房貸政策聚焦穩增長，開發貸或先于按揭貸放松

??2020年3月3日，上海易居房地產研究院發布《2019年全國房地產貸款報告》。報告基于央行數據對房貸規模進行了分析。報告顯示，2019年，全國房地產人民幣貸款余額為44萬億元，同比增長14.8%。觀察歷史數據，近7年全國房貸余額增速曲線呈現了很尖銳的“倒U型”走勢，其中2016年第4季度成為重要的分水嶺。2014年下半年開始，隨著房地產去庫存政策的推出、以及棚改貨幣化安置工作的推進，房地產貸款余額增速曲線持續攀升。到了2016年第4季度，隨著“930調控政策”的落地，房地產金融市場管控趨嚴，房地產貸款余額增速曲線立馬掉頭向下。總體上看，2017-2019年3年期間房地產市場執行了積極有力的去杠桿政策，房地產貸款余額增速曲線走勢也吻合了這個導向。

??報告顯示，2019年，全國房地產開發貸款余額為11萬億元，同比增長10.1%。從增速上看，2018年下半年開始，此類增速曲線持續下行，進一步體現了房地產開發領域落實“房住不炒”的政策導向。而此類貸款余額增速曲線下行，客觀上也會使得房企的到位資金等狀況面臨壓力。當然在這個階段，部分房企通過積極發行境內外債券等進行融資，較好地防范了資金方面的壓力。但部分高價拿地王的房企，在2019年企業經營壓力不斷增大，疊加信貸政策收緊的因素，其業務發展困難較大。

??2019年，全國個人住房貸款余額為30萬億元，同比增長16.7%。從歷史數據看，個人住房貸款余額增速曲線自2017年1季度開始下行，其和房地產管控政策趨嚴是有密切關聯的。但也要看到，到了2018年尤其是下半年，此類曲線下行的節奏明顯放緩。到了2019年第4季度，基本上保持了持平的狀態。這也說明個人住房貸款領域收緊的力度是在減弱的，客觀上有助于購房者入市和房企項目去庫存。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從結構上看，在房地產貸款領域中，目前寬松性的政策內容會更聚焦于開發貸款業務，而不是個人住房貸款業務。部分地方政府和銀行的表態也體現了這一思路。比如說今年2月份河南駐馬店在購房政策松綁后，河南省政府積極進行了約談，重申房住不炒的導向。而中國建設銀行深圳分行近期對部分貸款首付政策給予了澄清，強調政策放松是針對企業經營，而不是個人購房。類似事件都釋放了一個信號，即個人住房貸款放松的條件并不成熟，但企業領域的放松概率會更大。結合近期全國各地復工令的精神，預計3月份開始商業銀行對房企的貸款政策有進一步寬松的可能，其在緩解資金壓力、拉動房地產開發投資等方面都有積極的作用。

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