??3月22日，2017中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評成果發(fā)布會在北京隆重舉行，備受關注的“2017中國房地產開發(fā)企業(yè)500強”、“500強房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單最終揭曉。

??據悉，由中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院共同主持的"中國房地產開發(fā)企業(yè)500強"測評工作已連續(xù)開展九年，其測評成果已成為全面評判房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。發(fā)布會吸引了房地產開發(fā)企業(yè)、服務商、供應商以及媒體代表等近500人出席。活動官方網站中房網（www.dil5h.cn，微信號：zhongfangwang）對此進行了全程報道。

??大會發(fā)布的房地產500強測評報告指出，2016年，行業(yè)集中程度進一步提升，同時房地產開發(fā)投資增速連續(xù)兩年低至個位數，行業(yè)平均利潤率下行趨勢未改表明行業(yè)高增長時代已經結束。在新的發(fā)展階段里，大型房企通過并購加速獲取資源，中小型房企則加速轉型，房地產開發(fā)企業(yè)分化進一步加劇。

??排名：恒大首次“登頂”，百強榜單換血率近六成

??從本次入榜企業(yè)來看，2017中國房地產開發(fā)企業(yè)500強頭名位次首次易主，恒大集團憑借全年銷售金額3731億元、三年復合增長率54.9%、充足的土地儲備、旅游和健康產業(yè)的布局等強勢表現將連續(xù)八年位居榜首的萬科擠至次席。此外，碧桂園以銷售金額突破三千億及領先的成本控制水平首次躋身三強位置。綠地、保利、中海、萬達、融創(chuàng)、華夏幸福、龍湖和富力分列四到十位。其中，多年業(yè)績穩(wěn)定、管控規(guī)范的龍湖和布局均衡、利潤率領先的富力并列排名第十。

??本次測評產生的100強企業(yè)在近九年500強測評活動中，有25家企業(yè)連續(xù)9次進入100強。與2009年首次開展500強測評活動榜單相比，經過九年的發(fā)展，2009年100強企業(yè)中僅有41家仍保持在100強梯隊，九年榜單對比顯示榜單換血率近六成。其中，2009年100強梯隊中51-100位的企業(yè)僅不足三成企業(yè)仍處在此次的100強梯隊中。

??此外，從500強房企總部所在地作為劃分標準來看，華東區(qū)域占比繼續(xù)領先，中部企業(yè)進步明顯。測評報告顯示，華東、華南、華北、東北、西部和中部六大地區(qū)分別占500強的43.6%、15.6%、11.2%、3.6%、7.4%和18.0%的席位。

??市場：集中度不斷上升，市場延續(xù)分化態(tài)勢

??2016年，我國房地產產業(yè)集中度繼續(xù)提升。從本次500強測評結果來看，2016年10強房地產開發(fā)企業(yè)銷售總金額約占500強銷售總金額的35%，銷售面積總計約占500強總銷售面積的38%。前50強、100強、200強銷售金額分別約占500強總銷售金額的60%、70%和90%。行業(yè)周期化的變化背景下，行業(yè)資源加速向500強企業(yè)為代表的領先企業(yè)聚集。

??報告顯示，500強房企全年商品房銷售面積總額達5.2億平方米，同比增長31.6%，銷售金額創(chuàng)下6.3萬億元的新高，同比增長40.1%。500強房企市場份額按面積和金額分別為33.05%和53.35%，分別較上年提升6.33和7.51個百分點。從不同能級城市的銷售情況來看，不論是銷售面積還是銷售金額，以熱點二線城市表現最為強勢，部分三線城市回暖明顯。

??土地市場也能反應市場這種分化態(tài)勢。2016年，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積22025萬平方米，比上年下降3.4%；土地成交價款9129億元，增長19.8%。年內土地購置面積下降但成交價款大幅上升，表明地價上漲明顯，開發(fā)企業(yè)拿地成本明顯上升。這與企業(yè)集中熱點地區(qū)拿地有關，市場分化趨勢仍在延續(xù)。一方面，熱點城市樓市銷售向好，開發(fā)企業(yè)集中拿地，“增加土地供應”、“優(yōu)化土地供應結構”成為這些城市的重點調控方向；而部分三四線城市則繼續(xù)推進去庫存，落實“暫停或減少土地供應”等政策。

??行業(yè)：兼并加速，市場循環(huán)周期縮短

??報告顯示，2016年，房企特別是具有品牌優(yōu)勢、布局優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、開發(fā)能力優(yōu)勢的標桿企業(yè)通過兼并收購、買地產股來增加土地儲備，并布局多元化投資。據統(tǒng)計，2016年房地產行業(yè)并購案宗數為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；而2015年并購案宗數為343宗，涉及并購標的物價值為2815億元，同比增長11%。其中，央企兼并重組和資源整合步伐明顯加快。國有企業(yè)的重組整合一方面能夠使部分業(yè)務雜泛的國企理清主營業(yè)務，更好地做強主業(yè)；另一方面能夠減少集團內多家房企的同業(yè)競爭。此外，標桿房企收購中小房企項目擴大業(yè)務體量也是年內并購熱點。對于大型房企而言，通過兼并重組有利于企業(yè)獲取行業(yè)資源從而化解土地市場價格高啟的風險，同時通過持有其他上市房企股權還有利于間接擴大土地儲備和提升話語權。

