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??本月關(guān)注

??? 政府支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資，經(jīng)營性物業(yè)貸款使用范圍擴(kuò)大

??1月12日，住建部、金監(jiān)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，此后重慶、南寧等城市均篩選了首批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”。16日平安銀行將41家房企列入了支持名單，包括龍湖、濱江、美的等10家民營房企。24日央行、金監(jiān)總局印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》, 貸款資金用途拓展至存量開發(fā)業(yè)務(wù)及債務(wù)還貸，抵押率也有提升。同時(shí)，本月央行披露重啟投放PSL 3500億元，業(yè)界普遍認(rèn)為將主要投向“三大工程”。整體看來本月房企的融資環(huán)境利好較多，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以及民營房企的融資需求得到了較高的關(guān)注，但是政策的落地效果仍然有待觀察。

??? 單月融資規(guī)模環(huán)比增加，融資成本保持低位

??2024年1月65家典型房企的融資總量為414.54億元，環(huán)比增加25.5%，同比減少29%。房企債券發(fā)行了253.2億元，環(huán)比增加27.4%，同比減少28.7%。債券類平均融資成本為3.33%，環(huán)比降低0.36pct，同比降低0.78pct。本月境外僅有越秀在發(fā)行了一筆7億元人民幣的境外優(yōu)先票據(jù)，因此境外融資成本僅為4%；同時(shí)由于境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是大型國企央企，因此境內(nèi)融資成本3.31%，仍然保持在較低的水平。

??? 中華企業(yè)和濟(jì)南高新定增獲受理，廈門國貿(mào)修改預(yù)案

??本月沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，也沒有企業(yè)提交上市申請(qǐng)。而在增發(fā)配股方面，本月中華企業(yè)和濟(jì)南高新的定增申請(qǐng)都獲得了上交所受理，其中中華企業(yè)已經(jīng)收到了上交所的問詢函；此外廈門國貿(mào)在24日宣布修改其定增預(yù)案，計(jì)劃減少定增規(guī)模，而榮盛發(fā)展和期后的金科則宣布其定增計(jì)劃仍在內(nèi)部進(jìn)行審計(jì)和評(píng)估中。整體看來，自從2022年11月28日證監(jiān)會(huì)出臺(tái)房企股權(quán)融資的“第三支箭”之后，多家房企宣布了配股計(jì)劃，在境內(nèi)外的配股都較為積極，也受到了監(jiān)管部門的高度關(guān)注，有利于提振市場信心。

??01 債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長25.5%，融資成本保持低位

??2024年1月65家典型房企的融資總量為414.54億元，環(huán)比增加25.5%，同比減少29%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資348.2億元，環(huán)比增加5.4%，同比減少9.2%；境外債權(quán)融資47.56億元，同比減少41.9%，而上個(gè)月則沒有企業(yè)進(jìn)行境外融資；資產(chǎn)證券化融資為18.78億元，同比減少83.6%，同時(shí)上個(gè)月也沒有企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資。

??1月房企發(fā)債253.2億元，環(huán)比增加27.4%，同比減少28.7%。本月境外債發(fā)債規(guī)模為7億元，僅有越秀在澳門交易所發(fā)行了一筆7億元人民幣的境外優(yōu)先票據(jù)，同比減少85.1%；境內(nèi)債發(fā)債規(guī)模為236.2億元，環(huán)比增加23.7%，同比減少19.6%。其中，公司債發(fā)行7億元，環(huán)比減少92.6%，同比減少65%；中期票據(jù)發(fā)行185.4億元，環(huán)比增加93.7%，同比增加49.7%，境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是保利發(fā)展、華僑城、首開等國企央企。

