??內容提要>>>

??? 市場仍顯頹勢，4月環比降幅大于近年同期

??? 拿地謹慎態度并未好轉，集中供地未解市場低迷

??? 新增融資額環比下降25.2%，利率僅3.17%

??? 五一營銷前置，房企營銷積極性復蘇

??? 華僑城段先念退任，華夏幸福吳向東辭職

??? 物管分拆熱度持續，建業萬達商管簽署合作

??合約銷售

??市場仍顯頹勢

??4月環比降幅大于近年同期

??? 核心觀點

??1、2022年4月，市場整體表現持續低迷，部分城市受疫情影響，致使市場下行壓力進一步加劇。百強房企4月單月僅實現銷售操盤金額4284.7億元，環比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進一步擴大，且處于近年來單月業績同比降幅的最高水平。累計業績來看，百強房企1-4月的整體業績規模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進一步擴大。

??2、2022年1-4月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于2020年同期。TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為437.1億元，較去年同期降低49%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為225.4億元和164.7億元，較2021年分別降低58.5%和57.4%。而TOP100房企的銷售操盤金額門檻為35.6億元，略低于2020年同期，同比降幅達51.5%。

??3、4月，多數規模房企銷售表現不佳，一方面是受到市場持續低迷、行業信心不足的影響；另一方面也有部分城市受疫情影響，市場受挫、企業項目去化受阻。具體來看，近7成的百強房企單月業績環比降低，其中近4成企業降幅在15%至50%之間，2成房企的降幅高于50%。此外，僅3成百強房企單月業績環比增長，其中，濱江、越秀、大悅城等少數規模房企表現相對突出，單月業績環比增幅超過30%。

??企業拿地

??拿地謹慎態度并未好轉

??集中供地未解市場低迷

??? 核心觀點

??1、4月30家監測房企的土地投資受到部分城市集中土拍的影響，量價齊升，成交單價結構性上漲，平均樓板價達到12547元/平方米。本月30家典型房企新增土儲建面505萬平方米，環比上漲64.4%；新增土地成交金額634億元，環比上升183.2%。平均樓板價12547元/平方米，環比上升72.2%。主要是本月深圳、杭州、寧波、南京、天津等城市首輪集中供地，樓板價環比上升。

??2、本月監測房企中有10家投資拿地，主要仍是國企、央企及頭部穩健型房企。盡管集中供地進入高峰期，但監測房企的投資積極性仍未提升，主要仍以中海、華潤等國企、央企為主，部分穩健頭部民企如碧桂園、龍湖等參與。從成交結構來看，受到深圳、杭州、寧波、南京、天津等城市首輪集中供地影響，本月一二線城市占比較高，達到了84%；區域分布方面，珠三角占比最高，達到37%，其次則是長三角，占比35%，中西部和環渤海分別為21%和7%。

??3、對于有資金實力的企業來說，目前是拿地窗口期。4月末，中央政治局會議從多方面對未來的經濟工作進行了指導，其中房地產部分在堅持“房住不炒”的前提下，提出了支持各地因地制宜完善政策、支持剛需和改善型需求住房，促進房地產市場平穩發展等要求。且有不少城市已經從人才購房、公積金貸款、首付比例等多方面對樓市進行了“松綁”，房地產市場的“回暖”依然可期。對于有資金實力的企業來說，當前正是拿地的窗口期，選擇合適的城市、項目，逆市增加優質土儲對于企業未來發展有較大助益；而對于資金仍然偏緊的大部分民企來說，還應該繼續尋求合適的合作機會。

??企業融資

??新增融資額環比下降25.2%

??利率僅3.17%

??? 核心觀點

??1、融資總量：2022年4月100家典型房企的融資總量為641.28億元，環比下降25.2%，同比下降44.5%，融資量較往年千億元以上的融資量來看較小。從融資結構來看，境內債權融資487億元，環比下降15.8%，同比下降27.1%；境外債權融資13億元，環比下降87.9%，同比下降91.5%；本月資產證券化融資141億元，環比下降17.5%，同比下降36.1%，融資主體大部分是國企央企。

??2、融資成本：2021年截至4月100家典型房企新增債券類1融資成本4.34%，較2021年全年下降0.94個百分點，其中境外債券融資成本7.72%，較2021年全年上升0.69個百分點，境內債券融資成本3.19%，較2021年全年下降0.88個百分點。單月來看，4月房企融資成本3.17%，環比下降1.92pct，同比下降2.10pct。其中境內融資成本3.14%，環比下降0.12pct，發債主體仍然是集中在保利發展、華潤置地、招商蛇口等國企央企；境外融資成本3.80%，為遠洋集團發行的一筆綠色債券，成本較低。

??3、企業表現：本月融資總量最高的企業為華潤置地，融資總量約107.5億元，華潤置地進行了發行合計60億元的公司債，20億元的中期票據等融資活動。從企業梯隊來看，2022年1-4月TOP10房企融資平均額105.16億元最大，融資總額同比下降36.9%，下降幅度最小。成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為3.29%，其較2021年全年下降0.89pct，較成本最高的TOP11-30梯隊的房企低2.19pct；TOP31-50房企較2021年全年下降0.33至4.57%，降幅最小。

