??核心觀點

??【加大經濟較好區域下沉力度，銷售同比增長28%】2021上半年龍湖集團實現全口徑銷售金額1426億元，同比增長28.4%，增速略低于TOP20房企29.3%的平均水平，增長穩定。銷售目標完成率達到46%，下半年有3300億元的可售貨源，去化50.7%即可完成目標。龍湖堅持在高能級城市布局的策略，并逐步加深區域內經濟較好的三四線城市的布局，來自長三角和珠三角區域的三四線城市的銷售占總三四線城市的80.9%。

??【集中供地城市拿地占比過半，留有資金儲備加碼下半年拿地】2021年上半年龍湖新增土地建面1292萬平方米，總價約為678億元，分別同比增長17.3%和下降2.6%。4-6月在集中供地熱點城市拿地建面占總新增土地建面的51%。龍湖上半年的有息債增速達到14.6%，接近監管規定的綠檔房企有息債增速15%的臨界點，促進其現金較期初大幅增長了27.8%至994.70億元，留有充足資源助力下半年在高能級城市拿地。

??【營收穩步增長，利潤率水平有所下降】2021上半年龍湖實現營業收入606億元，同比增長18.5%；其中，物業銷售收入518.4億元，同比增長14.6%，銷售貢獻率同比下降3個百分點至85.5%，多元化業務的營收貢獻率逐步增強。毛利率、歸母凈利率分別為27.7%和12.2%，分別同比下降3.1和0.2個百分點，利潤率水平有不同程度下降。

??【營收貢獻達14%，多航道賦能主業拉高整體毛利】2021年上半年龍湖包含購物中心和租賃住房的投資性物業收入47.8億元，物業管理及其他收入40.0億元，分別同比增長40.7%和53.1%，非住宅開發航道的營業收入占總營業收入達到14%，多元化孵化成效顯著。多元化業務中，投資性物業的毛利率高達78%，持續維持較高水平，是龍湖拉高當前企業整體毛利水平的重要手段。

         【財務優勢凸顯，成本持續下探】龍湖2021年上半年龍湖現金短債比5.48，長短債比9.48，債務結構健康，償債能力優秀，債務年限持續優化；凈負債率46.02%，維持行業較低水平；剔除預收后的資產負債率為68.28%，離監管的70%仍有一定距離，穩居綠檔企業。在調控加碼的情況下，龍湖融資優勢愈發凸顯，平均融資成本較期初下降0.18個百分點至4.21%，屬于行業極低水平。

??01銷售

??加大經濟較好區域下沉力度

??銷售增長穩定

??2021上半年龍湖集團實現全口徑銷售金額1426億元，銷售面積826萬平方米，分別同比增長28.4%和26.2%，銷售增速略低于TOP20房企29.3%的平均水平，銷售增長穩定。

??上半年龍湖的銷售目標完成率達到46%，下半年有3300億元的可售貨源，去化50.7%即可完成目標。根據下半年的推貨計劃，在售主力項目將達到222個，其中34個為全新項目，139個項目將推出新一期新業態產品。整體來看，年度目標完成壓力不大。

??從銷售金額區域分布來看，長三角、環渤海以及西部區域的銷售金額均超300億元，其中長三角區域銷售金額占比達到27.6%，銷售貢獻最大，不過該區域銷售金額同比下降了4.2%，是唯一一個銷售同比下降的區域；與之相反的是中部區域銷售金額同比大幅增長了255.2%到146億元，占比也同比增加6.5個百分點至10.2%，一方面在于2020年上半年武漢受疫情影響銷售受阻，基數較低，另一方面也由于近兩年龍湖在武漢、長沙、鄭州的進一步布局，該區域銷售貢獻也在加強。

??龍湖堅持在高能級城市布局的策略，并逐步加深區域內經濟較好的三四線城市的布局。2021年上半年龍湖銷售金額來自一二線城市占比達到81.9%，同比下降4.9個百分點，一二線城市仍占據較大份額的貢獻；與此同時，龍湖逐步加深經濟較好區域的三四線城市布局，來自長三角和珠三角區域的三四線城市的銷售占總三四線城市的80.9%，其中珠三角的三四線城市銷售大幅增長151%到79億元，增幅最大。

??從城市貢獻來看，2021年上半年貢獻銷售的城市達到63個，同比增長11個城市，其中重慶銷售金額達到109億元，突破百億元，此外，有杭州、成都、武漢等10城的銷售金額超過50億元，超50億元城市同比增加了3個，城市深耕力度加大。

??

