??點擊下載完整報告：中國房企TOP30月報（2022年6月）

??《中國房企TOP30月報》是由上海易居房地產研究院依據CRIC、Wind等相關數據研發編撰而成，通過每月對TOP30房企投融資情況、銷售排名、市值及市值管理動態以及組織變革的主要情況進行跟蹤分析，以期對頭部房企的動態趨勢進行深入研判，旨在為企業發展提供借鑒啟發，為行業發展提供參考。

??核心觀點

??上半年以來，全國已有超170城出臺了逾400次的房地產放松政策。6月TOP30房企銷售額環比增長60%，今年以來首次累計同比降幅收窄，市場略有回溫。受集中供地放量拉動，TOP30房企投資金額環比增加184%。6月房企融資環境持續寬松，TOP30境內融資規模環比略有下降、首單碳中和寫字樓類REITs發行，TOP30房企再次迎來年內償債高峰，部分房企流動性承壓，面臨債務違約或展期。TOP30房企市值在銷售回暖和政策放松的雙重利好下有所回升，部分經營狀況良好的頭部國企，具備優秀經營資質的區域型龍頭、高信用民企漲幅靠前。

??【企業投資】

??6月集中供地放量拉動

??投資規模環比大幅增加

??6月TOP30房企中有16家拿涉宅地70幅，投資建面環比增加158%；土地成交總價環比增加184%，溢價率維持在6.04%。環比投資規模大幅增加。

??6月上海、北京、杭州、沈陽、青島、蘇州、寧波、鄭州、合肥、武漢共10城進行了集中土拍，供應放量拉動成交規模增加。上海2022年首輪集中供地平穩完成，招商蛇口以169.5億元獲得4宗地，成為這一輪的最大贏家，建發、中國鐵建也分別有3宗地塊成交，總價分別為78.4億元和69.3億元，珠海國企華發和金地分別獲地2宗和1宗；杭州第二輪土拍供地質量下降，土拍熱度較首輪下降，濱江繼首輪土拍184億元獲得11宗地后，以224.6億元獲得12宗地，成為二輪土拍最大贏家。

??TOP30房企在上海、杭州、北京、合肥、鄭州、青島的拿地溢價率為5-10%區間；南寧受青秀區民族大道以北、長鳳巷南面GC2022-030地塊130%的溢價率拉動，整體溢價率較高，達到50%以上；西安、溫州等其他城市多為底價拿地或低溢價拿地。

??【企業融資】

??融資環境持續寬松，

??首單碳中和寫字樓類REITs發行

??6月TOP30房企融資環境持續寬松，TOP30房企合計融資規模248.4億人民幣，同比下降14.7%，環比下降6.3%，融資規模較上月環比略有下降。6月除債券融資外，新增類REITs融資金額12.7億元，新增債券融資規模235.7億人民幣，同比下降16.7%，環比下降11.1%。其中，境內債融資環比略有下降，新增融資規模213.4億元，同比上升64.9%、環比下降4.3%；美元債有所收緊，新增融資規模折合22.3億人民幣，同比下降84.6%、環比下降47.0%。

??6月TOP30房企加權融資成本4.05%,較上月環比下降0.39pct，主因系本月美元債發行規模占比下降帶動整體融資成本下降：6月境內融資成本3.55%，較上月環比增加0.19pct，但美元債融資成本8.54%，較上月環比下降0.89pct。

??6月TOP30中10家房企參與新債發行，較5月減少1家。民企參與發債家數有所減少，僅中南建設、新城控股、旭輝集團參與發債，且多為美元債發行，發債規模占比也由5月的27.2%下降至6月的8.75%，其中新城控股、中南建設融資成本分別達7.95%、12.0%。央國企仍保持一定的融資優勢，多參與境內債發行，融資成本最低可達3%以下，僅招商蛇口一家單月融資規模即超70億元。在國內資產證券化領域，央國企仍然走在前列，繼4月成功發行全國最大規模碳中和CMBS產品后，中國金茂再次成功發行全國首單碳中和寫字樓類REITs“金茂華福-長沙金茂廣場北塔二期綠色資產支持專項計劃（碳中和）”，該產品以金茂旗下超甲級寫字樓—長沙金茂ICC（北塔）為標的物業，發行總規模12.7億元，優先級規模8億元，評級AAAsf，發行期限為18年（3+3+3+3+3+3年）。其中，優先級利率3.6%，創國內寫字樓類REITs新低。與逐漸收緊的傳統融資渠道相比，綠色金融的融資渠道相對暢通、融資成本也具備相對優勢，與行業綠色健康地產的轉型方向相適應，是當下房企融資值得探索的新渠道。

