??導(dǎo)讀

??短期來看，市場仍處于筑底盤整階段，盈利仍將繼續(xù)承壓，但中長期企穩(wěn)回升的預(yù)期存在。

??2022年上半年，市場繼續(xù)下行探底，行業(yè)整體營收與利潤規(guī)模雙雙呈現(xiàn)明顯負(fù)增長。同時，各項利潤率指標(biāo)也降至新低，部分規(guī)模房企毛利率已跌至10%左右。此外，受下行壓力，投資物業(yè)、存貨等資產(chǎn)價值波動加劇，導(dǎo)致一些企業(yè)深陷虧損“泥潭”。

??顯然，當(dāng)前行業(yè)難抵下行大勢，“向管理要效益”仍道阻且長。但市場不確定性加劇，分化也在加劇，央國企正在快速崛起，精細(xì)化管理成效顯著，銷管費用率整體優(yōu)于民企。

??短期來看，市場仍處于筑底盤整階段，盈利仍將繼續(xù)承壓，但中長期企穩(wěn)回升的預(yù)期存在。對于房企來說，積極適應(yīng)市場變化、制定應(yīng)對策略穩(wěn)住局面是第一步。如在投資端，做好項目利潤把控與平衡；在經(jīng)營端，注重效率提升，控制成本費用；在產(chǎn)品端，保證交付質(zhì)與量，提高溢價能力等，這些不僅是當(dāng)前穿越周期的突破口，也是未來立足行業(yè)的核心競爭力。

??01

??行業(yè)營收及利潤規(guī)模呈負(fù)增長

??盈利水平持續(xù)下行

??1、營收及利潤規(guī)模繼續(xù)探底，盈利指標(biāo)全面陷入負(fù)增長

??在政策調(diào)控常態(tài)化、市場持續(xù)低迷背景下，房企盈利持續(xù)面臨挑戰(zhàn)。2022年上半年，多地疫情反復(fù)、疊加行業(yè)流動性危機(jī)持續(xù)，項目建設(shè)、交付結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏受到相當(dāng)?shù)臎_擊，行業(yè)盈利狀況進(jìn)一步惡化。

??報告期內(nèi)，行業(yè)整體營收與利潤規(guī)模雙雙呈現(xiàn)負(fù)增長，經(jīng)營面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。行業(yè)典型上市房企1整體實現(xiàn)營業(yè)收入19359億元，同比下降12.6%；總營業(yè)成本為15738億元，同比下降8.5%?？梢园l(fā)現(xiàn)，營業(yè)成本的下降幅度明顯低于營業(yè)收入，導(dǎo)致利潤空間進(jìn)一步受到嚴(yán)重擠壓。

??上半年，利潤規(guī)模降幅更為顯著，整體實現(xiàn)毛利潤3298億元、歸母凈利潤為672億元，分別同比下降27.6%、62.5%。

??總體來看，今年行業(yè)營收規(guī)模增長失速，首次出現(xiàn)負(fù)增長，同時利潤規(guī)模負(fù)增長態(tài)勢也進(jìn)一步加深，增長狀況不可同日而語。后期規(guī)模增長仍要依靠銷售市場回暖以及項目建設(shè)、交付節(jié)奏的把控。

       1 萬科A、大悅城、華僑城A、金融街、榮安地產(chǎn)、金科股份、陽光城、中交地產(chǎn)、中南建設(shè)、招商蛇口、榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、宋都股份、城建發(fā)展、華發(fā)股份、首開股份、金地集團(tuán)、迪馬股份、綠地控股、信達(dá)地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、新城控股、北辰實業(yè)、金隅集團(tuán)、天譽置業(yè)、朗詩地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、正商實業(yè)、瑞安房地產(chǎn)、深圳控股、眾安集團(tuán)、中國海外發(fā)展、合生創(chuàng)展集團(tuán)、中國金茂、建業(yè)地產(chǎn)、旭輝控股集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、路勁、華潤置地、時代中國控股、寶龍地產(chǎn)、力高集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)、景瑞控股、建發(fā)國際、中駿集團(tuán)控股、弘陽地產(chǎn)、碧桂園、德信中國、大唐集團(tuán)控股、祥生控股集團(tuán)、佳源國際、中梁控股、富力地產(chǎn)、融信中國、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍光集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)、綠城中國、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、三巽集團(tuán)、上坤地產(chǎn)、港龍中國地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、金輝控股、仁恒置地

