中國人民銀行決定，自2012年7月6日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.31個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。自同日起，將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基準利率的0.7倍。個人住房貸款利率浮動區間不作調整，金融機構要繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，繼續抑制投機投資性購房。值得注意的是，同一時間，歐洲央行宣布下調基準利率25個基點至0.75%。

背景：中國經濟增速下滑超出預期

本輪降息是央行自2012年6月8號宣布降息以來年內第二次降息，也印證了我們之前的樓市評論《利好重磅來襲，彩虹在風雨后》對后市的預期。降息時間比市場預計提前，反映了二季度經濟增長不夠樂觀，通脹持續回落。再次降息也表明了中央“穩增長”的決心。

中國經濟增速下滑超出預期。這是降息關鍵。2012年以來我國經濟增速持續下滑。日前公布的數據顯示，中國6月制造業PMI為50.2%，比上月回落0.2個百分點；6月匯豐制造業PMI初值為48.1，為七個月來最低，顯示制造業活動持續放緩，國內需求較弱，出口增速回落，經濟增長動力不足。在歐債危機和歐美經濟復蘇緩慢的影響下，出口形勢嚴峻。為防止經濟過快下滑，有必要通過進一步放松貨幣政策來提振經濟信心。

通脹回落為降息創造了空間。物價水平穩中趨降。隨著經濟增速放緩，通脹壓力也大幅度緩解。5月份CPI降至3.0%。截至5月，工業生產者價格指數(PPI)已連續出現3個月的負增長，有利于CPI繼續回落并保持低位。未來幾個月，隨著總供求關系變化、食品價格的回落、輸入性通脹壓力減輕，物價將繼續保持在較低水平，預計6月居民消費價格指數增幅將跌破3.0%。通脹持續回落為降息創造了的政策空間。

中小企業融資成本高居不下。目前我國企業尤其是中小企業融資成本居高不下。實體經濟中的民間借貸資金有很大一部分來自銀行體系，高企的融資成本壓抑著企業尤其是中小企業的信貸需求，降息則有利于這部分融資需求的釋放。同時融資成本的降低也有利于基建投資部門融資成本下降，緩解鐵路建設、地方融資平臺資金壓力。

全球經濟萎縮是降息外部環境。全球經濟復蘇艱難曲折，歐債危機反復震蕩，市場信心依然不足，“風雨飄搖”中的全球經濟致使許多經濟體開始放松貨幣政策。4月17日，印度將回購利率降低50個基點至8%。這是印度央行自從2010年3月，連續加息13次后，首次調低基準利率，也是自2009年以來首次降息。6月1日，巴西央行調降基準利率50個基點至8.5%，調降后的基準利率處于歷史最低水平，是2011年8月以來連續第七次降息。6月5日，澳大利亞央行在利率決策會議上，將官方隔夜拆借利率下調25個基點至3.50%。7月6日，歐洲央行宣布下調基準利率25個基點至0.75%。全球興起降息浪潮。

樓市：降息周期內成交量持續回暖

世聯監測數據顯示，受5月首次降息的影響，購房者入市的積極性提高，房地產市場成交量持續回升。6月份，一線城市中，除了廣州受供應量減少成交量環比略有下降外，北京、上海和深圳成交量環比均有不同程度的上升。其中，北京6月成交套數和成交面積環比分別上漲30.68%和27.32%，上海成交套數和成交面積環比分別上漲23.94%和21.63%，深圳成交套數和成交面積環比分別上升2.57%和3.72%。二線城市中，多數城市成交量環比出現20%以上的增長幅度。有超8成城市成交量較去年同期上漲，其中蘇州市的漲幅更是超過了300%，另外，貴陽、南京、杭州、無錫和唐山等5個城市同比去年均出現大幅度上漲。

隨著5、6月成交量的走高，全國房地產市場呈現回暖的態勢，部分開發商開始紛紛收窄優惠幅度，使部分購房者對市場的預期出現改變，擔憂后市價格會出現反彈而加快了入市步伐。在政策方面，降息以及首套房貸款利率優惠擴大都為剛需入市創造了有利條件。首次降息對購房者心理造成了一定沖擊，不少購房者因此結束觀望，入市購房。全國多地房價企穩主要是受到成交量的支撐。目前大多數房企還是采取快速周轉的銷售策略，合理定價，快速銷售。

影響：降息有助于提信心穩增長

世聯購房者信心指數調查顯示，二季度首次降息事件對購房者的即期影響非常明顯，具體表現在：1、購房者在降息后感知到的樓盤熱銷程度有所提升，同時感知到的打折促銷樓盤數量有所下降；2、降息后，預期未來房價上漲的購房者占比明顯提升，認為未來不適合購房的置業者占比小幅下降；3、降息后，表示愿意在近三個月置業的購房者占比小幅提升；4、降息后，購房者認為未來房地產調控政策放松的可能性有所增加；5、降息后，多數城市購房者信心指數有所提升。央行再次降息將對穩定經濟、改善市場預期、促進房地產進一步回暖起到重要作用。

世聯研究認為，降息周期內，房地產市場將會進一步回暖。1、再次降息有助于改善市場預期、降低企業融資成本和穩定經濟增長。在全球經濟減速的大背景下，央行再次啟動降息工具，有利于提振市場信心，增強企業投資和居民消費意愿。對于樓市，將會加速剛需入市，帶動樓市成交量持續上漲。另外，再次降息對于緩解開發商資金鏈緊張狀況起到一定作用；2、世聯監測數據顯示，投資客占比可反映房地產市場運行狀況。2007年7月投資客占比高達51.6%，此時房地產市場異常火爆，量價齊漲，同樣2010年4月投資客占比高達46.7%的時候亦是如此，2009年3月初投資客比例占比降至最低的7.5%，市場觸底。本輪調整以來，投資客比例不斷下滑，五月份投資客占比為14.6%，較四月份回升1.3個百分點，說明市場處于底部，房地產市場未來將持續回暖；3、二季度世聯購房者信心指數為55.2，較上季度提升2.6個百分點，表明購房者對未來半年房地產總體走勢的樂觀程度較年初明顯改善。盡管本季度購房者信心提升幅度較大，但與去年一季度基本持平，顯示出政策對購買力的抑制作用猶存。再次降息將會進一步改善購房者預期。同時，出于鞏固調控效果的考慮，未來政府放松限購政策的可能性較低。

【撰寫 世聯地產市場研究部】