??導 讀

??銷售和投資積極，但權益比重有待提升。債務結構優化，順利實現由“黃”轉“綠”。

??【首次跨入行業50強，大本營市場優勢有限】2020年，弘陽地產合約銷售金額865億元，同比增速32.8%，超額完成15.3%。業績穩步增長，銷售金額排名較2019年上升5位至第49名，首次跨入行業50強。江蘇省作為企業的發家之地，貢獻達54%。根據CRIC監測的江蘇12個城市全口徑金額榜單來看，企業在徐州和常州進入前十強，分別位于第5、第6位，在發家地南京的排名為第17位，可見雖然弘陽在江蘇已占有一定的市場份額，但優勢還比較有限。 

??【拿地積極土儲充足，權益比重有待提升】仍處擴張期，2020年拿地銷售比達0.57，高于百強房企平均拿地銷售比。堅持“做透大江蘇，深耕都市圈，做強中心城”的戰略布局。從分布來看，在江蘇省投資力度最大，占比達58%。截至2020年底，擁有2006萬平方米土地儲備，總土儲權益占比約48%，較2019年下降了7個百分點，主要是由于近兩年加大了和同行的合作力度，與旭輝、新城、金輝、中駿等20多家房企簽訂了戰略合作協議。按照目前的銷售情況和增長速度來看，弘陽的土地消化周期約為2-3年，儲備較為充足。 

??【物業銷售為主，利潤率下滑】2020年營業收入為201.6億元，同比增長32.9%。營收主要來自物業銷售，這部分占比達97.3%。實現毛利潤45.1億元，較2019年上升18.2%，凈利潤同比上升13.4%至18.6億元。但由于高毛利項目結轉變少，毛利率和凈利率均有不同程度下滑，其中毛利率下降2.8個百分點至22.4%，凈利率下跌1.6個百分點至9.2%。 

??【凈負債率低至50.3%，為綠檔房企】截止2020年，現金短債比和長短債比均呈現上揚趨勢，債務結構優化。此外，議價能力也得到提升，加權平均借貸利率降低至7.67%。展望2021年，企業于1月發行歷史上單筆發行金額最大、票面利率最低、年期最長的美元優先票據。此外在3月按時償還接近6億美元的利率較高的境外優先票據，預計未來指標將進一步優化。凈負債率為50.3%，大幅下降了20.1個百分點。此外，剔除預收款的資產負債率達69.4%，相較2019年底下降近5個百分點，順利實現由“黃”轉“綠”。 

??【地產商業雙輪驅動，弘陽廣場持續擴張】堅持“地產商業雙輪驅動”的戰略，2020年商業和酒店經營收入分別為5.05億元和0.38億元，占比合計2.7%。在商業經營方面，期內新開業3個商場，截止2020年底已累計開業6座弘陽廣場。同時正在籌備開設9座弘陽廣場，位于合肥、徐州、濟寧、煙臺、常州等城市。地產能為商業引流賦能，反之商業也能為地產溢價賦能，由此商業與地產將發揮協同效應，打造差異化優勢。

??
??01銷 售

??首次跨入行業50強

??大本營市場優勢有限

??完成銷售目標，首次跨入行業50強。2020年，弘陽地產合約銷售金額865億元，同比增速32.8%，雖在2018年上市后銷售增速有所下滑，但增速仍高于行業平均，且相比750億元的預售目標，超額完成15.3%。同期實現合約銷售面積591.6萬方，銷售均價達14621元/平方米，同比增速分別為21%和10%。業績穩步增長，銷售金額排名較2019年上升5位至第49名，首次跨入行業50強。

??江蘇作為大本營貢獻最大，但市場優勢有限。弘陽原先是一家根植于江蘇的區域型房企，上市后企業不斷外拓，截止本期末合約銷售已經覆蓋了40多個城市。江蘇省作為企業的發家之地，銷售額占比雖相比2019年同比下降10個百分點，但仍貢獻過半，達54%。根據CRIC監測的江蘇12個城市全口徑金額榜單來看，企業在徐州和常州進入前十強，分別位于第5、第6位，在發家地南京的排名為第17位，可見雖然弘陽在江蘇已占有一定的市場份額，但優勢還比較有限。同在長三角區域的安徽、浙江則同比增加13個百分點至23%，由此長三角銷售金額占比較2019年有所提升，達77%，為主力區域。珠三角和中西部的占比則與去年同期基本持平，分別為4%和13%。隨著越來越多的城市開始貢獻銷售，弘陽的全國化版圖將更加清晰。

??02投 資

??拿地積極土儲充足

??權益比重有待提升

??仍處于擴張階段，保持了積極的拿地態度。2020年全年新增50幅土地，新拓展了淮安、宿遷、咸陽、蕪湖等城市。至此基本完成了江蘇省的全域布局，除連云港外，省內城市均有項目。新增土地計容建面687萬平方米，平均樓面地價為7157元/平方米，拿地金額約492億元，按此計算的拿地銷售比高達0.57，與2019年基本持平，高于百強房企平均拿地銷售比。且期內嘗試多元拿地方式，通過收并購和商住聯動拿地建面占比35%。