??2、利潤率指標(biāo)持續(xù)下行，利潤空間受多重因素擠壓

??從利潤率指標(biāo)來看，今年上半年全面延續(xù)2018年以來的下行趨勢。行業(yè)典型上市房企毛利率中位數(shù)為16.9%，較2021年同期下降4.9個百分點；凈利率中位數(shù)為4.4%，同比下降5.0個百分點；歸母凈利率中位數(shù)為2.1%，同比下降4.4個百分點。利潤率指標(biāo)總體表現(xiàn)低迷，均已降至2014年以來最低。

??面對行業(yè)利潤空間的持續(xù)收窄，主要有以下幾方面原因：首先，前幾年高價地結(jié)轉(zhuǎn)的影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)，低利潤項目結(jié)算仍較為集中；其次，近年來基于各類負(fù)面因素影響疊加，房企承受較大去化壓力，營銷端口普遍采取打折促銷的方式加速去化；第三，重點一二線城市的限價監(jiān)管依舊嚴(yán)格，較高的地價房價比進(jìn)一步壓縮項目的利潤空間，毛利率下降已成為行業(yè)主要趨勢。此外，市場下行所帶來投資物業(yè)、存貨等賬面價值縮水，也都在沖擊著企業(yè)的盈利能力。

??3. 短期市場筑底盤整，企穩(wěn)回升緩慢而溫和（略）

??02

??近六成房企現(xiàn)“雙減”困境

??ROE跌至歷史最低點

??1、近六成房企面臨“減收減利”，部分房企難抵虧損

??具體從企業(yè)層面來看，2022年上半年，在行業(yè)持續(xù)下行期、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算遇阻態(tài)勢下，超6成典型上市房企營業(yè)收入同比下降。同時，約7成典型上市房企毛利潤（剔除稅金及附加）、凈利潤同比下降，且降幅較去年末進(jìn)一步擴(kuò)大。整體來看，“減收減利”現(xiàn)象較為普遍，即營業(yè)收入與毛利潤同時降低，融信中國、龍光集團(tuán)等中大型房企也不例外。

??此外，還有近20家典型上市房企凈利潤陷入虧損，富力地產(chǎn)、融信中國、陽光城、正榮地產(chǎn)等出險房企均在其列。其中富力地產(chǎn)虧算最為嚴(yán)重，上半年凈利潤虧損69億元，一方面企業(yè)深陷流動性危機(jī)，債務(wù)問題棘手，難以支持項目如期建設(shè)、交付，同時嚴(yán)重打擊了購房者信心，去化也受阻。另一方面，由于外部融資停滯，企業(yè)通過資產(chǎn)變現(xiàn)補(bǔ)充流動性，虧損出售了附屬公司、合營企業(yè)股權(quán)等，整體經(jīng)營狀況舉步維艱。

??（部分略）

??2、行業(yè)進(jìn)入低利潤時期，部分規(guī)模房企毛利率跌破10%

??2022年上半年，利潤率指標(biāo)普降態(tài)勢進(jìn)一步加劇，毛利率（A股扣除稅金及附加）同比降低企業(yè)占比超7成，部分規(guī)模房企禹洲集團(tuán)、中南建設(shè)、中交地產(chǎn)等規(guī)模房企毛利率均跌破10%左右。

??值得注意的是，在下行大勢下，仁恒置地實現(xiàn)了逆勢上漲，毛利率達(dá)35.6%，同比上升8.9個百分點；凈利率和歸母凈利率為15.5%和12.1%，分別較去年同期上升3.6個百分點和5.9個百分點。毛利率、凈利率與歸母凈利率增長的主要原因，一是仁恒置地今年上半年交付的產(chǎn)品多位于一二線，其中深圳、南京等項目銷售良好；其次，在銷管費用上實行有效管控，降低了成本。

