中房網訊　由中國房地產研究會、中國房地產業協會與上海易居房地產研究院房地產測評中心聯合發布的《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》3月23日在京揭曉，會議旨在分享領先企業成功經驗，整合全產業鏈核心資源，探討房地產業轉型與發展。以專業深入的研究、客觀公正的結果，為轉型時期的房企戰略調整和模式創新提供了思路與范本。

    胡葆森：各位領導、各位嘉賓各位朋友下午好！首先感謝中國房地產研究會、中國房地產業協會，上海易居房地產研究院房地產測評中心舉辦這次活動。今天與大家分享三個觀點。
    記得2005年一次行業房地產論壇上，我第一次表明一個觀點，我認為在2004年大限之后，中國房地產格局將加速調整。實際上，大家回顧過去六年中國房地產格局調整，在2005年在不斷調整。今天榜單都是在這個過程在加速發展脫穎而出的。在一線城市北上廣深，在一線城市越來越激烈的土地市場競爭下，轉移到二線城市。剛才看到恒大夏總，作為當時還不算很大的公司的前提下，主動轉移二、三城市。我們看到很多地產商大約都是在2005、2006年主動走向二、三線城市。

    隨著梯度轉移現象，前十大地產商將分享未來60%份額。在這樣一種市場格局調整的大背景下，我們每一個企業應該在這樣一種背景下如何準確把握、調整自己的地位。當時發表這個觀點是給這個行業提醒，你是繼續守在一線城市還是轉向二線市場。

    回顧幾年，前20大地產商基本占據全國很大的份額。前100強企業已經分享了全國27%，這是市場格局調整，調整時間還會持續二~四年時間。八年會完成這次調整。也許用不了五年市場格局調整將基本結束。調整結束將會出現每一個前十大地產商將要分享市場60%份額。作為首家房地產上市企業，到今年我們上市將近三年時間的體會是，房地產行業如果想做一個持續經營的百年老店就必須知道這個行業運作規律和資本市場，也就是說作為資金密集型的行業，未來子投資者對你的要求。要用投資者的要求作為今年行為的出發點，或者是用未來約束現在。資本市場，資本投資者的要求對所有的行業都一樣的，八個字，持續盈利、穩定增長。

    實現房地產穩定增長的前提

    大家知道持續盈利、穩定增長說起來容易，第一，盈利，第二，持續盈利。第三，增長盈利。第四，穩定增長。忽高忽低也不行，募集資本也遇到了一些困難。大家知道在房地產行業，經過十幾年的探索發現一個規律，要實現房地產穩定增長，必須有兩個前提：

    第一，多項目運作。大家可以想象，騰挪的空間會很大。要想實現穩定的增長同時運作的項目至少應該在20個以上，才能把自己的財務表現在均衡穩定；

    第二，前提要有充足的土地儲備。與你的項目相匹配的多項目運作操作系統，也就是優秀團隊，再較上完善的管控系統。這是實現穩定增長的兩大前提。當然還有其他的，比如系列化的產品，質量產品、采購系統。最終必須與資本市場對接。 投資人的要求，八個字：持續、盈利、穩定、增長。

    第三，關于道德血液的關注。我們干了這些多的活兒，1998年停止福利分房之后，全國地產商總額超過80億平方米的房子，無論從改善城市形象，還是解決民生住房問題，還是改善老百姓的住房條件，做出的貢獻是不可磨滅的，可是為什么我們還在背著道德黑鍋，我們自己需要反思。所以在1998年開始思考，企業的戰略模式，然后在2002年開始從河南省會鄭州開始走向其他18個密集城市的戰略布局。前年開始有現在性進行，作為區域化的品牌，目的在完成自己企業可持續發展同時，能夠承擔更多的社會責任。我經常把企業的行為描述為兩個，一個是規定動作。作為企業需要蓋房子、交稅，這是規定動作。但是要作為一個負責任的企業，就必須主動在完善自己規定動作的同時，去承擔更大的社會責任，才能夠逐漸被這個行業、全社會所認同。

    大家知道，我們在贊助了河南省足球隊，從1994年足球隊改革后，有民營企業自主的足球俱樂部。把我們在商業領域獲得的資源，用其他的渠道回饋。大家知道足球每年花費很多，今年預算八千多萬，還不算投資最大，已經大家了每年八千多萬，還有，河南省少兒美術館等等，我們主動承擔更多的社會責任，然后，把自己定位成城市化進程和社會全面進步的定位。在這個過程當中，我們會從普遍被認同最終走向河南最受尊敬的企業。我希望我們的行業在解決生存發展基本問題后，去主動承擔更多的社會責任，讓我們整體形象越來越好。最后，感謝主辦方主辦這次活動。