??2022上半年保利置業實現全口徑合約銷售金額165億元，合約銷售面積86.2萬平方米，分別同比減少47.3%和51.9%。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點

【銷售金額同比腰斬，完成年度目標壓力較大】2022上半年保利置業實現全口徑合約銷售金額165億元，合約銷售面積86.2萬平方米，分別同比減少47.3%和51.9%。從年初提出的全年銷售規模650億元的目標來看，保利置業上半年僅完成了年度目標的25%，完成年度目標的壓力較大。由于新貢獻銷售的5個城市中有3個銷售規模不到1億元，再加上行業下行的影響，因此單城市產能同比大幅減少了47.4%至5.49億元。整體來看，單城市產能有待提高。

??【拿地仍然較為積極，聚焦一二線城市】2022上半年保利置業新增土儲建面78.4萬平方米，拿地總價146.6億元，新增土儲建面同比減少1%，首次進入常熟。2017年以來每年的拿地銷售建面比都大于1，即使是在銷售承壓的2022上半年也達到了0.91。截至2022年中期，保利置業的總土儲建面為2074萬平方米，相較于期初減少了8.4%，其中在一二線城市的建面占比達到71%，土地單價成本為9000元/平方米，相較于期初繼續提高了8%，可能會受到一二線城市限價的影響。

??【營業收入同比大幅增長，凈利率長期低于行業平均水平】2022上半年保利置業的營業收入同比大幅增長了58.15%至222.58億港元，毛利率28.3%，凈利率6.8%。整體來看毛利率仍然處于行業較高的水平，凈利率及歸母凈利率則長期低于行業平均水平，費用管控等方面需要加強。未來隨著低毛利率項目的逐步結轉，其盈利率水平受到的壓力或將更大。

??【現金短債比有所改善，三條紅線仍處于橙檔】2022年中期，保利置業持有現金相較于期初增加了10.86%至405.76億港元，非受限現金短債比1.75，相較于期初提高了0.19，短期的債務壓力相對較小。但是企業的凈負債率相較于期初卻提高了6.7個百分點至110.5%，剔除預收后的資產負債率也提高了0.1個百分點至74.5%。因此2022年中期保利置業在三條紅線方面仍然觸及兩條紅線，保持橙檔水平不變，未來需優化財務結構。

??01銷售

??銷售金額同比腰斬
完成年度目標壓力較大

??2022上半年保利置業實現全口徑合約銷售金額165億元，合約銷售面積86.2萬平方米，分別同比減少47.3%和51.9%。從年初提出的全年銷售規模650億元的目標來看，保利置業上半年僅完成了年度目標的25%。在銷售規模承壓的情況下，保利置業保持著較大的回款力度，回籠金額162億元，同比減少39%，相對合約銷售的跌幅有所收窄，回籠率達到98%。

??從銷售金額的城市分布來看，2022上半年銷售金額貢獻最大的城市是廣州，其次則是寧波、蘇州、南寧、濟南等城市。由于企業新貢獻銷售的5個城市中有3個城市的銷售規模不到1億元，再加上行業下行的影響，因此單城市產能同比大幅減少了47.4%至5.49億元，城市深耕有待加強。從銷售金額的城市能級分布來看，保利置業在2022上半年的銷售仍主要集中在一二線城市，達到了72%，但是同比降低了7個百分點。與之相對應的是，企業在三四線的銷售占比同比提高了7個百分點至23%。不過由于保利置業的投資重心仍然在一二線城市，因此未來企業在一二線城市的銷售占比仍將繼續占主導地位。

??從銷售金額的區域分布來看，2022上半年銷售金額貢獻最大的區域仍是長三角地區。雖然上半年受到了疫情的影響，但是企業在長三角的銷售規模仍然達到了72.66億元，占比為44.0%，相較于2021年提升了10個百分點。在行業下行的背景下，保利置業深耕的長三角區域是企業業績的重要支撐，上半年首次開盤的7個項目中就有6個位于這個區域。此外，由于近幾年保利置業加大在珠三角區域的布局力度，2022上半年企業在珠三角區域的銷售占比達到了18%，在各大區中排在第二，未來有可能成為企業新的增長極。