??此外，房企為了維持自身的利潤率，不僅在開發(fā)投資與費用管控上下功夫，還在多元化業(yè)務(wù)上越來越重視。其中，華潤置地上半年毛利率為26.9%，歸母凈利率14.5%。企業(yè)在行業(yè)內(nèi)擁有較高的盈利水平也與旗下發(fā)展良好的多元化業(yè)務(wù)密不可分，其購物中心一直保持較高的收益率，盡管受疫情減租的影響今年上半年小幅下降，但剔除減租部分，毛利率可達(dá)71.8%。

??行業(yè)整體已進(jìn)入低利潤時期，增長瓶頸已然出現(xiàn)。除了平衡財務(wù)杠桿、提升運營效率、降低成本費用，積極尋找“第二增長曲線”、深入挖掘已有多元業(yè)務(wù)價值將成為房企未來發(fā)力的關(guān)鍵點。

表：2022年上半年典型房企毛利率及歸母凈利率后十位（略）

??3、典型房企ROE普降，行業(yè)中位數(shù)僅為1.4%（略）

??03

??資產(chǎn)價值損益波動加劇

??央國企銷管費率優(yōu)于民企

??近兩年，市場持續(xù)呈現(xiàn)下行態(tài)勢，連帶資產(chǎn)價值損益波動加劇，房企普遍面臨投資物業(yè)重估收益減少、資產(chǎn)減值損失等問題，此外持有物業(yè)運營、合作開發(fā)不確定也增加，都給企業(yè)經(jīng)營效益帶來了較大的沖擊。

??1、存貨周轉(zhuǎn)率下降至0.24，六成房企周轉(zhuǎn)效率下滑

??投資物業(yè)重估收益，是企業(yè)所持有的商業(yè)、酒店、辦公等投資物業(yè)，在報告期內(nèi)按照公允市值波動進(jìn)行重新估值后發(fā)生的市值差額，并計入當(dāng)期損益，反映投資物業(yè)布局的價值回報。

??2022年上半年，投資物業(yè)重估收益減少、虧損現(xiàn)象普遍，建業(yè)地產(chǎn)、融信中國、合景泰富、碧桂園等近40家典型房企都出現(xiàn)不同程度的虧損，其中建業(yè)地產(chǎn)由盈轉(zhuǎn)虧，虧損額度高至15.1億元。

??此外，還有部分典型房企盡管投資物業(yè)重估收益為正，但是下行幅度也比較顯著，如龍光集團(tuán)、禹州集團(tuán)投資物業(yè)重估收益為2.7億元、1.6億元，分別同比下降79.2%、76.4%。

??在虧損、普降大勢下，更加考驗房企投資物業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量，分化也在加劇。合生創(chuàng)展、中海地產(chǎn)等憑借核心區(qū)域、規(guī)?；季?，投資物業(yè)重估收益規(guī)模及增長在行業(yè)領(lǐng)先，并很好作用到歸母凈利率的實現(xiàn)上。合生創(chuàng)展、中海地產(chǎn)投資物業(yè)重估收益66.3億元、25.0億元，均顯著高于2021年同期的0.2億元、20.3億元，其中，合生創(chuàng)展主要還是受益于可供出售的物業(yè)轉(zhuǎn)撥至投資物業(yè)，截至2022年6月30日，共擁有19項投資物業(yè)，而2021年同期為15項。

??2、資產(chǎn)減值損失沖擊持續(xù)，萬科、招商等頭部房企受影響小

??在市場降溫、去化不濟(jì)的壓力下，推動各大房企展開資產(chǎn)減值計提工作，其中存貨價值變動占最重頭。從2022年上半年典型房企披露數(shù)據(jù)來看，資產(chǎn)減值損失沖擊仍在持續(xù)，其中，建業(yè)地產(chǎn)存貨減值損失也達(dá)到17.36億元，是2021年同期近7倍。

??此外，出險房企藍(lán)光發(fā)展、陽光城資產(chǎn)減值損失規(guī)模繼續(xù)保持在高位，分別為29.35億元、17.33億元。

??值得注意的是，部分房企繼2021年大額計提資產(chǎn)減值之后，今年上半年計提規(guī)模顯著縮小，以頭部房企最為明顯。如萬科地產(chǎn)、招商蛇口均未計提，新城控股大幅減少僅為1.63億元。這也透露出市場正在筑底盤整，企穩(wěn)預(yù)期加強(qiáng)，未來資產(chǎn)減值損失對企業(yè)效益的影響將逐步減弱，部分計提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備日后也將有機(jī)會可以轉(zhuǎn)回，增強(qiáng)行業(yè)盈利增長預(yù)期。

