??核心觀點

??【完成近半全年目標，線上貢獻20%的銷售額】2021年上半年，實現權益銷售金額638.5億元，同比增長率高達77.2%，增速高于百強房企40%的增幅。積極拓展數字營銷線上平臺，這部分銷售額貢獻達20%。全年目標權益銷售額約1300億元，前六月的目標完成率為49.1%，完成目標壓力不大。珠三角銷售額占比48%，仍是主力軍。

??【穩健補充土儲，城市更新貢獻超3成】上半年佳兆業新增土儲權益建面246.4萬平方米，其中城市更新貢獻率相比2020年同期增長9個百分點達33%。拿地穩健，權益口徑拿地銷售比達0.39。廣州石溪城市更新項目體量大、投資額高。但是相比周邊5萬/平方米的商品房售價，廣州石溪項目仍存在良好的利潤空間。

??【城市更新轉化加速，持續提供動力】截止至2021年6月30日，共擁有總土儲建面3114萬平方米，較期初上升8.3%。若按照當前銷售面積和去化增速計算，可以滿足2-3年的需求，未來應當保持積極的納儲或城市更新轉化力度。上半年轉化3個項目約113萬方，主要集中在深圳、廣州兩個城市。未納入土儲的城市更新項目儲備累計已達213個，占地面積超約5370萬平方米，預計最終可以轉化約1.1億平方米的建筑面積。

??【營收增速超30%，毛利率高于行業平均水平】上半年營收300.7億元，其中房地產業務收入276.7億元，均同比上升約34%。此外，多元業務逐步恢復到疫情前水平。毛利潤為92.8億元，同比增長23.1%，整體毛利率約為30.9%，相較于2020年同期下降約3個百分點，但高于行業平均水平。凈利率和歸母凈利率分別為10.2%和10.0%，同比降0.3和2.4個百分點。

??【短期無償債壓力，去杠桿效果顯著】截止至2021年6月30日，現金短債比1.91，長短債比3.95，整體綜合融資成本8.7%。凈負債率為93.4%，相比于2020年底繼續下降了2.6個百分點，低于三道紅線100%的閾值。若將13.5億元的永續債作為負債，凈負債率為96.6%，也處可控范圍。剔除預收款的資產負債率達70%。

??01

??銷售

??完成近半全年目標

??線上貢獻20%的銷售額

??上半年權益金額同比增速約77%。2021年上半年，佳兆業實現權益銷售金額638.5億元，同比增長率高達77.2%，相比2020年同期3.9%的增幅，有了明顯提升，亦高于百強房企40%的增速。權益銷售面積為380.6萬平方米，同比增長79.6%，權益銷售均價則同比下降1.3%至16778元/平方米。

??線上銷售交易額占比20%，目標完成率49.1%。上半年佳兆業積極拓展數字營銷線上平臺，1月佳兆業天貓好房直播平臺創下單日30.8萬觀覽量，刷新了單日拍券數2220組、對應貨值金額約人民幣25.6億元，此外置業佳APP自研平臺完成上線。線上平臺的完善推動了業績增長，這部分銷售額占總銷售的比重達20%。從銷售目標來看，佳兆業全年目標權益銷售額約1300億元，前六月的目標完成率為49.1%。按以往房企上下半年4：6的銷售比重來看，佳兆業的銷售節奏提前，全年完成目標壓力不大。

??珠三角仍貢獻近五成銷售，中西部銷售額占比提升9個百分點。2021年上半年，珠三角銷售額占比雖相比2020年下降11個百分點至48%，仍是銷售主力軍。長三角地區銷售額占比23%，成為貢獻第二的區域。中西部和環渤海地區銷售額占比較低，分別為16%和13%。整體來看，從深圳起家的佳兆業，仍然呈現以珠三角為核心的戰略布局。

??02

??投資

??穩健補充土儲

??城市更新貢獻超3成

??上半年新增15幅土地，全口徑樓面地價11036元/平方米。根據企業披露，2021年上半年佳兆業共新增15幅土地，新增土儲全口徑建面313.0萬方，拿地金額345.5億元。