??堅持“做透大江蘇，深耕都市圈，做強中心城”的戰略布局。從分布來看，在江蘇省投資力度最大，投資建面達398萬平方米，占比過半，達58%。此外，聚焦長三角、大灣區和成渝等重點區域，其中長三角(除江蘇)區域建面占比達15%，成都、重慶、長沙等其他城市占比27%。

??土地儲備充足，權益比重僅48%。截至2020年12月31日，弘陽擁有187個項目共2006萬平方米土地儲備，較期初上升18.5%，權益建面967萬平方米。總土儲權益占比約48%，較2019年下降了7個百分點，主要是由于近兩年加大了和同行的合作力度，與旭輝、新城、金輝、中駿等20多家房企簽訂了戰略合作協議。按照目前的銷售情況和增長速度來看，弘陽的土地消化周期約為2-3年，儲備較為充足。從總土儲布局來看，與銷售分布形成互補，即銷售貢獻大的區域，土儲資源更為豐富。長三角土儲建面占比超7成，其中江蘇省土儲占比過半。其次，中西部土儲建面占比為22%，珠三角和環渤海占比較低，小于5%。全國各區域均有所分布，但占比與2019年相比變化不大。

??03盈 利

??物業銷售為主

??利潤率下滑

??營收同比增長超三成，物業銷售部分占比98%。2020年，弘陽地產營業收入為201.6億元，同比增長32.9%。營收主要來自物業銷售，這部分占比達97.3%，為196.2億元。值得注意的是，相比2019年營收集中在下半年的局面，2020年上半年和下半年營收基本相當，我們認為這是企業調整了結轉節奏的結果。除此之外，作為雙輪驅動的房企，商業和酒店經營收入分別為5.05億元和0.38億元，占比合計2.7%。

??毛利率和凈利率均有不同程度下滑。報告期內，弘陽地產實現毛利潤45.1億元，較2019年上升18.2%，但毛利率下降2.8個百分點至22.4%，主要是由于高毛利項目結轉變少。凈利潤同比上升13.4%至18.6億元，歸母凈利潤也同比上升13.2%至16.6億元。但凈利率和歸母凈利率分別同比下跌1.6和1.4個百分點至9.2%和8.2%。長期來看，由于企業采取收并購、商住聯動的多元拿地模式，能提高資金使用效率，并且隨著新進入城市的深耕和產品升級，預期未來整體利潤率將有所回升。

??04負 債

??凈負債率低至50.3%

??為綠檔房企

??短期無償債壓力，債務結構健康，2021或將進一步優化。截止2020年，弘陽地產擁有現金185.3億元，同比增長約10%。同時，短期債務同比下降8%至114.4億元，由此現金短債比由19年的1.4升至1.6。長期債務同比增長22%至208.7億元，長短期債務比進一步升高至1.82。短期借款占比由2019年的42%下降至35%，現金短債比和長短債比均呈現上揚趨勢，債務結構持續優化。此外，融資渠道拓寬，議價能力也得到提升，非銀信托貸款由2019年的16%下降到13%，加權平均借貸利率降低約0.2個百分點至7.67%。展望2021年，企業于1月發行3.5億美元、票面利率7.3%、年期4年的優先票據，為歷史上單筆發行金額最大、票面利率最低、年期最長的美元優先票據。此外，在3月按時償還接近6億美元的利率較高的境外優先票據，預計2021年指標將進一步優化。

??凈負債率持續下降，為監管認定的“綠檔”房企。2020年底弘陽地產的凈負債率為50.3%，相比凈負債率本就小于行業的2019年，還大幅下降了20.1個百分點。此外，剔除預收款的資產負債率達69.4%，相較2019年底下降近5個百分點，順利實現由“黃”轉“綠”。

??05戰 略

??地產商業雙輪驅動

??弘陽廣場持續擴張

??堅持“地產商業雙輪驅動”的戰略，但商業部分規模還需發展。2020年弘陽商業經營板塊實現營業收入5.05億元，同比增加23%；由于疫情影響，酒店經營板塊同比下滑4%，實現營收0.38億元。商業和酒店合計營收占比2.7%，相比2019年下降0.3個百分點。

??“弘陽廣場”持續擴張。在商業經營方面，已形成“弘陽茂、弘陽廣場、弘陽生活+”三條產品線，期內新開業燕郊弘陽廣場、揚州弘陽廣場和衡陽弘陽廣場3個商場，成功拓展濟南弘陽廣場。截止2020年底，已累計開業6座弘陽廣場，已開業重資產出租率維持90%以上。同時，正在籌備開設9座弘陽廣場，位于合肥、徐州、濟寧、煙臺、常州等城市。地產能為商業引流賦能，反之商業也能為地產溢價賦能，由此商業與地產將發揮協同效應，打造差異化優勢。