??房企融資環(huán)境略有解凍，融創(chuàng)大規(guī)模配股融資。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??本月關(guān)注

??部分房地產(chǎn)融資審批加速，房企融資環(huán)境略有解凍 

??本月12日央行在內(nèi)部黨委會議上再次強調(diào)要堅決遏制金融服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的壟斷和資本無序擴張，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同日銀保監(jiān)會也在內(nèi)部黨委擴大會議上強調(diào)要遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。整體看來，本月政府對房企融資沒有推出實質(zhì)性的政策，且繼續(xù)維持以往的表態(tài)，但是在9日中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行了房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會之后，房企的中票和公司債的發(fā)行都開始加速，同時交易所也加快了對房地產(chǎn)ABS的審批，房企的融資環(huán)境得到了一定的解凍。

??本月融資規(guī)模有所回升，境外發(fā)債大幅減少

??本月100家典型房企的融資總量為749.63億元，環(huán)比上升65.8%，同比下降40.9%。其中發(fā)債總額294.01億元，環(huán)比上升111.4%，同比下降50.3%。本月房企融資成本3.80%，環(huán)比下降1.35pct，同比下降2.77 pct。其中境外融資成本13.50%，環(huán)比上升5.32pct，增長較大；境內(nèi)融資成本3.42%，環(huán)比上升0.08pct，同比下降1.51pct。境外發(fā)債成本較高主要是因為本月只有一家企業(yè)境外發(fā)債，其債券成本相對較高。境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)中，保利發(fā)展、招商蛇口等發(fā)行了利率較低的債券，融資利率在3.08%-4.98%間，有能力發(fā)債的企業(yè)成本相對均較低。

??北京京城佳業(yè)完成上市，碧桂園服務(wù)和融創(chuàng)大規(guī)模配股融資

??本月沒有房企完成上市，但是房企旗下公司方面則有北京城建旗下的北京京城佳業(yè)完成了上市。在遞表方面，本月沒有新增企業(yè)遞交招股書，僅有方直集團、明宇商服、中梁物業(yè)和東原物業(yè)對招股書進行了更新。因此截至2021年11月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有12家和24家。此外值得注意的是本月碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)中國和融創(chuàng)服務(wù)都進行了大規(guī)模的配股融資，分別融得80.02億港元和73.43億港元，從而補充了企業(yè)的持有資金，提振市場信心的同時為接下來的擴張?zhí)峁┲С帧?/p>

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：境外債違約未見底僅有一家房企發(fā)行，而境內(nèi)發(fā)債回暖發(fā)行量上升

??2021年11月100家典型房企的融資總量為749.63億元，環(huán)比上升65.8%，同比下降40.9%。在9月底以來宏觀政策維穩(wěn)的持續(xù)傳導(dǎo)下，11月9日中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，部分參會房企有計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。11月10日起多家城投公司及國企央企如保利發(fā)展等宣布發(fā)行中期票據(jù)、超短融資券，房企 “冰凍”融資狀態(tài)似有所解封，使得本月房企融資量環(huán)比上漲，但整體來看，企業(yè)融資量仍屬于低位，同比仍是負增長。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資501.61億元，環(huán)比上升89.9%，同比下降25.6%；境外債權(quán)融資123.33億元，環(huán)比上升24.5%，同比下降58.7%；本月資產(chǎn)證券化融資50.19億元，環(huán)比下降31.9%，同比下降77.5%。

??其中，11月發(fā)債294.01億元，環(huán)比上升111.4%，同比下降50.3%。其中，境外發(fā)債10.21億元，環(huán)比下降76.6%，同比下降96.4%。境內(nèi)發(fā)債283.80億元，環(huán)比上升197.2%，同比下降7.9%，其中，公司債發(fā)行84億元，同比下降60.6%，而上月無房企發(fā)行公司債；中期票據(jù)發(fā)行147.80億元，環(huán)比上升114.2%，同比上升129.5%；融資券發(fā)行50.0億元，環(huán)上升88.7%，同比上升150.0%。境內(nèi)債的集中放量，主要得益于11月日銀行間債券市場對國企央企的發(fā)行放量，與此同時保利發(fā)展、中海在11月分別公告計劃發(fā)行98億元和50億元的公司債，且12月初碧桂園、龍湖的中票發(fā)行計劃以及龍光的公司債發(fā)行計劃也得到受理，房企境內(nèi)發(fā)債持續(xù)回暖。

??本月房企融資成本3.80%，環(huán)比下降1.35pct，同比下降2.77 pct。其中境外融資成本13.50%，環(huán)比上升5.32pct，增長較大；境內(nèi)融資成本3.42%，環(huán)比上升0.08pct，同比下降1.51pct。境外發(fā)債成本較高主要是因為本月只有一家企業(yè)境外發(fā)債，其債券成本相對較高。境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)中，保利發(fā)展、招商蛇口等發(fā)行了利率較低的債券，融資利率在3.08%-4.98%間，有能力發(fā)債的企業(yè)成本相對均較低。2021年截至11月100家典型房企新增債券類融資成本5.33%，較2020年下降0.88pct，其中境外債券融資成本達7.05%，下降1.01pct，境內(nèi)債券融資成本4.09%，較2020年下降0.41pct。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，11月發(fā)債量最高的企業(yè)是招商蛇口，主要為發(fā)行了一筆30億元的超短融資券和合計30億元的中期票據(jù)。本月發(fā)行債券的企業(yè)有12家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)與上月持平。而從發(fā)債年限來看，最大的為5年。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，企業(yè)發(fā)債成本持續(xù)分化，中海地產(chǎn)發(fā)行的公司債利率3.08%，而部分房企的境外債發(fā)行成本最高達到13.5%。