??02

??投資

??集中供地城市拿地占比過半

??留有資金儲備加碼下半年拿地

??2021年上半年龍湖新增土地53塊，新增土地建面1292萬平方米，總價約為678億元，分別同比增長17.3%和下降2.6%。全口徑拿地銷售金額比為0.48，拿地較為積極。53塊地中有83%的土地在4-6月獲取，其中4-6月在集中供地熱點城市拿地建面占總新增土地建面的51%，主要由于穩健的財務為龍湖提供拿地保障。同時由于熱點城市拿地較多，龍湖也加大了合作的比例，權益建面比同比下降了11.5個百分點至56.0%。

值得注意的是，龍湖上半年末的有息債增速達到14.6%，接近監管規定的綠檔房企15%有息債增速的臨界點，杠桿加足，促進其現金較期初大幅增長了27.8%至994.70億元，留有充足資源助力龍湖下半年在高能級城市特別是集中供地城市中拿地。

??從拿地的城市能級分布來看，2021上半年龍湖在一線城市沒有拿地，二線城市占比82%，同比增長2.9個百分點，三四線城市占比位18%，同比上升了2.8個百分點，導致拿地均價同比下降了17%至5247元/平方米。

??區域分布來看，2021上半年龍湖加大在長三角區域的占比，同比增加13個百分點至33%，拿地金額同比增長58%，增幅最大，在蘇州和杭州的拿地金額均超過50億元。而中西部區域的拿地金額最大，占比達到43%，其中重慶拿地金額達到126.38億元。

??截至2021年上半年末，龍湖總土儲約為7717萬平方米，較期初增長4.3%，權益建面5367萬平方米，權益比69.5%。就總土儲分布來看，2021年上半年末龍湖土地建筑面積的34.4%位于環渤海區域，其次為西部區域，占比達到26.0%。總貨值約達1萬億元，按貨值算，可保障龍湖未來3-4年的發展，土地儲備充足。總土地均價5323元/平方米，約占同期銷售價格30.8%，保障未來的利潤空間。

??03

??盈利

??營收穩步增長

??利潤率水平有所下降

??2021上半年龍湖實現營業收入606億元，同比增長18.5%；其中，物業銷售收入518.4億元，同比增長14.6%，銷售貢獻率同比下降3個百分點至85.5%，多元化業務的營收貢獻率逐步增強。上半年毛利潤167.76億元，同比增長6.5%，核心歸母凈利潤同比增長17.3%至61.80億元。值得注意的是，龍湖2021上半年結算單價為13841元/平方米，而2018年以來龍湖的銷售單價在16000元/平方米以上，將有利于龍湖營收規模的提升。

??從利潤率水平來看，龍湖毛利率和凈利率均有不同程度下降。2021上半年龍湖的毛利率、歸母凈利率分別為27.7%和12.2%，分別同比下降3.1和0.2個百分點。毛利率的下降主要在于龍湖布局城市為高能級城市，受限價調控影響較大，地產開發業務毛利率同比下降了3.8個百分點至23.4%，未來或將持續承壓；同時2021年上半年龍湖加碼多元化航道業務，銷管費用率同比增長了0.8個百分點至4.9%，投資性物業毛利率及物管板塊毛利率分別同比下降了4.5和4.3個百分點。

??04多元化

??營收貢獻達14%

??多航道賦能主業拉高整體毛利

??2021年上半年龍湖多元化業務發展持續擴大，并越來越成為其營業收入的重要組成部分。上半年包含購物中心和租賃住房的投資性物業收入47.8億元，物業管理及其他收入40.0億元，分別同比增長40.7%和53.1%，非住宅開發航道的營業收入占總營業收入達到14%，多元化孵化成效顯著，同時，投資性物業的毛利率高達78%，是龍湖拉高當前企業整體毛利率水平的重要手段。

??在商業方面，上半年龍湖新開業5座商場，累計開業商場達到54座，覆蓋13個高能級城市，開業總面積達到524萬平方米，整體出租率為97.8%，總租金收入達到37.1億元，同比增長39.0%。下半年將有7個商場新開業，年底開業面積達到593萬方，2022年計劃有17座新開業，2022年累計有78個，開業速度提升，將持續為龍湖貢獻穩定的收入。

??在租賃住房方面，冠寓開業約9.4萬間房間，規模穩居行業前三，租金收入同比增長45%至10.7億元，整體出租率為94.1%，其中開業超過六個月的項目出租率為95.5%。

??在物業管理方面，上半年末龍湖智慧服務實際管理面積2.05億平方米，較期初增長19%，主要在于上半年龍湖完成了多起物業公司的并購案，收購了億達服務、楷林商服等。其2021年上半年營業收入也實現了穩步增長，同比增長57%到39億元。

??05

??償債

??財務優勢凸顯

??成本持續下探

??龍湖主業規模的穩定增長與多元化業務的持續擴張，主要得益于其優異的財務能力保駕護航。2021年上半年龍湖現金短債比5.48，長短債比9.48，債務結構健康，債務年限持續優化；根據三條紅線其他兩個考核指標來看，2021年上半年末龍湖凈負債率46.02%，較期初基本持平，維持行業較低水平；剔除預收后的資產負債率為68.28%，離監管的70%仍有一定距離，持續屬于綠檔企業。

??在調控加碼的情況下，龍湖融資優勢愈發凸顯，2021年上半年龍湖發行了60億元的公司債，成本介于3.50%-4.40%之間，年限最長7年。由此，龍湖的平均融資成本較期初下降0.18個百分點至4.21%，且債務平均年限為6.18年，均屬于行業極低水平。