??謹慎經營三四線輪動布局，并表比例提升營收增長30%，明年或邁入綠檔。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點

??【重倉江蘇貢獻占比41%，追求業績合理增速】2021上半年中南建設房地產業務實現合同銷售金額1089.8億元，同比增長33.9%。前7月累計合同銷售1266.5億，同比增長28%。據區域劃分，江蘇及浙江是中南主要的業績貢獻區域，銷售金額分別達到了442.44億元、217.57億元，占到了總量的41%、20%。

??【謹慎經營下加大合作，三四線輪動布局】2021上半年中南建設采用謹慎的投資策略，新增土儲建筑面積699.9萬平方米，同比增加 1.7%；新增土儲總價289.52億元，同比下降4.7%。面對集中供地政策，2021年上半年中南建設在拿地方式上，加大了合作及多元化拿地比例。此外在城市能級上，中南選擇在非“兩集中城市”尋找機會，避開部分競爭熱點。從區域布局來看，中西部代替長三角成為拿地最多的區域，新增建面占比達47%。

??【并表比例提升營收增長30%，凈利率下滑2.7個點】上半年中南建設的營業收入為384.82億元，同比增長了29.60%；其中房地產開發營業收入273.78億元，同比增長31.46%；主要由于期內竣工項目的并表比例提升至45%。中南建設毛利潤為62.77億元，同比增長22%；凈利潤為20.28億元，同比下降了14.4%。凈利潤的下滑，主要是由于期內非并表項目結算減少，投資收益同比下降62%至6.78億元。企業毛利率同比下滑了0.97個百分點至16.31%，主要由于建筑業務毛利率同比下降2.82個百分點。凈利率及歸母凈利率分別同比下滑了2.7及2.4個百分點，至5.27%、4.54%，主要由于非并表項目結算減少帶來的投資收益下降。

??【長短債結構持續改善，明年希望邁入綠檔】2021上半年末，中南建設持有貨幣資金達269.73億元，同比下降了4.2%。主要是由于期內中南加大了債務償還力度，償還債務支付現金335.81億元，同比增長42%。總有息負債767.6億元，比年初下降3.9%；其中債券占比由2020年末的26%下降至17%，而非銀行金融機構借款占比從2020年末的22%上升至30%，未來調整債務結構有待繼續。從三條紅線指標來看，凈負債率相比于2020年下降了2.00個百分點至95.27%；現金短債比下降至1.29；扣除預收賬款后的資產負債率為77.42%，比2020年末下降1.27個百分點，但仍超70%的政策紅線。中南表示，希望2022年內能夠實現三條紅線的全部綠檔。

??01 銷售

??重倉江蘇貢獻占比41%
追求業績合理增速

??2021年上半年中南建設房地產業務實現合同銷售金額1089.8億元，同比增長33.9%，其中一、二線城市銷售金額占比36%；銷售面積790.1萬平方米，同比增長29.7%，一、二線城市銷售面積占比32%；平均銷售價格13793元/平方米，同比增長3.2%。2021年前7月中南建設的累計合同銷售金額為1266.5億元，同比增長28%。

??根據銷售金額的區域劃分，江蘇及浙江是中南主要的業績貢獻區域，銷售金額分別達到了442.44億元、217.57億元，占到了總量的41%、20%。此外，山東、福建的銷售金額占比同樣較大，分別達到了9%及7%。

??值得注意的是，中南在廣東地區也有布局，但銷售金額僅16.84億元，占比2%。未來中南還可以繼續加大粵港澳地區的布局，使其銷售區域分布更加平均，以降低市場風險。

??02 投資

??謹慎經營下加大合作
下沉三四線輪動布局

??2021年上半年中南建設采用謹慎的投資策略，新增項目41個，規劃建筑面積合計699.9萬平方米，同比增加 1.7%；新增土儲總價289.52億元，同比下降4.7%；新增項目平均地價約4100元/平方米，同比下降約7.1%。

??面對集中供地政策，2021年上半年中南建設在拿地方式上，加大了合作比例，同時加大了多元化的拿地比例。據悉，2021年上半年在中南建設獲取的41幅地塊中，有36塊為合作開發，數量占比達到了88%，新增項目的權益面積占比約44%，較2020年繼續下降約12個百分點。此外2021上半年通過股權收購的項目達到了11個，新增建面占比達總量的37%。

