??中房網(wǎng)訊 3月21日，2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評成果發(fā)布會在北京舉行，備受關注的“2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強”、“500強房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展十年，相關測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。

??本次大會發(fā)布的房地產(chǎn)500強測評報告指出，2017年房地產(chǎn)行業(yè)在供給側改革與因城施策的背景下，迎來了新一輪的發(fā)展，全年商品房銷售金額和銷售面積實現(xiàn)新的突破，但是不同區(qū)域城市分化進一步凸顯，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)兼并重構進一步加速，行業(yè)集中度進一步提升。

??排名：恒大蟬聯(lián)榜首，十強房企穩(wěn)定

??經(jīng)過客觀、公正、專業(yè)和科學的測評研究，2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強榜單前三強仍由恒大、碧桂園、萬科占據(jù)。其中，恒大集團繼續(xù)位列榜首，碧桂園、萬科分列榜單第二、三位。保利、融創(chuàng)、綠地、中海、龍湖、華夏幸福和富力分列四到十位。

??與上一年的測評相比，十強房企除了個別名次調整，總體基本保持穩(wěn)定。其中，融創(chuàng)借助其收并購優(yōu)勢、充足的可售貨源、良好的項目品質位列榜單第五名，較上年上升了3個位次。

??在20強中，萬科、碧桂園、保利、綠地、中國海外、龍湖、富力、華潤、金地、世茂等10家企業(yè)連續(xù)10年排名進入前20，品牌實力保持強勁。從近十年500強測評成果來看，百強變動相對較大。其中，有25家企業(yè)連續(xù)10次進入百強；入百強次數(shù)達9次的企業(yè)數(shù)量為4家；入百強次數(shù)為8次的企業(yè)數(shù)量為8家；入百強次數(shù)為7、6、5、4、3、2次的企業(yè)數(shù)量分別為10、11、11、5、8、15家；另外有12家企業(yè)首進百強。

??市場：強者恒強，行業(yè)集中度持續(xù)提升

??2017年， 500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年商品房銷售面積總額達6.4億平方米，同比增長22.3%，銷售金額創(chuàng)下8.5萬億元的新高，同比增長34.7%；500強房企市場份額按面積和按金額分別為37.56%和63.24%，分別較上年提升4.51和9.89個百分點。同時，年內(nèi)千億房企數(shù)量創(chuàng)下新高，達到17家。碧桂園、萬科、恒大三家龍頭房企全年業(yè)績更是超過5000億元，實現(xiàn)業(yè)績大幅突破。

??測評報告指出，2017年，房地產(chǎn)行業(yè)集中程度進一步提高。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別為24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，分別較上年增長5.34、7.38、12.20和15.49個百分點，各梯隊市場份額近年均基本呈現(xiàn)上升趨勢，且呈現(xiàn)銷售持續(xù)向龍頭企業(yè)集中的態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)集中程度正加速攀升。

??在龍頭房企逆市上行、快速增長的同時，中小型房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進一步被擠壓，500強企業(yè)中銷售份額小且呈現(xiàn)負增長的企業(yè)不在少數(shù)。可見，企業(yè)成長類型向兩端聚集的趨勢愈加明顯，兩極分化加劇，在可以預見的將來，將會有一部分競爭力薄弱的中小型房企被迫退出市場，而實力雄厚的大型房企將受益于行業(yè)整合，無論拿地、融資土、布局，都構筑了更高的安全邊界，業(yè)績有望得到進一步提升。隨著行業(yè)野蠻成長時代的結束，房地產(chǎn)市場進入了強者恒強的王者時代。

??行業(yè)：整體增長乏力，多元化拓展?jié)u成趨勢

??從整個行業(yè)來看，2017年房地產(chǎn)持續(xù)承壓，整體高速增長乏力。一方面，政府本輪調控的決心大，從供給和需求兩側入手雙管齊下大力整改房地產(chǎn)市場。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化紅利的逐步消退，與之緊密相關的房地產(chǎn)行業(yè)在市場規(guī)律的作用下也漸漸邁入"白銀時代"。

??測評報告顯示，2017年500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長指標中銷售面積增長率大幅回落至22.3%，銷售金額增長率保持高速增長態(tài)勢則主要受益于高企的房價。營業(yè)利潤增長率雖然連續(xù)三年回升，但均未超過2010年水平，長期看仍處于下降通道之內(nèi)。由于年內(nèi)房企債務規(guī)模繼續(xù)擴張，行業(yè)整體的凈資產(chǎn)增長率大幅回落。以上指標表明，盡管銷售規(guī)模的絕對值突破歷史最高點，但從銷售增速和盈利增速上看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于下行周期?？紤]到政府調控政策的穩(wěn)定性，疊加城鎮(zhèn)化紅利減弱這一因素，在去年全國房地產(chǎn)銷售創(chuàng)出歷史新高的基礎上，市場銷售增速回落應是大概率事件。

??因此，隨著房地產(chǎn)多元供給體系逐步完善、長效機制加速建立、資金面持續(xù)收緊，百億房企在大規(guī)模搶收后紛紛開始思考應對行業(yè)變局的良策。為了謀求長遠發(fā)展，眾多百億房企以橫向和縱向多元化拓展為主，有些積極拓展長期持有型業(yè)務，如長租公寓、特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)等，有些則聚焦于地產(chǎn)服務型上下游產(chǎn)業(yè)鏈的打通，如互聯(lián)網(wǎng)家裝、社區(qū)服務等。

??動向：租賃市場發(fā)力，存量運營和細分領域謀突破

??2017年可謂租賃市場全面開啟的元年。在政策大力支持的背景下，各類房地產(chǎn)企業(yè)加速搶灘住房租賃市場，紛紛布局租房市場。根據(jù)研究，未來十年我國租房市場規(guī)模將達到4萬億左右，這個萬億市場目前為止仍未成長出一個千億市值的公司，租房市場整體發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

??另一方面，報告稱，當前中國城市化進程已進入下半場，城市發(fā)展模式和房企盈利模式開始全面轉變。從"產(chǎn)銷模式"向"資管模式"轉變，從"買地造房賣房"向"資產(chǎn)整合優(yōu)化運營"轉變，行業(yè)面臨全面轉型。除了單一開發(fā)銷售模式之外，優(yōu)秀開發(fā)商開始切入生活服務業(yè)務板塊，逐步探索"空間建造"和"生活服務"的統(tǒng)一發(fā)展，"硬件" +"軟件"輕重并舉，快速切入存量運營和生活服務行業(yè)，包括商業(yè)零售、辦公、旅游、養(yǎng)老、租賃、眾創(chuàng)共享等，并開始形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應。

??此外，越來越多的開發(fā)商開始深耕細分領域，更加注重專業(yè)化開發(fā)，而不是簡單的項目復制，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等。

??附一：2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強榜單及系列子榜單

??附二：測評指標體系說明

??基于過往500強測評過程中積累的經(jīng)驗，2018年的500強測評從企業(yè)規(guī)模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創(chuàng)新能力、社會責任七大方面，采用了收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、利潤規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料運營能力、人力資源運營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、經(jīng)濟責任、慈善活動等19個二級指標，包括房地產(chǎn)業(yè)務收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金流動負債比等52個三級指標全面衡量企業(yè)的綜合實力。其中，由于不少房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)逐步從開發(fā)-銷售模式轉向開發(fā)-持有-運營（或逐次轉售）模式過渡，為反映這類企業(yè)的基本情況，測評指標體系中增加持有性物業(yè)租賃收入和持有性物業(yè)持有面積兩項指標的考量。?