??3、投資物業(yè)運營承壓，龍湖、中海持續(xù)發(fā)力實現(xiàn)正增長（略）

??4、合作紅利消退，約4成典型房企合營聯(lián)營出現(xiàn)虧損(略)

??5、8成典型房企銷管費削減，央國企銷管費率更具備優(yōu)勢

??進(jìn)入理紅利時代，“向管理要效益”已經(jīng)成為行業(yè)共識，房企也是越來越重視優(yōu)化組織架構(gòu)，向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)型。銷管費用控制作為一項重點工作，部分房企也取得了階段性成效。

??2022年上半年，整體銷管費用規(guī)模下行，其中8成典型上市房企的銷管費用同比下降。但從銷管費率（銷管費用/報告期內(nèi)操盤銷售金額）來看，普遍走高，仍有相當(dāng)壓力，典型上市房企的銷管費率平均值為4.8%，中位數(shù)為5.6%，分別較去年同期上升1.6和2.2個百分點。主要原因即在于，今年上半年市場持續(xù)低迷，去化壓力驟升，銷售規(guī)模普降，這是銷管費用減少的一大主因。但房企品牌宣傳、線上線下推廣等投入仍在繼續(xù)，甚至相對力度加大，導(dǎo)致銷售操盤金額同比降幅顯著高于銷管費用，拉高了銷管費率。

??值得注意的是，優(yōu)質(zhì)企業(yè)管控成效顯著，央國企的銷管費率較民企更具備優(yōu)勢，如央企保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)銷管費率分別為2.38%、2.4%、2.5%，國企越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、首開股份分別為2.88%、3.34%、3.37%，均顯著行業(yè)平均水平。此外，濱江集團(tuán)、綠城中國等部分優(yōu)質(zhì)民企銷管費率也位于行業(yè)低位。

??目前，房企盈利持續(xù)承壓，提高運營效率、降低本增效仍是一大重任，尤其對于多數(shù)民企來說，道阻且長，有待進(jìn)一步優(yōu)化。

??總結(jié)：

??2022年上半年，行業(yè)整體營收、利潤規(guī)模雙雙呈現(xiàn)負(fù)增長，各項利潤率指標(biāo)也繼續(xù)下探，創(chuàng)下歷年新低，房企層面虧損也不在少數(shù)，盈利形勢嚴(yán)峻。且從目前來看，行業(yè)仍處于筑底盤整階段，高價地結(jié)轉(zhuǎn)、降價促銷、資產(chǎn)減值等影響仍在持續(xù)，短期盈利大概率將繼續(xù)承壓。 

??從中期業(yè)績發(fā)布會來看，各房企對盈利短期預(yù)期也是不容樂觀，都在積極制定對策。中海地產(chǎn)表示，在未來一兩年，毛利率、凈利率可能會承壓。龍湖集團(tuán)也認(rèn)為市場下滑，地產(chǎn)銷售毛利率下降是目前最大挑戰(zhàn)，現(xiàn)在地產(chǎn)收入占90%左右，地產(chǎn)利潤大概占75%，未來收入占比會降到70-80%，利潤占比會下降到50%。此外，萬科地產(chǎn)積極調(diào)整銷售盈利政策，表示要做好投資提高毛利率。

??中長期來看，如果盈利回升企穩(wěn)仍需具備以下幾點支撐。一方面，集中供地政策下，土拍規(guī)則不斷優(yōu)化，拿地溢價率得到有效管制，保證項目利潤空間預(yù)留，這將在未來結(jié)轉(zhuǎn)上體現(xiàn)出來。另一方面，投資物業(yè)價值重估、存貨減值等情況好轉(zhuǎn)。更重要的是，新環(huán)境下，經(jīng)營邏輯正在加速轉(zhuǎn)變，企業(yè)將更多“向管理要效益”，通過提高經(jīng)營效率、打造產(chǎn)品力等保證利潤空間。相信經(jīng)歷此輪調(diào)整“剩者為王”，行業(yè)也將打開新的局面。