬科、中海、恒大、保利等均屬于規模強化型企業。規模強化型企業具備搶占市場先機的能力，能持續保持其領先地位，在一定程度上引領著行業的發展方向。

 　　房地產上市公司運營規模核心指標均值分布

　　抗風險能力分析：資金壓力顯著上升，抗風險能力差異明顯

　　企業的抗風險能力是指在市場環境、宏觀經濟政策、不可抗力以及產業發展周期等條件惡化情況下維持正常運營，并保持企業長遠發展的基本素質。2010年，在房地產政策調控的背景下，房地產上市公司經受了來自外部環境動蕩和內部結構調整等多方面的考驗，這對企業的抗風險能力提出了較高的要求。企業的抗風險能力主要體現的是企業保持良好的資本結構的能力。在低迷的市場環境中，具有較強的資金運作能力和較快的資金周轉能力的企業更具備抵御市場風險的實力。

　　2010年，國家出臺多項措施收緊房地產融資。房地產A股上市企業現金流量表也反映出房地產上市企業所面臨的資金面壓力。2010年，樣本房地產A股上市企業現金流量表中吸收投資收到的現金總計為121.59億元，較去年大幅下滑67.65%，這顯然與證券市場IPO增發配股全面暫停有關。樣本房地產A股上市公司僅一家年報中顯示出發行債券收到的現金計2.94億元，較去年總計108.51億元的水平下降97.29%。

 　　房地產A股上市企業現金流入情況

　　在房地產企業資金風險不斷增加的背景下，企業的抗風險能力顯得尤其重要，本次測評根據抗風險能力的定義和模型測算結果，確定了如下四個抗風險層級：

　　強抗風險層級：此類企業擁有較強的適應市場波動的能力，能夠規避較強風險，并保持業務的相對穩定性。

　　中抗風險層級：此類企業具備一定適應市場波動的能力，能夠規避一定的風險。

　　低抗風險層級：此類企業適應市場波動能力一般，風險規避能力也一般。

　　弱抗風險層級：此類企業適應市場波動能力較弱，難以規避市場風險。

 　　各類企業抗風險能力指標對比

　　鑒于2010年房地產企業面臨的市場境遇，同時根據各個抗風險層級企業的流動比率、凈負債率和資產負債率的均值的比較分析，處于低、弱抗風險層級的企業與強、中抗風險層級企業在資金上的差距仍然較為明顯，而強抗風險層級與中抗風險層級企業之間在流動比率方面也存在較大差距。綜合來看，強、中抗風險層級企業可用資金較為充足，并且這些企業對于資金的利用較為充分，資產負債比率相對較低。同時，強、中抗風險層級企業因具備較強的盈利能力，雖然迫于市場和政策壓力，部分項目去化周期延長，無法及時回款，但對于資產負債率的影響較小，資金方面并未遇到較大壓力，未來這些企業的償債能力將得以保證。

　　盈利能力分析：在港上市房企領先，規模企業盈利大突破

　　企業盈利能力是指企業在既定資源情況下，在持續獲取利潤能力、維持企業在市場競爭中長遠生存和發展的基本水平。根據房地產行業特點及盈利特點，可將上市房地產企業劃分為以下四種類型：

　　盈利突破型企業：該類企業的凈利潤率水平超過行業平均水平，且近幾年保持持續增長或低于行業波動幅度水平，盈利前景可觀。

　　盈利平穩型企業：該類企業的凈利潤率水平處于行業平均水平周圍，且近幾年波動幅度較小，能夠在短期內維持現有盈利水平。

　　盈利乏力型企業：該類企業的凈利潤率水平低于行業平均水平，近幾年波動幅度較大，短期內可能無法維持一定的盈利水平，中長期盈利狀況存在較大的不確定性。

　　盈利可疑型企業：該類企業的凈利潤率水平遠低于行業平均水平，缺乏盈利增長點，近幾年凈利潤持續下滑甚至虧損，中期盈利狀況難以為繼。

　　2010年是樓市調控年，上市房企特別是滬深上市房企受樓市調控政策的影響較為明顯。盈利能力指標顯示，滬深房地產上市企業與在港上市房地產企業在盈利能力上差距顯著。盈利突破型的企業中，除萬科、保利、金地、招商等一線房企外，在港上市企業占到七成以上，大部分滬深上市企業盈利能力不敵在港上市企業。