??02 投資

??拿地仍然較為積極
總土儲集中于一二線城市

??2022上半年保利置業新增6個項目，分布在寧波、濟南、上海和常熟四個城市，其中常熟是首次進入。上半年新增土儲建面78.4萬平方米，拿地總價為146.6億元，新增土儲建面同比減少1%。值得注意的是，近幾年保利置業的拿地力度都相對較大，2017年以來每年的拿地銷售建面比都大于1，即使是在銷售承壓的2022上半年也達到了0.91。此外，上半年保利置業新增土儲的權益比例為100%，相較于2021年的75%有大幅提高。

??在區域布局方面，上半年保利置業于長三角的新增土儲建面占比達到了80%，相較于2021年提升了40個百分點，主要是因為在行業下行的背景下，繼續深耕大本營地區可以有效地降低風險；同時由于長三角地區內的城市經濟發展水平都相對較高，居民強大的購買力在一定程度上也能夠保證企業的銷售穩定。在城市能級方面，由于上半年保利置業主要在寧波進行拿地，因此企業在二線城市的拿地占比達到了82%，相較于2021年增長了46個百分點。

??截至2022年中期，保利置業的總土儲建面為2074萬平方米，相較于期初減少了8.4%，其中在建面積1151萬平方米，占比達到55%，相較于期初減少了1個百分點，企業仍然保持較快的項目開發速度。從土地分布來看，2021年中期保利置業的土地儲備中一二線城市的建面占比達到71%，土地單價成本為9000元/平方米，相較于期初繼續提高了8%，由于高能級城市的限價政策較為嚴格，未來高昂的土儲成本或將進一步拉低企業的盈利率水平。整體看來，雖然充足的土地儲備可以滿足保利置業2025年千億目標的需要，但是當前房地產行業低迷的現狀仍然給企業的發展帶來了重重挑戰，企業的規模沖刺是否成功仍然有待觀察。

??03 盈利

??營業收入同比大幅增長
凈利率長期低于行業平均水平

??2022上半年保利置業的營業收入同比大幅增長了58.15%至222.58億港元，毛利率相較于2021年降低了5.6個百分點至28.3%，凈利率微降了0.3個百分點至6.8%，歸母凈利率微降了0.2個百分點至6.6%。

??整體來看，保利置業的毛利率雖然受行業下行影響有所降低，但是仍然處于行業較高的水平。不過值得注意的是，由于合作項目的虧損擴大，稅費保持高位等原因，保利置業的凈利率及歸母凈利率長期低于行業平均水平。雖然上半年由于按營業收入計算的三費比例較2021年降低了4.5個百分點，從而抵消了毛利率下降帶來的影響。但是未來隨著低毛利率項目的逐步結轉，其盈利率水平受到的壓力或將更大。

??04 償債

??現金短債比有所改善 三條紅線仍處于橙檔

??2022年中期，保利置業持有現金相較于期初增加了10.86%至405.76億港元，非受限現金短債比1.75，相較于期初提高了0.19，現金短債比持續改善，下半年到期的公開發行有息債僅為15.89億元，短期的債務壓力相對較小。而從債務期限來看，保利置業短債占比相較于期初繼續下降了2個百分點至25%。與此同時，保利置業也在積極調節負債結構，上半年在房企融資趨緊的情況下，依然完成發行了50億元的公司債和10億元的中期票據，此外還發行了23.43億元的資產支持證券。通過這一系列的操作，保利置業成功減少信托貸款和銀行貸款的占比，提高了資產支持證券和普通債券的比例，企業的平均融資成本也較期初下降了0.18個百分點至4.34%，具有一定的融資優勢。

??雖然保利置業的債務結構有所改善，但是企業2022年中期的凈負債率相較于期初卻提高了6.7個百分點至110.5%。剔除預收后的資產負債率也提高了0.1個百分點至74.5%。因此2022年中期保利置業在三條紅線方面仍然觸及兩條紅線，保持橙檔水平不變，財務結構仍有待改善。