??導 讀

??上市平臺逐漸成為集團地產業務主體；盈利能力和財務狀況需要積極改善。

??【結轉銷售受交付物業區域分布影響，建面增加而收入減少】2020年正商實業實現物業銷售收入78.77億元，同比減少了10.45%；結轉物業總建面為74.3萬平米，同比增加了37.08%。結轉面積增加而收入減少，主要是因為企業的交付物業中約有約58.1%的項目并非位于鄭州核心主城區，再加上受到了國家對房地產行業實施的調控措施的影響，因此銷售均價同比有所下降。 

??【上市平臺成為集團拿地主體，需加強省外擴張】2020年正商集團所有的新增土儲都是由正商實業的名義獲取，再加上在6月份完成了子公司興城控股旗下的項目注入，因此2020年正商實業的新增土儲總建面約為520萬平米，總價約105.8億元，對于集團總土儲的占比又有提高。而從區域分布來看正商的新增土儲全部位于河南省，未來企業需要加強省外的擴張。 

??【收入與利潤率同步下滑，盈利能力有待提高】2020年正商實業實現營業收入80.69億元，同比減少了9%；毛利潤同比減少了24%至17.46億元，因此毛利率同比降低了4.09個百分點至21.64%，凈利率也下降了3.31個百分點至9.65%。企業的收入以及利潤率同步下滑主要是因為2020年結轉項目的平均售價相較于2019年有所降低，未來有待提高。 

??【三條紅線全部踩線，仍需繼續改善財務狀況】2020年底正商實業的凈負債率也大幅降低了294.5個百分點至142.84%，雖有較大改善但仍然較高。現金短債比為0.61，長短期債務比為1.38，短期仍有償債壓力，資金鏈壓力較大。資產負債率為81.98%，仍高出三條紅線要求。此外平均借債利息率由2019年的6.25%提升至8.84%，未來企業需要積極改善財務狀況。

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??01銷 售

??結轉銷售受交付物業區域分布影響

??建面增加而收入減少

??2020年正商實業實現物業銷售收入78.77億元，同比減少了10.45%；結轉物業總建面為74.3萬平米，同比增加了37.08%。結轉面積增加而收入減少主要是因為企業的交付物業中約有43.2萬平米的項目并非位于鄭州核心主城區，占比約58.1%，再加上受到了國家對房地產行業實施的調控措施的影響，因此銷售均價同比有所下降。

??02投 資

??上市平臺成為集團拿地主體

??需加強省外擴張

??近年來正商集團通過將新增項目拿地主體逐步向正商實業轉移，從而讓上市平臺慢慢成為集團房地產業務的主要平臺。據監測數據統計，2017年到2019年期間，正商集團累計新增土儲959萬平米，其中759萬平米是以正商實業的名義獲取的，占比達到了79%。到了2020年，正商集團所有的新增土儲都是由上市平臺的名義獲取的，總建面約為421萬平米。再加上在6月份完成了將子公司興城控股旗下的項目注入正商實業，因此2020年正商實業的新增土儲總建面約為520萬平米，總價約105.8億元，對于集團總土儲的占比又有提高。未來隨著集團的資產注入以及未注入項目的逐漸清盤，正商實業將完全覆蓋集團的房地產業務。

??2020年正商實業的新增土儲（包括母公司注入的項目）均位于河南省，從建面分布來看約有37%位于鄭州，其次則有19%位于洛陽，整體看來正商依然在全力深耕大本營河南。值得注意的是，正商在2017年首次踏出河南進入北京之后就宣布企業開始全國化發展，但是就目前的情況看來其全國化的步伐走得并不是很快。未來想要進一步推動規模增長，在加大拿地力度的同時，還是要加強省外的擴張。

??截至2020年底，正商實業擁有總土儲約1052萬平方米，其中包括發展中建面約626萬平方米以及規劃中建面約426萬平方米，足以滿足企業于未來3-4年的開發需求。

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??031盈 利

??收入與利潤率同步下滑

??盈利能力有待提高

??2020年正商實業實現營業收入80.69億元，同比減少了9%；毛利潤同比減少了24%至17.46億元，因此毛利率同比降低了4.09個百分點至21.64%，凈利率也下降了3.31個百分點至9.65%。企業的收入以及利潤率同步下滑主要是因為2020年結轉項目的平均售價相較于2019年有所降低，未來有待提高。

??04負 債

??三條紅線全部踩線

??仍需繼續改善財務狀況

??2020年底正商實業的持有現金約為38.67億元，較于期初略微減少了1%；總有息負債為151.36億元，同比減少了25%；由于年內企業多次增發配股，因此權益大幅增加了111%至78.89億元，企業的凈負債率也大幅降低了294.5個百分點至142.84%，但是仍然超過紅線要求，企業的凈負債率仍需繼續降低。

??在負債結構方面，2020年底正商實業的現金短債比為0.61，長短期債務比為1.38，短期仍有償債壓力，資金鏈壓力較大。同時由于企業2020年剔除預收賬款的資產負債率為81.98%，因此企業踩中了所有紅線。除此之外，企業的融資成本也不甚理想，平均借債利息率由2019年的6.25%提升至8.84%，未來需要在母公司的支持下積極改善財務狀況。