??導 讀

??2020年企業保持了91%的銷售回款率，連續三年回款率超過90%。2021年仍將堅持高質量適度增長的發展策略。

??【全年回款率91%，長三角貢獻近8成業績】2020年上坤地產實現應占合約銷售金額126.6億元，同比增長9.1%。2020年企業保持了91%的銷售回款率，連續三年回款率超過90%。2021年仍將堅持高質量適度增長的發展策略，立足產品牽引企業成長的理念，預期業績增長率在15%左右。銷售主要集中在長三角區域，占比達到了78%。其中蘇州、常州以及寧波最企業銷售貢獻較高，分別達到了17.2%,14.5%和14.1%。 

??【堅持“3+X”布局策略，拿地力度超出百強平均】2020年上坤地產共新增24幅土地，新增土儲總建面306.0萬平方米。拿地方式多元，其中招拍掛占比40%、收并購24%、產業合作21%、政府平臺合作15%。若以權益口徑計，上坤地產2020年拿地銷售比高達0.58。投資布局上，始終堅持“3+X”的策略，即深耕長三角、珠三角、中部核心經濟區以及其他高增長的潛力城市。 

??【土儲總量滿足2年所需，長三角占比約64%】截止至2020年底，上坤地產共擁有約為520萬平方米的土地儲備，其中應占土儲建面達到了450.3萬平方米，若按照企業目前的銷售去化速度推算，可以滿足企業2年左右去化需求。區域上全部分布在長三角，珠三角、中部核心三大核心經濟區，其中長三角地區占比高達64%。 

??【地產營收穩健增長，凈利潤率同比上升】2020年企業實現營收81.9億元，同比增長8.7%，其中房地產業務收入80.4億元，同比增長7.9%。項目管理服務即代建業務收入1.06億元，同比增長近4倍。整體毛利潤約17.9億元，凈利潤約8.9億元，同比2019年上升30.8%，歸母凈利潤3.6億元，同比上升62.2%。

??【“三道紅線”指標持續向好，僅剔預資產負債率略高監管要求】截止至年底，企業共持有現金53.3億元，同比上升53.1%，現金短債比大幅提升至2.3，長短債比達到2.29，凈負債率為54.3%，剔除預收賬款資產負債率為72.1%。“三道紅線”指標持續向好，目前僅資產負債率也略高于監管紅線。年底企業融資成本9.9%，未來將優化債務結構降低融資成本。

??銷售：全年回款率91%

??長三角貢獻近8成業績

??銷售穩定增長，全年回款率91%。根據企業公告數據，2020年上坤地產實現應占合約銷售金額126.6億元，同比增長9.1%，略落后于百強房企平均10.8%的權益銷售增長率，應占銷售面積77.8萬平方米，同比增長11.1%，銷售均價16265元/平方米，與2020年基本持平。值得一提的是2020年上坤保持了91%的銷售回款率，連續三年回款率超過90%。整體來看企業2020年業績發展平穩，管理層在業績會表示2021年仍將堅持高質量適度增長的發展策略，預期業績增長率在15%左右。

??三大區域均有業績貢獻，長三角仍是核心。從企業披露的銷售金額城市分布來看，2020年上坤地產的銷售主要集中在長三角區域，占比約78%。其中蘇州、常州以及寧波對企業銷售貢獻較高，分別達到了17.2%,14.5%和14.1%。上坤自2016年開始走出上海，立足3+X布局策略，目前已成功進駐中部和珠三角的多個城市，2020年佛山和上饒、商丘對企業的應占合約銷售業績貢獻占比分別達到了7.0%，5.0%和4.2%。  

??02投 資

??堅持“3+X”布局策略

??拿地力度超出百強平均

??堅持“3+X”的戰略布局，多元并舉積極拿地。2020年上坤地產共新增24幅土地，新增土儲總建面306.0萬平方米，拿地方式多元，其中招拍掛占比40%、收并購24%、產業合作21%、政府平臺合作15%。若以權益口徑計，上坤地產2020年拿地銷售比高達0.58，參考百強房企全口徑拿地銷售比0.37，投資力度明顯領先。值得一提的是，2021年一季度企業仍在積極納儲，截止至3月30日新增了14個項目，總建筑面積達到了196.3萬平方米。在投資布局上，企業始終堅持“3+X”的策略，即深耕長三角、珠三角、中西部核心經濟區以及其他高增長的潛力城市。2020年企業拿地集中在這三個區域，按照總建筑面積劃分占比分別達到61.4%、8.1%和30.6%。

??03土 儲

??總量滿足未來2年所需

??長三角占比約64%

??土地儲備充裕，總量可滿足未來2年去化需求。截止至2020年底，上坤地產共擁有約為520.4萬平方米的土地儲備，其中權益土儲建面達到了450.3萬平方米，若按照企業目前的銷售去化速度推算，可以滿足企業未來2年左右去化需求。區域上全部分布在重點布局的三大區域，長三角地區占比高達64%。

??04營 利

??地產營收穩健增長

??凈利潤率同比上升

??地產結轉收入穩步增長，代建收入增長近4倍。2020年上坤地產實現營收81.9億元，同比增長8.7%，其中房地產業務收入80.4億元，同比增長7.9%，貢獻了企業98.1%的營收。物業租賃收入受到疫情影響，同比下降了26.9%，值得關注的是2020年企業取得項目管理服務即代建業務收入1.06億元，同比增長近4倍。

??毛利回歸行業平均水平，歸母凈利同比增長62.2%。2020年上坤地產實現毛利潤17.9億元，同比下降41.6%，凈利潤8.9億元，同比2019年上升30.8%，歸母凈利潤3.6億元，同比上升62.2%。整體毛利率21.9%，同比下降18.8個百分點，這主要是由于過往結轉中，上海新城樾山項目毛利率較高，因此企業整體毛利率一直遠超行業平均水平，隨著該項目結轉收入的下降，毛利率目前在向行業平均水平回歸。另外值得關注的是2020年企業凈利率10.8%，同比還上升1.8個百分點。

??05償 債

??“三道紅線”指標持續向好

??僅剔預資產負債率略高監管要求

??現金短債比2.3已達綠檔，長短債比大幅提升至2.75。2020年企業持有現金大幅增長，同時積極調整債務結構，短債總額同比大幅下降，債務結構明顯優化。截止至年底，企業共持有現金53.3億元，同比上升53.1%，現金短債比大幅提升至2.3，達到綠檔要求，短期內無償債壓力。長短債比方面也有明顯優化，截止至2020年底已經達到2.75，并且業績會上管理層還透露未來將持續關注債務結構的調整，目標維持長債比例65%以上。

??凈負債率大幅降低至54.3%，剔除預收賬款資產負債率略高于紅線要求。截止至2020年底，企業凈負債率為54.3%，剔除預收賬款資產負債率為72.1%。杠桿三連降，目前凈負債率滿足綠檔要求，資產負債率也已只是略高于監管紅線。年底企業融資成本9.9%，隨著IPO上市融資渠道拓寬，未來仍有改善空間，管理層也表示將持續優化債務結構降低成本。