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??在獲地城市上，中南選擇避開“兩集中供地”熱點城市。2021年上半年中南拿地主要以三四線為主，建面占比達到了78%，相比2020年上升了約22個百分點。這與中南審慎的投資態度及輪動下沉的投資布局有關。從區域布局來看，中西部代替長三角成為拿地最多的區域，新增建面占比達47%。此外長三角新增建面占比也達到了40%，其中南通、鹽城拿地較多，新增建面均達45萬平米以上，南通新增建面達到了55.72萬平米，占總量的8%。

??截止2021上半年，中南建設全部開發項目505個，其中在建項目規劃建筑面積合計約3193萬平方米，未開工項目規劃建筑面積合計約1547萬平方米，可竣工資源總面積4740萬平方米，同比增加7.5%。其中一二線城市面積占比約33%，三四線城市面積占比約67%。

??03 盈利

??并表比例提升營收增長30%
凈利率下滑2.7個點

??2021上半年中南建設的營業收入為384.82億元，同比增長了29.60%，其房地產業務和建筑業務營收均增長明顯，其中房地產開發營業收入273.8億元，同比增長31.5%；建筑業務收入113.5億元，同比增長17.2%。

??上半年，在整體竣工規模下降的情況下，中南房地產業務收入增長主要由于期內竣工項目的并表比例提升。2020年中南竣工項目的并表比例不到40%，2021年上半年該比例約45%，按照年度公布的2021年全年計劃，并表比例預計50%以上，整體并表比例趨勢不斷提升。此外截止2021上半年中南合并報表范圍內已售未結算的合同負債1288.2億元，是上半年結算收入的4.7倍，預計未來將有較多資源進入到結算期。

??從利潤規模來看，2021上半年中南建設毛利潤為62.77億元，同比增長22%；凈利潤為20.28億元，同比下降了14.4%；此外歸母凈利潤為17.48億元，同比下降了14.7%。凈利潤的下滑，主要是由于期內非并表項目結算減少，投資收益同比下降62%至6.78億元。從利潤率來看，受建筑行業原材料價格上升影響，2021上半年中南建設建筑業務毛利率8.28%，同比下降2.82個百分點，導致公司整體毛利率同比下滑了0.97個百分點。此外中南期內銷售費用率為2.50%，同比增長0.14 個百分點；財務費用率1.49%，同比增長0.03個百分點。由于期內投資收益減少，中南凈利率及歸母凈利率分別同比下滑了2.7及2.4個百分點，至5.27%、4.54%，未來中南仍應繼續改善利潤空間。

??04 償債

??長短債結構持續改善
明年希望邁入綠檔

??截止2021上半年末，中南建設持有貨幣資金達269.73億元，同比下降了4.2%。主要是由于期內中南加大了債務償還力度，償還債務支付現金335.81億元，同比增長42%。

??上半年，中南總有息負債767.6億元，比年初下降3.9%；其中銀行貸款占比約53%，債券占比約17%，非銀行金融機構貸款占比約30%。值得注意的是，非銀行金融機構借款占比從2020年的22%上升至30%，未來中南調整債務結構有待繼續。

??從三條紅線指標來看，2021上半年中南建設的凈負債率相比于2020年下降了2.00個百分點至95.27%。此外，上半年中南現金短債比下降至1.29，持有現金能夠覆蓋短期有息負債；長短期債務比2.68，相比2020年更加優化；扣除預收賬款后的資產負債率為77.42%，比2020年末下降1.27個百分點，但仍超70%的政策紅線。中南表示，2022年希望能夠實現三條紅線的全部綠檔。

??05 建筑業務

??合同金額增長3%
加快智慧建造綠色轉型

??從中南建設的建筑業務來看，2021上半年中南新承接（中標）項目合同總金額153.1億元，同比增長3.3%。其中3億元以上項目17個，占新增合同額的53%。

??2021年上半年建筑業務實現營業收入113.5億元，同比增長17.2%。受原材料價格上升的影響，上半年綜合毛利率8.28%，同比下降2.82個百分點。中南表示，未來建筑業務將繼續加快智慧建造、綠色施工轉型升級，抓住新的市場機遇，提升經營質量。