??6月TOP30房企合計到期債務規模320.8億元，同比增加313.9%，環比增加114.7%，TOP30房企再次迎來年內償債高峰。共18家房企債務到期，較上月新增7家。其中美元債到期規模約175.2億人民幣，較上月環比增加83.8%。融創、萬科、中南建設、綠地4家到期規模均在40億元以上，當月償債壓力較大，多家房企流動性承壓，債務面臨直接違約或展期。融創旗下債券再展期：6月27日，融創公司公告稱公司將召開2022年第三次債券持有人會議，擬再次調整“PR融創01”（40億發行額）債券本息兌付安排，其中將今年6月、9月本金兌付額各減少5%，將明年9月兌付額增加10%；中南建設完成兩筆美元債要約交換：6月7日，中南建設公告稱公司JIAZHO10.87506/18/22和JIAZHO1206/08/22兩筆共計1.57億美元票據本金金額的美元債交換要約已完成，新票據將于2023年6月5日到期，息票率12%；陽光城未按期償付兩筆債券本息，發生直接違約：6月23日晚間，陽光城公告稱截至公告披露日，公司已到期未支付的債務（包含金融機構借款、合作方款項、公開市場相關產品等）本金合計金額376.88億元。

??【銷售排名】

??6月累計銷售額同比下降44%，

??今年以來首次收窄

??6月供求有所放量，同比跌幅收窄。百強房企單月業績8310.7億元，環比增長60%，同比跌幅收窄17個百分點至43%。TOP30 房企銷售額6月同比下降33%，跌幅比上月大幅收窄19個百分點。TOP30房企1-6月累計銷售額同比下降43.7%，降幅收窄3.2個百分點，是2022年以來首次同比收窄。

??從企業表現看，6月業績環比增長幅度最大的是招商（+154%）、濱江（+151%），金地、綠城、金茂、華發、卓越增幅也超過100%。

??【市值表現】

??受政策放松影響，

??TOP30房企市值迎增長

??6月新房二手房市場相繼回暖，政策端持續發力，多地陸續推出房票制度推動成交修復，上海6月內連續兩次出臺落戶放松政策促進當地住房需求，深圳市地方金融監督管理局印發《關于進一步加大金融服務支持疫情防控促經濟保民生穩發展的實施方案》，進一步加大對房企風險化解力度，促進房地產業良性循環和健康發展。TOP30房企市值總額較月初（2022.6.1）增加3.63%。房企之間延續分化，部分經營狀況良好的頭部國企，具備優秀經營資質的區域型龍頭、高信用民企市值端迎來改善，資金壓力較高企業仍有債務違約、展期發生，信用風險事件持續發酵。TOP30中19家房企市值上升，其中TOP10-15房企市值漲幅較大，建發、旭輝、綠城市值漲幅均超15%；千億市值房企梯隊中，中國鐵建市值跌至千億以下，招商蛇口回歸，中海排名提升市值（2022.6.30）位居行業第一，萬科、保利6月市值漲幅均在10%以上，在千億房企梯隊中漲幅居前；中梁6月市值跌幅近30%，TOP30上市房企中市值跌幅第一且遠超其他房企。