 　　盈利突破型公司上市地域分布

　　在上市房地產企業盈利能力方面，盈利突破型企業的凈利潤均值和凈資產收益率均值達到32.41億元和23.20%，而盈利可疑型企業上述兩項指標為1.33億元和6.73%，盈利突破型企業與盈利可疑型企業差距顯著。在盈利突破型企業中，萬科表現突出，銷售額率先突破千億。2010年萬科實現銷售面積897.7萬平方米，實現銷售額1081.6億元，同比分別增長了35.3%和70.5%，期內實現營業收入507.14億元，凈利潤72.83億元，同比分別增長3.75%和36.65%。

　　業績成長分析：業績增長速度減緩，高成長性企業搶先機

　　2010年，上市房地產企業業績保持快速增長，營業收入平均值為74.15億元，同比上升61.84%。從近三年內上市企業營業收入變化情況可以看出，企業總體營業收入水平呈上升趨勢，但增速明顯下降。另外，A股和H股上市企業的營業收入情況有所不同。其中，A股上市房地產企業在2009年的營業收入增速為78.20%，2010年的營業收入增速下降了20個百分點，為58.37%。而港股的上市房地產企業營業收入增速在2010年提升至71.22%，環比上升了8個百分點，其中不乏眾多擴張意愿強烈的實力企業支撐，營業收入總額達到4165億元。

 　　房地產上市企業營業收入及營業收入增速情況

　　根據企業業績成長能力的定義和模型測算結果，本次測評將房地產上市企業劃分為如下四個業績增長層級：

　　高成長性類別：此類型企業成長速度較快，具備較為持續的業績成長能力，尤其擁有逆勢成長能力。

　　中成長性類別：此類型企業具備中等業績成長能力，增速略高于行業平均成長水平，在逆勢中能夠保持市場份額。

　　低成長性類別：此類型企業具有一定業績成長能力，增速略低于行業平均水平。

　　弱成長性類別：此類型企業業績成長能力遠低于行業平均水平，增速小于行業平均水平。

 　　各類企業業績成長指標對比

　　受2010年房地產市場環境影響，房地產上市公司的業績成長受到一定抑制。然而，這種抑制力大多體現在中、低、弱業績成長性類別企業層面，意圖擴大經營規模和積極尋求全國化布局的房地產上市公司，在營業收入增長、營業利潤增長和凈資產增長這三個方面都處于行業領先地位，增長能力優于其他規模的企業，從而保有搶占市場先機的能力。如圖顯示，高成長性類別企業的營業收入和營業利潤增長情況較好，然而75%的企業業績成長情況堪憂，中、低增長性類別的成長趨勢和規模趨同。

　　經營效率分析：定位決定運營方式，效率有別多源于戰略

　　經營效率實際上反映的是房地產上市企業的資產及其各個組成要素的經營能力。資產經營能力的強弱取決于資產的周轉速度、資產運行狀況、資產管理水平等多種因素。

　　2010年，房地產上市企業存貨周轉和資產周轉速度均小幅下降。受調控政策影響，房地產上市企業存貨消化速度降低，現金的回流受阻，企業資金鏈面臨較大壓力。另外，流動資產周轉率和總資產周轉率亦出現不同程度下降，企業經營效率較2009年有所下降。滬深房地產上市公司的存貨周轉率為0.72，較2009年下降21.87%；流動資產周轉率為0.42，下降1.81%；總資產周轉率為0.32，下降6.89%。

