??本月關注

???不動產基金開啟試點，存量住宅交付迎來突破

??本月20日證監會啟動不動產私募基金試點，允許設立基金投資存量住宅類資產，突破原先不動產基金對外融資的杠桿比例，放寬對被投企業的借款限制。試點政策的出臺初衷是為房地產增量及存量市場注入更多的資金，助力房企主體融資環境的改善，支持盤活市場上流動性緊張的優質存量項目。當前試點更多局限于小范圍，一方面對試點基金管理人門檻要求高，符合要求的數量不多，另一方面，符合投資條件的住宅類資產也不多（需要拿到五證），倘若未來房地產市場持續處于低位震蕩，未來試點門檻和范圍或許可能迎來新的突破。

???AMC救場，恒大、中南、旭輝、株洲華晨紓困獲實質進展

??本月旭輝迎來東方資產救場，具體合作細節并未透露，業內猜測東方可能為旭輝拉來國資，或可能協助完成旭輝永升物業的出售。具體到紓困項目層面，本月中國信達聯合信達地產25.5億紓困中南深圳舊改；而華融聯合中信城開通過“共益債投資+代建代管”方式盤活株洲華晨地產多個爛尾樓項目；恒大也等來了“紓困天團”，東方資產拉來長城資產、深圳安居建業以及深圳美好實業、中渝置地等合作伙伴對旗下基金增資，最終基金出資額高達177億，紓困目標不僅局限于時代之光1個項目，部分恒大項目復工或迎來進展。

???保利打包掛牌12個碧桂園項目，屬正常清算

??本月重點監測房企共涉及19筆并購交易，披露的交易對價約172億，收并購熱度較1月低點再下滑。本月保利23億打包掛牌12家碧桂園合作股權，引市場熱議。保利集中拋售資產并非什么信號，涉及的交易規模不大，而且12個合作項目中只有常州項目順銷，南京項目處于尾盤狀態，其余10個項目均已售罄，本次保利集中拋售屬于正常清算利潤的退出。

??01 并購政策

??不動產基金開啟試點，存量住宅交付迎來突破

??春節過后，多個地方政府積極表態推進保交樓工作。2023年2月河南、山東和江西省政府再次重申要扎實做好保交樓工作，其中河南政府更是明確了項目交付時間表，第一批專項借款項目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目標，強調按時間節點完成交付計劃，而江西政府除保交樓外，還提及推進行業并購重組，防范化解優質頭部房企風險。

??作為保交樓重要的金融工具，2月20日證監會宣布啟動不動產私募投資基金試點工作，當日中基協起草《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》，以促進房地產存量資產的盤活。2021年以來凡是投資住宅類的私募基金基本無法備案，而本次試點針對符合條件的不動產基金管理人，允許設立基金投資存量住宅類資產，但對住宅類資產要求較高，需至少實現銷售或者主體建設工程已開工，以此規避拿地階段利用不動產基金炒作地價的風險。此外，本次試點突破了原先不動產基金對外融資的杠桿比例，從此前總資產不得超過凈資產的140%提高至200%，還放寬了對被投企業的借款限制，借款期限從此前限制的不超過1年放寬至不晚于基金清算完成，并取消了借款額度的限制（原先是借款不超過基金實繳金額20%）。

??不動產私募基金試點政策的出臺初衷是為房地產增量及存量市場注入更多的資金，助力房企主體融資環境的改善，支持盤活市場上流動性緊張的優質存量項目，以此化解防范房地產相關風險。當前試點更多局限于小范圍，一方面對試點的基金管理人門檻要求高，符合要求的不多，另一方面，符合投資條件的住宅類資產也不多（需要拿到五證），倘若未來房地產市場持續處于低位震蕩，未來試點門檻和范圍或許可能迎來新突破。

