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申報企業：上海云中芯企業發展有限公司（上海電氣置業  市北高新集團）

??摘要：云芯科創中心位于上海市靜安區市北高新技術服務業園區。2018年，這幅位于市北高新園區、閑置清退出的地塊被市北高新集團以31.96億元拍下，并由上海電氣、市北高新簽署戰略合作框架協議，共同設立項目公司——上海云中芯企業發展有限公司，對此地塊進行改造升級。經過改造后，項目由三棟高層科研辦公樓、一棟社區公共服務設施（0.5萬平方米）及2層1020個車位的地下車庫（5.5萬平方米）組成，總建筑面積16.6萬平方米。

??項目著力構建覆蓋全產業鏈、全價值鏈的智能制造服務體系，在靜安市北國際科創社區中發揮關鍵作用。針對轉型更新的要求，項目注重研究保護與更新規劃設計，在改建過程中，秉持“修舊如舊、功能革新”的理念，分別改建成集會展、社交、秀場等多功能于一體的綜合文化設施，并升級為區域文化創意集聚的全新焦點。同時，為進一步滿足企業的個性化需求，項目在空間組合上也提供多種選擇。此外，項目建造中大膽嘗試新型工藝，采用裝配式建筑大大簡化了施工難度。

??項目在存量盤活、施工工藝、低碳等方面都取得了積極成效。首先，項目注重老廠房與新建建筑的相互關系，在老廠房實現功能轉型提升的同時，也有效地盤活了存量資產。其次，項目在建造過程中新型工藝的運用，房屋建造朝著穩固、安全、綠色發展，減少了成本，更加環保。再次，項目引入股東方上海電氣集團自身的產業技術優勢，在城市更新中來實踐碳中和的場景應用，最大限度地實現降碳目標，同時為園區運營提供價值增長點。最后，項目以WELL健康建筑標準深度植入建筑本身，為安居樂業提供舒適便捷的整體環境，以此吸引一流企業與國際人才匯聚于此。

??（一）項目概況

??云芯科創中心位于靜安區共和新路3301號，處于上海市靜安區市北高新技術服務業園區，前身為正升鍛造廠所在的彭浦工業區。上海彭浦工業區在1959年《上海城市總體規劃》中，被確立為上海市重要的機電工業基地，為中國和上海的工業歷史作出了重要貢獻。正升鍛造廠是上海20世紀五六十年代重型礦山機械行業發展的領頭羊，是紅色工業的驕傲，這里曾經誕生國內第一臺大型天線座、第一臺推土機、第一臺氣動電控冷軋機，代表著當時中國工業的前沿力量與先進水平，是上海現代重工業文明發展的親歷者與見證者。

圖1：項目改建前照片

??隨著城市發展與中心城功能提升的需要，2015年上海正升鍛造廠整體遷建至上海臨港片區，老廠區位于靜安區的核心區域，面臨新的功能定位與整體轉型。在上海大力支持“產業轉型、騰籠換鳥”的進程中，2018年，地塊整體轉型為C65研發用地，被市北高新集團以31.96億元拍下，并由上海電氣、市北高新簽署戰略合作框架協議，共同設立項目公司——上海云中芯企業發展有限公司，對此地塊進行改造升級。

??項目于2019年正式開工建設，并提前三個月完成了結構封頂。經過改造后，項目由三棟高層科研辦公樓（10.6萬平方米）、一棟社區公共服務設施（0.5萬平方米）及2層1020個車位的地下車庫（5.5萬平方米）組成，總建筑面積16.6萬平方米。目前，項目已經對外進行招租。

圖2：上海正升鍛造廠歷史照片

??（二）做法經驗

??云芯科創中心項目依托靜安市北國際科創社區這一百萬級百萬方高能級項目，作為其中承載智能制造服務體系的聚焦工業互聯網產業垂直領域的項目，在整個社區中具有突出特色。通過產業互動、配套互補、差異化發展的策略，打造多樣化靈活辦公產品，滿足不同企業不同階段需求，并運用新型施工工藝，使項目成本降低并更加環保。