??2024年1月65家典型房企新增債券類融資成本3.33%，環(huán)比降低0.36pct，同比降低0.78pct。本月境外僅有越秀在發(fā)行了一筆7億元人民幣的境外優(yōu)先票據(jù)，因此境外融資成本僅為4%；同時(shí)由于境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是大型國企央企，因此境內(nèi)融資成本3.31%，仍然保持在較低的水平。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，1月債券發(fā)行量最大的企業(yè)是保利發(fā)展，企業(yè)共發(fā)行了2筆共25億元的中期票據(jù)和1筆25億元的超短融。本月發(fā)行債券的企業(yè)有12家，與上月相比減少1家。從發(fā)債年限來看，金融街發(fā)行了一筆期限長達(dá)7年的中期票據(jù)，是本月發(fā)行期限最長的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，保利發(fā)展發(fā)行的1筆超短融利率為2.49%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??02 債券到期及違約本月到期402億元，華夏幸福可能出現(xiàn)二次違約

??1月共有18筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為402億元，環(huán)比增長17%。提前關(guān)注到2024年2月將有19筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為394億元，環(huán)比減少2%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是世茂于2019年發(fā)行的1筆10億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，余額約為66.87億元人民幣。

??在債務(wù)違約方面，本月沒有新增房企出現(xiàn)債務(wù)違約，但是作為首批出險(xiǎn)房企的華夏幸福已經(jīng)出現(xiàn)了二次違約的傳聞：按照重組計(jì)劃企業(yè)本應(yīng)在12月31日前向參與境外債務(wù)重組的債權(quán)人支付該債券本金的1.8%，但截至1月2日下午持有人也僅收到本金約0.55%的償付；同時(shí)世茂股份也在9日宣布新增4.83億債務(wù)違約，包括2021年度第一期和第二期中期票據(jù)以及2020年度第一期中期票據(jù)，應(yīng)兌付本息總額達(dá)到4.83億元。由于近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產(chǎn)銷售仍未全面復(fù)蘇，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，流動(dòng)性問題仍需要行業(yè)注意。

??03 IPO和增發(fā)中華企業(yè)和濟(jì)南高新定增獲受理
廈門國貿(mào)修改預(yù)案

??本月沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，也沒有企業(yè)提交上市申請(qǐng)。整體看來，近期香港資本市場對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，境內(nèi)房企及旗下公司的上市積極性也相對(duì)較低。

??而在增發(fā)配股方面，本月中華企業(yè)和濟(jì)南高新的定增申請(qǐng)都獲得了上交所受理，其中中華企業(yè)已經(jīng)收到了上交所的問詢函；此外廈門國貿(mào)在24日宣布修改其定增預(yù)案，計(jì)劃減少定增規(guī)模，而榮盛發(fā)展和期后的金科則宣布其定增計(jì)劃仍在內(nèi)部進(jìn)行審計(jì)和評(píng)估中。整體看來，自從2022年11月28日證監(jiān)會(huì)出臺(tái)房企股權(quán)融資的“第三支箭”之后，多家房企宣布了配股計(jì)劃，在境內(nèi)外的配股都較為積極，也受到了監(jiān)管部門的高度關(guān)注，有利于提振市場信心。

??04 股價(jià)變動(dòng)兩市地產(chǎn)股整月表現(xiàn)仍低迷
政策利好部分企業(yè)股價(jià)上漲

??本月兩市的地產(chǎn)股股價(jià)整體都較為低迷，A股整月上漲的地產(chǎn)股占比僅為13%，H股也不到17%。在H股方面，本月宋都服務(wù)是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股，企業(yè)股價(jià)在月中經(jīng)歷了近60%漲跌幅的過山車，此后在月末由于經(jīng)營性物業(yè)貸款資金適用范圍的松綁利好于房企及其相關(guān)企業(yè)，因此股價(jià)又有所反彈，最終整月漲幅為81.29%。

??在A股房企方面，本月浦東金橋的漲幅較大。企業(yè)股價(jià)在月末出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)漲停板和一個(gè)跌停板，企業(yè)股價(jià)的大幅上漲主要是因?yàn)?2日中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《浦東新區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2023－2027年）》，而企業(yè)主業(yè)是上海金橋開發(fā)區(qū)及碧云國際社區(qū)的開發(fā)建設(shè)、招商引資和服務(wù)運(yùn)營，因此政策的利好促使企業(yè)股價(jià)上漲，最終整月漲幅達(dá)到了28.59%。