??拿地較為積極，城市更新貢獻33%新增土儲權益建面。新增土儲權益建面246.4萬平方米，其中城市更新貢獻率相比2020年同期增長9個百分點達33%。此外，按企業公布的新增土儲明細算得權益比例約79%，相比2020年的61%升高了18個百分點。整體來看，佳兆業投資穩健，權益口徑拿地銷售比達0.39。

??持續鞏固灣區優勢，提升城市能級。從區域分布來看，佳兆業始終堅持深耕大灣區及灣區外延城市的布局策略，2021年上半年珠三角區域新增權益建面占整體比重達63%，與2020年持平，且區域內只在廣東省拿地。中西部區域權益面積占比次之，雖相比2020年占比下降13個百分點，仍有18%的比重，主要分布在成都和重慶。長三角和環渤海的納儲力度有所提升，分別達12%和7%。從城市能級來看，繼續加大在一線城市的投資力度，新增權益建面在一線城市的占比為31%，相比2020年增長了約8個百分點，主要分布大灣區的廣州和深圳。此外，二線和三四線城市的新增土儲權益建面占比分別為35%和33%，各能級城市的納儲力度趨于平衡。

??總土儲權益67%，未來需保證納儲力度。截止至2021年6月30日，佳兆業共擁有總土儲建面3114萬平方米，相較期初上升8.3%。土儲權益比為67%，與2020年持平，由此權益土儲建面約2086萬平方米，若按照當前銷售面積和去化增速計算，可以滿足2-3年的需求，未來應當保持一定的納儲力度。

??城市更新儲備超1億平方米，持續為銷售提供動力。截止至2021年6月30日，如果按照佳兆業統計的土儲貨值計算，其中城市更新轉化占比約為47%，相比2020年提升9個百分點。此外，未納入土儲的城市更新項目儲備累計已達213個，占地面積超約5370萬平方米，預計最終可以轉化約1.1億平方米的建筑面積。經驗逐漸豐富，疊加政策利好，近幾年城市更新項目的轉化加快，2017年以來共轉化26個城市更新項目，建面逾500萬方，其中2021年上半年轉化3個項目總建面可達113萬方。在城市更新項目的布局方面，仍以大灣區為主，可售建面占比高達99%，主要集中在深圳、廣州兩個城市，占比分別為41%和29%，仍在積極尋求異地復制的機會。

??04

??盈利

??營收增速超30%

??利潤率同比下滑

??營業收入穩步增長，多元業務逐步恢復。2021年上半年佳兆業實現營業收入300.7億元，同比增長34.8%，其中房地產業務收入276.7億元，同比上升約34%。此外，多元業務逐步恢復到疫情前水平，酒店及餐飲業務，戲院、百貨店及文化中心業務營收分別同比上升93.8%和171.5%。物管方面，上半年營收為9.8億元，同比增幅77.2%，表現同樣亮眼。

??盈利水平保持穩健，毛利率有所下滑。2021年上半年佳兆業毛利潤為92.8億元，同比增長23.1%，整體毛利率約為30.9%，相較于2020年同期下降約3個百分點，但高于行業平均水平。在平均樓面地價上升的情況下，未來毛利率可能會承壓。同時，凈利潤和歸母凈利潤分別為30.8億元和30.0億元，較去年同期上升 30.5%和8.5%。凈利率和歸母凈利率分別為10.2%和10.0%，同比降0.3和2.4個百分點。

??05

??負債

??短期無償債壓力

??去杠桿效果顯著

??短期無償債壓力，長短債比3.95。截止至2021年6月30日，佳兆業共持有流動現金477.4億元，較于期初增長了4%，但短債相比2020 年底上升8.4%至250.2億元，所以現金短債比由1.99微降至1.91，但現金仍可以覆蓋短債，短期內無償債壓力。長短債比方面，2年以上債務987.6億元，與債務總額占比57%，長短債比3.95。

??融資利率8.7%，凈負債率持續下降。截止至2021年6月30日，佳兆業整體綜合融資成本8.7%，與期初持平。凈負債率為95.0%，相比于2020年底繼續下降了2.7個百分點，低于三道紅線100%的閾值。若將13.5億元的永續債作為負債，凈負債率為93.4%，也處可控范圍。剔除預收款的資產負債率達70%。