 　　上市公司經營效率指標年度變化

　　為進一步橫向比較房地產上市企業，根據上市公司的資產經營特征將企業劃分為四種類型，分別為：

　　經營高效型：這類企業的資產經營效率超過行業平均水平，企業內部資源得到高效的利用，具有很強的經營效率優勢。

　　經營追隨型：這類企業的資產經營效率大致處于行業平均水平，企業能有效利用內部資源，具有較強的經營效率。

　　經營維持型：這類企業的資產經營效率低于行業平均水平，企業利用內部資源的能力一般，具備一定的經營效率。

　　經營遲滯型：這類企業的資產經營效率遠低于行業平均水平，企業利用內部資源的能力相當有限，經營效率相對較低。

 　　各類企業經營效率指標對比

　　由上圖可見，經營高效型企業在存貨周轉率指標上表現突出，平均存貨周轉率高達1.60，另外，經營高效型企業流動資產周轉率和總資產周轉率指標均值分別為0.73和0.50。在行業調整期，領先的資產經營能力能有效促進企業現金的快速回流，財務風險相對較低。處于經營高效型區間的企業大多追求快速發展，偏向于采用高周轉、低利潤率的策略快速占領市場，其中以恒大地產為主要代表。

　　競爭實力分析：競爭實力全面提升，優勢集聚型企業占優

　　企業競爭實力是指企業在市場競爭中，相對于同行業競爭對手在償債能力、盈利能力、經營規模等方面的競爭實力，反映企業在業績增長、生存能力及成長潛力等方面的表現。根據房地產行業競爭實力分類的特征及四分位法，上市房地產企業可分為優勢集聚型、平穩發展型、滯后生存型、可疑淘汰型。

　　優勢集聚型企業：該類企業具備較強的持續競爭優勢，有持續盈利能力和成長潛力。

　　平穩發展型企業：該類企業具有一定競爭優勢，業績較為穩定，有持續生存能力。

　　滯后生存型企業：該類企業的發展滯后于行業平均水平，面臨較大生存壓力。

　　可疑淘汰型企業：該類企業處于行業被淘汰邊緣，缺乏競爭優勢，面臨較大的破產風險。

 　　從下圖可見，優勢集聚型房地產企業競爭優勢明顯，資產總額均值達634.36億元，凈資產均值達199.09億元，房地產業務收入均值達130.13億元，市值均值為291.57億元。而可疑淘汰型企業上述指標均值分別為29.30億元、11.37億元、7.98億元和36.36億元，與優勢集聚型企業相比差距較大。

 　　各類企業競爭實力指標對比

　　通過對企業負債情況及償債能力的分析可以發現，2010年上市房地產企業負債情況不容樂觀，資產負債率指標普遍高企，資產負債率均值為66% 。其中優勢聚集型企業資產負債率均值為65%，低于行業平均水平。但優勢集聚型企業在償債能力上優于后者，貨幣資金、凈資產、凈利潤等指標明顯高于其余類型企業，均值分別為97.04億元、199.09億元，32.62億元。且根據房地產行業特點，每年年末特別是實力強，存貨較多的房企都將會有大量未結算面積及未結算銷售金額，可以用來改善未來企業財務狀況，沖抵企業負債風險。而可疑淘汰型企業抗風險能力較弱，負債率均值高于50%，且其他指標遠低于優勢集聚型企業。

 　　各類企業負債及償債能力指標對比

　　另一方面，企業的業務或項目進入城市或區域的數量及其分布同樣反映出企業競爭實力上的區別。我國房地產市場的發展和我國區域發展的變化，房地產上市企業區域布局發生了新的變化，2010年中西部地區二線重點城市以及更多區域的三四線城市成為房地產上市公司的布局熱點。

