??2021上半年新希望地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)了大幅的增長(zhǎng)，其杠桿水平較期初有所提升，但仍穩(wěn)居綠檔。

??◎  作者 / 房玲、羊代紅

??近期，新希望地產(chǎn)公布其2021年上半年公司債券半年度年報(bào)。新希望地產(chǎn)在過(guò)去的半年中，營(yíng)業(yè)收入增幅超100%，銷售增速維持穩(wěn)定，高于行業(yè)平均水平。與此同時(shí)，投資穩(wěn)步推進(jìn)，而在償債能力方面持續(xù)穩(wěn)居“三條紅線”綠檔，未來(lái)銷售增長(zhǎng)有望穩(wěn)步推進(jìn)。

??1 銷售金額同比增長(zhǎng)103%
繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

??根據(jù)克而瑞《2021上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，新希望地產(chǎn)2021上半年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額641億元，銷售面積290萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)103.4%和82%，高于同期50強(qiáng)房企35%的平均水平。在2020年跨過(guò)千億后，新希望地產(chǎn)持續(xù)保持較為強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

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??新希望地產(chǎn)銷售的增長(zhǎng)，一方面在于持續(xù)加強(qiáng)已布局城市的深耕力度，南京銷售貢獻(xiàn)超百億元，蘇州、成都、溫州的銷售貢獻(xiàn)率也達(dá)到10%以上。

??另一方面，與行業(yè)優(yōu)秀房企持續(xù)保持合作也是其銷售增長(zhǎng)的關(guān)鍵。2021上半年新希望地產(chǎn)的銷售金額權(quán)益占比為47%，同比下降了2個(gè)百分點(diǎn)，保持較高的合作比例撬動(dòng)了企業(yè)銷售的進(jìn)一步增長(zhǎng)。此外，從資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)來(lái)看，2021上半年末新希望地產(chǎn)的長(zhǎng)期股權(quán)投資173.98億元，較期初增長(zhǎng)13.8%，與歸母凈資產(chǎn)的比值為0.88，保持在相對(duì)較高水平；其歸母股東權(quán)益占總權(quán)益的比例為57.6%，較期初下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)企業(yè)需要適當(dāng)增加并表比例保障長(zhǎng)期營(yíng)收和銷售規(guī)模的一致增長(zhǎng)。

??從銷售貢獻(xiàn)區(qū)域分布來(lái)看，2021上半年銷售占比最高的區(qū)域?yàn)榄h(huán)滬城市群，占比為65.0%，同比減少3.7ptc；此外，五大城市群銷售金額均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，其中，得益于佛山、武漢項(xiàng)目的逐漸入市，粵港澳城市群和華中城市群開(kāi)始貢獻(xiàn)銷售，銷售占比分別達(dá)到了5.6%和2.6%。

??2 營(yíng)收同比增長(zhǎng)119%
保持平衡均衡適度

??從營(yíng)收規(guī)模來(lái)看，新希望地產(chǎn)上半年?duì)I業(yè)收入108.62億元，同比增長(zhǎng)118.89%，增速高于2019及2020年的水平，企業(yè)的結(jié)轉(zhuǎn)速度加快。2021上半年末，企業(yè)預(yù)收款較期初上漲7%至501.2億元，對(duì)企業(yè)2020年全年的營(yíng)收覆蓋倍數(shù)為1.64，可保證企業(yè)未來(lái)營(yíng)收的穩(wěn)定增長(zhǎng)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，企業(yè)仍需加大并表比例，提升營(yíng)收規(guī)模。

??得益于營(yíng)收的高增長(zhǎng)，2021上半年新希望地產(chǎn)的毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)127%至25.31億元，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)98%至10.83億元，凈利潤(rùn)增幅有所下降主要在于規(guī)模增長(zhǎng)帶來(lái)的稅費(fèi)的上漲，所得稅同比增長(zhǎng)了126%。但企業(yè)上半年整體的三費(fèi)比率同比下降了2.88個(gè)百分點(diǎn)至9.04%，管理效益有所加強(qiáng)。

??從利潤(rùn)率水平來(lái)看，2021年上半年新希望地產(chǎn)的整體毛利率23.30%、凈利率9.97%、歸母凈利率8.42%，分別同比上升0.84、下降1.04和下降1.37個(gè)百分點(diǎn)。主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率為23.30%，同比下降0.07個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率為22.57%，同比上升了1.74個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，企業(yè)盈利能力保持相對(duì)穩(wěn)定的水平，仍有提升空間。

??3 投資積極推進(jìn)
穩(wěn)居綠檔水平

??在銷售大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，新希望地產(chǎn)拿地也相對(duì)積極，上半年新增地塊14宗，計(jì)容建面109.90萬(wàn)平方米，權(quán)益金額140余億元，拿地銷售金額比超0.4，高于行業(yè)平均0.30的水平，拿地較為積極。新增地塊主要分布在南京、重慶、杭州、武漢等高能級(jí)城市，為未來(lái)的銷售業(yè)績(jī)提供保障。

??投資持續(xù)推進(jìn)的同時(shí)，新希望地產(chǎn)積極償還債務(wù)，其有息債較期初減少 1.60%到358.74億元，使得企業(yè)持有現(xiàn)金較期初減少了28.5%至107.85億元。上半年末新希望地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比1.35，長(zhǎng)短債比3.48，分別較期初減少0.63和0.30，但現(xiàn)金能夠覆蓋短債，且短債占總有息債比例為22%，維持較低水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為健康。

??2021上半年末剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.3%、凈負(fù)債率為73.5%，較期初上升 2.76和7.45個(gè)百分點(diǎn)。2021上半年末新希望地產(chǎn)的三條紅線指標(biāo)仍均屬于綠檔，但企業(yè)非并表項(xiàng)目相對(duì)較多，上半年末對(duì)外擔(dān)保余額41億元，較期初增長(zhǎng)29億元，其表外項(xiàng)目也需關(guān)注。

??總的來(lái)說(shuō)，2021上半年新希望地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)了大幅的增長(zhǎng)，與此同時(shí)投資相對(duì)積極，其杠桿水平較期初有所提升，但仍穩(wěn)居綠檔，未來(lái)可以適當(dāng)發(fā)揮自身財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)健擴(kuò)張。值得注意的是，高能級(jí)城市的布局策略在保障去化的同時(shí)，也使得企業(yè)盈利受到城市限價(jià)的影響；同時(shí)合作比例較大，并表比例有待提升，未來(lái)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)加大權(quán)益和并表比例，持續(xù)打造自有項(xiàng)目產(chǎn)品力，提高盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。