??02 并購金融

??恒大、中南、旭輝、株洲華晨紓困獲實質進展

??從并購金融支持力度來看，從2022年11月23日到2023年2月底商業銀行披露的意向性授信計劃至少涉及80家房企，授信額度6.12萬億，用途不僅限于開發貸、并購貸、按揭貸、債券投資等。當前政策鼓勵推進行業重組并購，支持優質房企通過并購來提升資產價值，改善其資產負債表狀況，后續商業銀行或加快對優質房企核心項目的并購貸款投放。

??AMC紓困方面，本月四大AMC加速介入部分出險房企的紓困中，旭輝迎來東方資產救場，具體合作細節并未透露，但業內有猜測東方可能為旭輝拉來國資入股，或可能協助其完成旭輝永升物業股權的出售。

??具體到紓困項目層面，本月6日中國信達聯合信達地產25.5億紓困中南深圳舊改。信達紓困過程中擁有信達地產這一穩定的“隊友”，而華融卻一直缺少擁有操盤能力的合作伙伴，過去紓困案例中僅作為出資方盤活項目（如融創董家渡），但如果紓困對象是缺乏操盤能力中小房企，僅出資不完成開發銷售等同于“單腳走路”。2月華融迎來這一穩定“隊友”，聯合中信集團旗下的中信城開通過“共益債投資+代建代管”方式盤活株洲華晨地產旗下山水豪庭、云溪灣等多個爛尾樓項目。其中華融負責出資，12億共益債成為國內民企單筆融資額度最高的共益債投資，而代建方則是中信城開。

??此外，本月東方資產拉來長城資產和深圳安居建業，幫助中融信托接盤了恒大深圳時代之光。恒大暴雷后，該項目公司股權登記在中融信托名下，后續深圳安居建業（深圳國資紓困平臺，萬科有參與）接手，股權過戶到東方資產名下。2月23日，項目主體公司（東萬恒平有限合伙）的合伙人增加了11家（恒大地產、恒大人壽、長城資產、深圳美好實業、中信信托、深圳現代軌道交通、中渝置地等），合作名單中深圳美好實業、中渝置地等都屬于恒大部分項目的合作方，而此次有限合伙基金出資總額高達177億元，紓困目標肯定不僅局限于時代之光1個項目，恒大部分項目復工或迎來進展。

??03 行業并購

??信達入局中南深圳舊改，保利打包掛牌碧桂園項目

??根據CRIC監測，2023年1月重點監測房企共涉及19筆并購交易，披露交易金額的有13筆，總交易對價約172億人民幣，環比大幅減少38.1%，披露的平均單筆并購交易規模13.2億（2023年1月：18.5億），收并購熱度較1月低點進一步下滑。

??從交易進展來看，本月完成9筆并購交易披露交易額的4筆交易涉及價款132.7億，其中信達系25.5億紓困中南建設深圳舊改，遠洋15.9億完成收購濟南北湖核心區14萬平米商住用地，同月成都遠洋太古里項目也全部完成交割。此外，掛牌中、終止和簽署轉讓協議的交易筆數分別5筆、2筆和3筆，其中大唐集團終止出售廈門商管公司予廣西吉順隆，遠洋終止以4150萬美元售美國物業。

??本月市場關注度高的并購交易，其一信達系25.5億入局中南深圳舊改，疊加上月拿下的2個和昌深圳舊改，近2月獲取舊改貨值突破385億，出險房企引資方介入舊改項目釋放資產價值的需求普遍化。其二，保利發展以總價近23億打包掛牌12家與碧桂園合作公司股權，引來市場熱議。保利集中拋售資產并非什么信號，涉及的交易規模不大，而且12個合作項目中只有常州項目順銷中，南京項目處于尾盤狀態，其余10個項目均已售罄，本次保利集中拋售屬于正常清算利潤的退出。

??從交易標的物業類型來看，與上月比較，本月住宅類并購額占比提升，而多元化交易并購熱度基本持平。9筆交易涉及多元化投資，對應交易額105.7億，占到全部規模的61.5%，主要受凱德設11億新元基金，已收購北京蘇寧生活廣場和佛山物流項目兩項資產影響。

??附表

??本月的重點收并購事件一覽