　　總體而言，上市房地產企業在區域布局上與往年有較大變化，呈現出新特點。具備較強競爭實力的上市房企多大幅擴充進入城市數量，大舉進入二、三、四線城市，其中，恒大地產2010年進入城市數最多，達62個，萬科、保利、碧桂園、華潤置地、金地等一線房企進入城市均超過20個。

 　　上市公司業務區域布局

　　資本市場表現：股價市值波動明顯，房地產板塊仍存風險

　　（1）整體業績好于預期，但未來面臨下調風險

　　受樓市調控政策及貨幣政策收緊影響，2010年滬深上市和在港上市房地產公司股價波動較大，滬深A股房地產板塊指數下跌2%，整體表現弱于大盤。恒生地產指數在年末年報的支撐下，股指小幅反彈，比年初相比上漲了6.51%。

 　　房地產上市公司每股收益與整體市場比較

　　經過限購、限貸等一系列樓市新政的調控，房價上漲勢頭得到一定遏制，但總體調控效果并不理想，房價還未出現實質性下跌。雖然近期上市房地產企業在業績的支撐下，股價有所反彈，但反彈力度相對有限。從2010年房地產行業板塊的走勢看，指數的強弱取決于樓市調控政策。在未來調控政策不確定的情況下，上市房地產指數依然有下調的風險。

　　（2）內憂外患掀起股市震蕩浪潮，房地產板塊市值波動較大

　　房地產行業指數變化

　　房地產行業是受調控政策影響最大的板塊，房地產行業指數以寬幅震蕩為運行特點，以行業整體下跌為結尾完成全年走勢，房地產行業指數2010年12月31日收盤于1376.97點，較年初下跌0.23%。在市值方面，房地產板塊市值年末較年初縮水513.1億元，縮水幅度位于各行業前列，而全年市值呈現震蕩走勢。

　　當前在房地產市場調控還沒有出現減弱跡象和未來宏觀環境依然嚴峻的情況下，房地產市場依然前途未卜，上市房地產公司2011年的資本市場表現將還會以震蕩為主。

　　社會責任分析：納稅水平再創新高，房企關注保障房建設

　　企業的社會責任是指企業依法納稅的責任，參與保障性安居工程的責任及慈善捐贈的責任。隨著房地產市場的發展變化，衡量房地產企業優劣的標準不再局限于房地產業務方面的運營數據和發展表現，企業在社會責任方面所取得的社會認知度也成為重要的評價指標。本次測評根據企業社會責任的定義和數據測算結果，以2010年度企業納稅額為主要指標，確定了如下四個企業社會責任表現的層級：

　　高認知度型：納稅先鋒，積極投身社會公益事業，參建保障房的領軍企業，獲得多方社會認同。

　　中認知度型：與行業平均相近的納稅額度，比較重視參加公益活動和保障房項目的建設，積極拓展企業的社會認知度。

　　低認知度型：納稅額較低，有一定的積極性投身于公益活動和保障房建設。

　　弱認知度型：與行業平均水平有一定距離，亟待企業加強重視程度。

 　　各類企業2009和2010年納稅額

　　綜合近兩年的上市房地產企業納稅額表現，高認知度型企業在2010年內的納稅額增長幅度居首。這些企業在過去的一年里，為推動和諧社會的建設做出了應有的貢獻，體現了企業的使命感和責任感。中認知度型企業納稅額增長幅度也較為明顯，企業責任意識堅定。低、弱認知度型企業有所下滑，部分原因也在于2010年房地產市場波動較為劇烈，企業經營方面存在著諸多不利因素。

　　隨著我國保障性住房工作的逐步展開，不少大型房地產開發企業已參與到保障房投資和建設的工作中來。2010年以來包括萬科、遠洋、華潤、保利等在內的諸多國內知名的大型房企都頻繁參與各地保障性住房建設，而綠城集團甚至成立了專門的公司主導運營，更多地進入保障房領域似乎已成為各大主流開發企業的共識。