??1、依托靜安市北國際科創社區，構建智能制造服務體系

??云芯科創中心項目依托靜安市北國際科創社區，在整個社區中發揮關鍵作用。靜安國際科創社區作為上海北部區域地標性的產業項目綜合體，以人工智能、大數據、創新產業為核心，投身國際前沿科技產業的浪潮。圍繞先進產業及其從業人員，打造總建筑面積超過91萬方、總投資130億元的綜合體。它涵蓋了商業、辦公、居住、教育、娛樂等不同生活場景，還導入了“科技、人文、生態”共生、共享、共榮這樣更為先進的發展理念，滿足新時代人群身心的需要。

??靜安國際科創社區內的甲級辦公群落——云芯科創中心、云匯數智中心、市北·云禾，可集中釋放60萬平方米的產業新空間。從項目名稱可以看出，靜安國際科創社區的每一個樓宇模塊，都有著自身獨特的產業屬性。其中云芯科創中心內含近10萬平方米的C65研發用地，將重點聚焦工業互聯網產業垂直領域，力爭在邊緣計算、物聯網、遠程運維等方面實現全新突破，著力構建覆蓋全產業鏈、全價值鏈的智能制造服務體系。

??云芯科創中心與其他兩個項目形成產業互動、配套互補、差異化發展格局。總建筑面積27萬平方米的云匯數智中心，由4棟商辦一體化載體組合而成，并輔以智慧辦公、星級酒店、近代工業風貌保護建筑等于一體。總建筑面積14.6萬平方米的市北·云禾，則由兩棟以裙房相連的大樓為主，加上商品住宅、人才公寓、社區中心等配套設施，著力構建一個多元、復合的樂活街區。

圖3：靜安市北國際科創社區功能分布

圖4：云芯科創中心平面圖（左）、改造后效果圖（右）

??2、秉持“修舊如舊、功能革新”的理念，研究保護與更新規劃設計

??正升鍛造廠曾經是中國現代工業中心城市——上海的代表性廠區，通過對其轉型過程中保護與更新規劃設計的研究，從而探索中國現代工業遺產的時代輪回。項目所處靜安市北國際科創社區內的四棟老廠房（原正升鍛造廠內的熱處理車間、重工車間、專家樓及零部件車間，總占地面積約4萬平方米），秉持“修舊如舊、功能革新”的理念，在保留原有紅磚鋼架結構風格的基礎上，分別改建成集會展、社交、秀場等多功能于一體的綜合文化設施，成為區域文化創意集聚的全新焦點。項目在保留歷史文化建筑遵循了“整體保留、修復改善、空間重塑、功能新生、凸顯價值”的策略進行修繕，體現了整個靜安國際科創社區的歷史文化傳承與迭代升級。

圖5：正升鍛造廠保留工業建筑情況

??3、打造多樣化靈活辦公產品，滿足不同企業不同階段需求

??不同于全市老牌CBD的辦公氛圍，靜安國際科創社區則多了幾分“靈動”。云芯科創中心為進一步滿足企業的個性化需求，項目在辦公產品上也提供多種選擇，既有大平層、小獨棟，也有露臺式花園以及內部聯通的總部辦公空間，滿足不同企業的辦公需求。同時，項目在設計之初便將“靈活性”“可塑性”的空間布局貫穿始終，如“可拆卸樓板”這一大膽創新的設計布局，實現了從平面布局到立面拓展的空間變化與功能革新。在滿足各類研發企業對空間個性化定制之余，還能為企業提供從“初創-成長-上市”等不同生命周期的辦公選擇，做到讓企業不搬離原址的前提下，迅速擴大自身規模，滿足工位配比。

圖6：盒子空間（左）、露臺空間（中）、花園空間（右）示意圖

??4、運用新型施工工藝，使項目成本降低并更加環保

??本項目建造中大膽嘗試新型工藝，房屋建造朝著穩固、安全、綠色發展。特別是樁基施工中采用了靜鉆根植樁這項新技術，代替原有鉆孔灌注樁、靜壓樁，靜鉆根植樁形狀設定為竹節形，可使樁體的咬合力增強，有效提高樁體在受壓時側壁所承受的阻力；并且通過施工擴張樁體的下端，可以增強樁端的支撐力。結合了以往樁基優勢，有助于減少成本，更加環保。同時，項目建造中，裝配式建筑面積比例達到100%，建筑單體預制率達到40%以上，項目采用裝配式建筑大大減少了鋼筋使用量，穩定了建造成本，減少了工期時長，提升了施工效率。