??房地產行業(yè)發(fā)展周期的收窄也是近年來我國房地產業(yè)的最大特點之一。自1998年房改以來，房地產行業(yè)開始步入市場化發(fā)展期，由于其對經濟巨大的拉動作用，房地產市場周期與我國房地產開發(fā)投資及GDP走勢高度相關。與此同時，房地產業(yè)在我國經濟中占有舉足輕重的位置，因此受到更多的政策關注和調控，因而房地產市場除在市場供求端影響下的自然市場周期外疊加政策影響后表現更為復雜。1998年以來，我國房地產市場一共經歷了五輪周期，具體可分為2000年-2002年中、2002年底-2005年中、2005年底-2008年底、2009-2011年底、2012-2014年底，而本輪周期始于2014年底。整體而言，我國房地產市場周期幾乎都與調控政策寬松、緊縮、加碼、松動保持一致，時間跨度上基本保持3-4年，但前三個周期時間均為4年左右，而2009年以來市場周期縮短至3年。

??趨勢：存量資源謀求發(fā)展，積極開拓多元轉型

??報告稱，隨著地產行業(yè)已步入白銀時代，新房開發(fā)整體增量空間受限，房企布局由擴張轉向收斂，核心城市激烈的土地競爭不斷壓縮企業(yè)盈利空間。與此同時，隨著我國房屋自有率的不斷上升，存量市場特別是一二線城市的存量市場規(guī)模快速提升，存量市場的重要程度不斷提升。為此，如何在存量資源上謀求企業(yè)發(fā)展成為不少企業(yè)思考的重點。

??目前，開發(fā)企業(yè)對存量資源價值的探索主要體現在幾大方面。其一，存量改造及開發(fā)，包括長租公寓、民宿改造、聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài)，越來越多房企已相繼進入該領域。其二，平臺撮合，包括分時度假等分享經濟。其三，物流地產、產業(yè)地產等存量資源開發(fā)。物流地產和產業(yè)地產是目前業(yè)內少有的高成長業(yè)態(tài)。物流地產需求得益于電商的快速發(fā)展帶來的對于現代物流倉儲園區(qū)的直接需求。而創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新之“勢”促進了園區(qū)地產的蓬勃發(fā)展。萬眾創(chuàng)新使得園區(qū)地產在政策上受到了更多支持。

??除在存量資源改造與開發(fā)之外，開發(fā)企業(yè)多元化轉型也在逐步深入。多元化轉型方向既包括與地產開發(fā)形成聯(lián)動的在商業(yè)地產、養(yǎng)老地產、旅游地產、文化地產及海外地產等業(yè)務領域的多元化，又包括完善地產開發(fā)相關上下游的多元化轉型，如向處于行業(yè)下游的金融服務、租售代理、運營管理、家裝建材、社區(qū)服務等領域的多元化轉型發(fā)展，也包括發(fā)展獨立于地產主業(yè)的主要集中在金融控股、文化體育、醫(yī)療健康、能源等領域的轉型等。

??附一

??測評榜單

　　附二

??測評指標體系說明

??基于過往500強測評過程中積累的經驗，2017年的500強測評從企業(yè)規(guī)模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創(chuàng)新能力、社會責任七大方面，采用了收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、資產規(guī)模、利潤規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創(chuàng)新、產品創(chuàng)新、經濟責任、慈善活動等19個二級指標，包括房地產業(yè)務收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產銷售面積、資產總額、利潤總額、現金流動負債比等52個三級指標全面衡量企業(yè)的綜合實力。其中，由于不少房地產開發(fā)經營企業(yè)逐步從開發(fā)-銷售模式轉向開發(fā)-持有-運營（或逐次轉售）模式過渡，為反映這類企業(yè)的基本情況，測評指標體系中增加持有性物業(yè)租賃收入和持有性物業(yè)持有面積兩項指標的考量。

??測評模型簡介

??在測評方法的選取上，選取了業(yè)內公認的因子分析法、層次分析法、功效系數法三種權威的測評統(tǒng)計方法分別對企業(yè)數據進行測算，然后采用組合評價法對三種方法加以綜合，最后得出最終的排名得分。關于指標的賦權，我們邀請了中國房地產業(yè)協(xié)會和上海易居房地產研究院權威專家經過了數輪的反復確認，最終確定二級指標層和三級指標層各指標的權重，并采取了層次分析法和德爾菲法對三個層次的指標進行賦權。

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