??債券到期：本月到期債券類425.42億元

??本月房企有42筆債券到期，金額共計425.43億元,環(huán)比下降20.2%，到期債券只數(shù)環(huán)比減少14只，償債壓力相對有所緩解。具體到期情況來看，到期金額最高的債券為中海地產(chǎn)2015年11月發(fā)行的一筆70億元的公司債，也使得中海為本月到期金額最高的企業(yè)。

??提前關(guān)注到12月將有35筆債券到期，合計374.58億元，環(huán)比下降12.0%，部分企業(yè)已經(jīng)提前贖回到期債券，償債壓力年內(nèi)來看屬于中下水平。

??在債務(wù)違約方面，進入11月之后，佳兆業(yè)和中國奧園都被曝出旗下的理財產(chǎn)品出現(xiàn)了實質(zhì)性違約。期后在12月3日，中國恒大稱其可能無法履行一項2.6億美元擔保義務(wù)，企業(yè)有可能出現(xiàn)實質(zhì)性違約。對此，央行、銀保監(jiān)會和證監(jiān)會紛紛表示，恒大出現(xiàn)的風險屬于個別風險，不會影響中長期市場的正常融資功能，不會對我國銀行業(yè)、保險業(yè)的正常運行造成任何負面影響，對資本市場穩(wěn)定運行的外溢影響也是可控的。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及分拆業(yè)務(wù)公司為36家

??本月沒有新增房企向港交所遞交招股說明書，但是方直集團在8日重新遞表，因此截至2021年11月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企仍為12家，其中有8家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續(xù)上市進程還有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新增房企旗下公司遞交招股說明書，但是明宇商服、中梁物業(yè)和東原物業(yè)都分別在4日、11日和24日更新了招股書。截至2021年11月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有24家，其中有多家企業(yè)的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。除此之外，本月中南服務(wù)和德商產(chǎn)投服務(wù)都通過了上市聆訊，預(yù)計將在12月正式上市。

??IPO和增發(fā)：北京城建物業(yè)公司北京京城佳業(yè)完成上市

??本月沒有房企完成上市，因此2021年截至11月底新上市的房企仍僅有三巽控股一家。不過本月在房企旗下公司方面則有北京城建旗下的物業(yè)公司北京京城佳業(yè)在10日完成了上市，其IPO發(fā)售價為8.28港元/股，所得IPO凈額為2.47億港元,。因此截至11月底新上市的房企旗下公司增至13家，不過近兩個月遞交上市申請的房企旗下公司數(shù)量明顯減少，港交所對于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴格，房企旗下公司的上市速度有所減緩。

??股權(quán)變動：多家房企受股東增持，碧桂園服務(wù)和融創(chuàng)大規(guī)模配股

??本月有多家房企出現(xiàn)了大股東的增持以提振市場信心，包括碧桂園、世茂、正榮等。與此同時，部分業(yè)績較好的物業(yè)公司也受到了境內(nèi)外資本的增持，比如碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、旭輝永升服務(wù)等。除此之外，本月碧桂園服務(wù)和融創(chuàng)都進行了大規(guī)模的增發(fā)配股，其中碧桂園服務(wù)配股融資80.02億港元，融創(chuàng)則通過對融創(chuàng)中國和融創(chuàng)服務(wù)的增發(fā)配股成功融資73.43億港元。兩家企業(yè)的配股融資有力地補充了企業(yè)的持有資金，提振市場信心的同時為接下來的擴張?zhí)峁┲С帧?/p>

??股價變動：兩市地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)較為一般，代建行業(yè)較受矚目

??本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為一般，尤其是H股，整月下跌的股票占比超過了67%，A股整月下跌的股票占比也超過了44%。在H股方面，本月中原建業(yè)的月漲幅達到了23.14%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股，企業(yè)的股價在9日跌到了歷史谷底，此后則由于11月16日法巴晨星(BNP Morningstar)在新發(fā)布的研報中維持中原建業(yè)的買入評級，以及中原建業(yè)和代建行業(yè)較為優(yōu)秀的基本面，因此之后到月底公司股價持續(xù)上漲，整月漲幅也達到了地產(chǎn)相關(guān)股的第一。但是整體看來中原建業(yè)的股價仍然相對較低，企業(yè)也因此在11月30日宣布了股份回購計劃。除了中原建業(yè)之外，本月另一家代建龍頭綠城管理也受到了投資者的青睞，股價漲幅也相對較高。 

??在A股房企方面，本月財信發(fā)展的漲幅較大，企業(yè)股價從月初開始就穩(wěn)定上漲，在24日到26日甚至連續(xù)漲停，最終整月漲幅達到了72.69%，使其成為A股漲幅最大的房企。