??營銷策略

??五一營銷前置

??房企營銷積極性復蘇

??? 核心觀點

??1、4月，房企營銷積極性明顯增強，營銷活動數量、規模以及折扣力度較之前都有提升，一方面恰逢五一節點，另一方面政策方面頻頻放松，房企也借機刺激購房。從市場來看，4月表現仍然低迷， 30個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降18%，同比跌幅擴至58%。從營銷來看，時值五一前夕，房企營銷積極性增強，結合五一推出了大量營銷活動，TOP30房企超6成都推出了區域和集團層面的營銷活動，讓利方式上仍然是折扣、特價房和全民營銷返傭金等。

??2、4月房企營銷活動集中在下半月，為結合五一假期節點推出營銷的活動，包括常規的如碧桂園的“55購房節”已是第3屆，陽光城High5超級購也已是第2屆。營銷方式上仍然是由集團依托節日制定口號或者主題，各個項目按照具體情況設置優惠折扣情況。不過由于五一假期，我們關注到企業的體驗性活動明顯增多，另外疫情期間，居家健身熱度較高，不少企業也推出了居家健身打卡的營銷活動，追趕熱度。折扣上有有明顯下探，像碧桂園最低可達55折，美的置業商鋪7折，恒大現房特價最低可達75折。

??3、4月超40城有房地產支持政策落地，包含降首付、降利率等一系列措施，但是從當下行情而言，回暖仍需要時間。不過政策面的放松對企業的營銷仍有提振，這也是企業態度轉變的重要因素。因此展望后市，對于營銷而言，我們仍然是建議企業保持積極的營銷態勢，預期疫情將有所好轉，疊加政策的寬松，營銷活動也會有更大空間。

??人事變動

??華僑城段先念退任

??華夏幸福吳向東辭職

??? 核心觀點

??1、4月，房企高層人事動態信息數量較前月明顯減少，從108家監測企業的人事變動情況來看，經過跨年、年報季等敏感節點，房企高層人員的職務變動頻次顯著降低，但仍有企業在深化內部組織架構調整。

??2、4月5日，華夏幸福發布公告，華夏幸福聯席董事長、董事、戰略委員會委員和首席執行官暨總裁吳向東辭去相關職務。公告中也提到：吳向東辭去職務后，將繼續在公司工作，并繼續協助公司承擔必要的債務重組工作。吳向東曾任華潤置地深圳公司的總經理，華潤置地董事會主席。2019年加入華夏幸福。

??3、4月7日，華僑城發布公告，鑒于公司董事長段先念已達法定退休年齡，即日起不再擔任公司董事長、執行委員會主任委員、戰略委員會主任委員等職務，離任后將不再擔任公司任何職務。4月29日，華僑城發出主要成員變更，新增張振高為董事長。張振高曾任全國人大常委會辦公廳研究室主任科員，保利科技有限公司金融部副總經理，保利置業集團有限公司董事、總經理，中國保利集團有限公司黨委副書記、董事、總經理。

??戰略動態

??物管分拆熱度持續

??建業萬達商管簽署合作

??? 核心觀點

??1、 本月房企多元化業務集中物業管理和商業運營，其中多家房企物管平臺繼續準備分拆上市。物管賽道競爭激烈，除學校物管賽道外，醫院物管業務逐漸變為房企物管平臺聚焦賽道。商業運營活躍度提升，多家房企外拓戰略版圖。房企物管平臺分拆上市熱度回升，部分房企通過港交所聆訊，部分成功上市物管公司通過收購擴大版圖。

??2、 新希望服務1.8億接盤明宇商服主要資產，保持區域深耕。4月11日，新希望服務披露公告表示，擬1.8億元收購目標公司成都明宇環球商業管理有限公司（簡稱明宇環球商管）51%股權。交易完成后，目標公司將正式成為新希望服務的附屬公司。本次是新希望服務上市后第一次收并購，成渝城市群是新希望服務重點發展區域，而明宇環球商管的區域優勢便在四川，因此通過本次收購將進一步提升新希望集團商用物業管理的競爭力，或將助力其商業運營服務板塊業績的提升。同時，本次收購事件也為即將準備赴港上市的物管公司提供新出路。

??3、 招商積余醫院細分賽道再拓寬，新增寧德市醫院摘得項目。4月28日，招商積余福建公司成功進駐寧德師范學院附屬寧德市醫院項目，近期招商積余在高校、醫院的物管賽道上不斷深耕外拓。在高校賽道內，僅本月就先后中標清華大學紫荊國際學生公寓、中標中國地質大學、香港科技大學的物管項目；在醫院賽道內，今年以來先后中標福建國藥東南醫院、福建醫科大學附屬第一醫院濱海院區、福鼎市醫院百勝院區等項目。在物管賽道競爭白熱化的階段，招商積余在高校和醫院物管市場中投拓積極，不斷擴張服務范圍，提升市場占有率。