??（三）項目成效

??云芯科創中心當前已經竣工，正在面向市場招商，在這一過程中已經體現出一定的綜合效益。項目依托整個區域的轉型升級，成功實現了產業升級，由傳統老工業基地向新型智能制造產業發展，同時在項目建設中，引入WELL健康建筑標準，響應雙碳戰略實現了生態效益，此外，項目還利用電氣集團產業資源，運用多種可再生能源，通過電氣置業的專業化城市更新運作，電氣集團有效盤活低效存量土地，實現了資產價值的提升。

??1、區域從老工業基地轉型成智能制造新高地，成功實現產業升級

??區域從老工業基地整體轉型成智能制造產業高地，并且數據智能產業不斷集聚。包括中國電氣裝備集團供應鏈科技有限公司在內的4家年稅收預計千萬元的行業知名企業正式入駐園區；中國電信旗下天翼數字生活、希爾頓集團、博爾捷數字科技、加數度數字科技、珀拉珍選、琛全景數字科技、影昉文化科技等在內的數十家企業完成了入駐簽約，為深度服務區域產業協同創新發展，向價值鏈高端攀升提供創新動力支撐。整個園區實現了產業升級。

??2、引入WELL健康建筑標準，響應雙碳戰略實現了生態效益

??項目在不同的空間節點，布置了挑空露臺、空中花園、立體綠化等景觀共享空間，營造出了節能、健康、舒適、綠色的生態樓宇。與此同時，項目還在“微碳零排”方面下足了功夫。通過采用地源熱泵、水循環、抗菌涂料、裝配式部件以及樓宇能源分項計量系統等低碳技術，以期達到全面節能降耗的良好效果，并嚴格按照國際流行的WELL標準進行建設方案設計，將水、光照、空氣等舒適性因子植入建設理念，呈現出綠色環保、環境友好的辦公體驗——讓工作生活在這里的人，幸福指數不斷提升。

??3、利用電氣集團自身產業資源，為園區運營提供價值增長點

??本項目引入股東方上海電氣集團自身的產業技術優勢，運用于存量資產的城市更新項目建設中，在城市更新中來實踐碳中和的場景應用。目前較為主流的方式是通過低碳化手段和數字化手段來實現建筑及園區的碳中和。現階段上海電氣的核心技術已經覆蓋了“風光儲氫”硬件和能源管理系統的平臺建設及場景應用，能夠從能源供給段、負荷需求段進行雙向優化，最大限度的實現降碳目標，本項目在社區公共服務設施屋面，實施光伏鋪設，讓建筑可再生能源運用。

??4、有效盤活低效存量土地，實現了資產價值的提升

??由于深厚的歷史沉淀，股東方上海電氣集團在全市各個區縣都有著大量的廠房資源。但隨著產業轉型的不斷深入，不少廠房已不再需要承載生產制造的功能，急待進行城市更新，煥發出新的活力。是推倒重來，還是保護改造？開發與保護的矛盾，需要對現代工業遺產價值的認定與評估。本項目在改造過程中，在老廠房實現功能轉型提升的同時，也有效地盤活了低效存量土地，實現了資產價值的大幅提升。

??（四）小結

??云芯科創中心作為靜安國際科創社區的核心組成，聚焦工業互聯網產業垂直領域，承載了構建智能制造服務體系的重要作用。靜安國際科創社區作為上海打造具有國際競爭力的萬億級數字經濟服務業創新帶的主動脈，高起點規劃百萬級百萬方產業載體，未來發展潛力巨大。云芯科創中心在社區中形成產業互動、配套互補、差異化發展格局，從正升鍛造廠到智能制造產業新高地，是中心城區老工業基地轉型升級為高端產業社區的示范項目，也是上海城市更新背景下工業用地轉型的又一力作。