??6月TOP30房企的資本市場行為多與多元化業務探索、股東增減持、公司股份回購、股權質押事件有關：（1）多元化業務探索：6月10日中國金茂發布公告稱，擬以總代價25.65億港元私有化中國宏泰，發力城市運營，中國宏泰以產業構建、園區運營和基礎設施投資為核心業務，此舉也是金茂探索房地產發展新模式的戰略性行為，受此影響，中國宏泰發展當日市值漲幅超20%；同時，金茂還加大對物業的經營業態布局，6月17日，金茂服務以人民幣4.5億元收購首置物業100%股份，首置物業服務范圍包括住宅、商業、寫字樓、公建等多種業態，此次合作將實現金茂服務在物管賽道上規模與質量齊增，事件發生一周內中國金茂、金茂服務市值分別上漲3.6%、7.1%，；6月13日，招商蛇口向旗下房托基金平臺-招商局商業房托注入資產，招商局商業房托將透過Treasure Supreme International Limited（買方，招商房托特殊投資工具）收購Super Alliance Real Estate Partner L.P.（賣方）51%的股權，作價13.42億元，收購完成后，招商局商業房托資產組合將在原深圳蛇口五處物業的基礎上進一步擴大，核心資產價值預期增加40%，此舉也是招商蛇口打通地產私募基金及公募REITS的有益嘗試。事件發生后一周內，招商蛇口市值上漲超2%。（2）股東增減持與股份回購：6月受流動性風險事件影響，陽光城控股股東遭遇被動減持，陽光集團全資子公司東方信隆及陽光集團一致行動人康田實業因其部分賬戶維持擔保比例低于平倉線，于2022年6月10日—2022年6月16日期間通過集中競價的方式被動減持陽光城股份4340萬股，占陽光城總股本的1.05%，超過陽光城總股本的1%。因質押等原因出現的被動減持對投資者信心往往打擊較大，被動減持公告發生前后一周內公司市值持續下降；與陽光城的被動減持行為相反，6月萬科主動加大回購力度，耗資1.33億元回購745萬股股份，持續推進公司于3月公布的回購計劃，此次回購萬科已累計回購股票7295.60萬股，涉及資金約12.92億元，完成了回購資金下限的64.6%。此前萬科共提出過三次回購計劃：2015年房地產市場低迷，萬科整體估值偏低，以王石為首的萬科管理層們開始謀劃低價回購股份；2020年為保護投資者的長遠利益，促進股東價值的最大化，確保公司的經營可持續，提請公司股東大會授權董事會回購A股股份不超過10%及回購H股股份的不超過10%；2022年面對公司經營業績和市值的雙向走弱，為維護市場價值和股東權益，公司啟動回購計劃，公司在資本市場的積極表現給予投資者較大信心，6月回購事項公告前后一周內公司市值漲幅超16%；（3）頻繁的股權質押：6月23日綠地第一大股東上海格林蘭投資企業質押4500萬股給中信銀行，質押期1年，占所持股份比例1.30%，此前一年內格林蘭已累計發生9次股權質押，創近年來質押記錄，截至目前格林蘭已累計質押所占持股比例的70.68%，占綠地總股本的19.20%。盡管頻繁質押會給公司大股東帶來被動平倉甚至失去控制權風險，也暗示公司其他融資渠道收窄、融資能力下降，但在行業違約事件頻發的背景下，投資者依然給予綠地的誠信履約、化解債務行為以積極肯定，股份質押前后一周內公司市值出現上漲。

??【組織變革】

??合并整合繼續，

??中海展開新一輪組織架構調整

??據悉，中海近期展開了新一輪組織架構調整，以合并整合為主。在區域公司方面，華北區域合并北方區域成立新華北區域公司；原屬北方區域的青島城市公司、煙臺城市公司劃入華東區域，北方區域平臺直接取消；華北區域管轄的鄭州公司、武漢公司、太原公司以及華南區域下屬的長沙公司并入中海西部區域，并成立新的中西部區域公司。在城市公司方面，長春城市公司合并哈爾濱城市公司，成立長春片區公司；廣州城市公司合并佛山城市公司，成立廣州片區公司。后期可能會將福州、廈門、蘇州、無錫等城市公司進行合并。

??碧桂園于6月10日成立了科技建筑集團，目標是面向全行業，輸出以智能施工為核心的建筑供應鏈能力。科技建筑集團的核心業務，覆蓋建筑工程總承包、BIM設計與技術咨詢、建筑智能化工程施工、全過程工程咨詢等建筑領域。現有廣東騰越、沈陽騰越、安徽騰越、博嘉拓、筑華慧、騰安機電、誠加裝飾公司并入科技建筑集團統一管理。未來房產區域房施一體化（房地產開發施工一體化，指的是開發企業不僅做開發商，還做建筑商、供應商等乙方，不僅要開發環節的利潤，也要施工建造環節的利潤）的智慧建造業務也納入科技建筑集團統一管理。

??數據說明

??企業融資與市值管理中的TOP30按克而瑞2021年全年全口徑銷售額統計，其他部分TOP30房企按克而瑞2022年累計至當月全口徑銷售額榜單統計。月報于次月第一周發布，由于數據整理分析需要時間，數據統計截至時間為當月22-25日左右。