??此次陽光智博換股萬科云，有助于陽光城降杠桿，對陽光城達“綠”有重要意義。

??◎  作者 / 房玲、羊代紅

??8月6日，陽光城發布公告稱，陽光城及其控股子公司陽光智博全體股東，擬以其持有的陽光智博100%股份戰略投資萬物云，獲取萬物云4.8%的股份，本次交易為資產換股，不涉及現金交易。上述交易完成后，陽光城可以繼續以公允價格投資增持萬物云，將持股比例提升至5%以上。正值上市期間的陽光智博此時提出換股萬科云，陽光城的考量是什么呢？

??1

??行業競爭加劇
合作可增加抗風險性和共享紅利

??2021年6月11日陽光智博向港交所提交了招股書，截至2020年末陽光智博擁有183個在管項目，合計在管建筑面積約3160萬平方米，其中19個是商管項目；合約項目達326個，合計建筑面積達到6920萬平方米，合約在管面積比為2.19，未來面積轉化具有較大的潛力。而從收入情況來看，截止2020年末，陽光智博實現營業收入13.72億元，同比增長40%，凈利潤1.73億元，其毛利率和凈利率分別為32.3%和12.6%。

??在上市之際，陽光智博選擇戰略換股萬科云，或許是基于當前物管上市公司市值表現及業務發展的考量。

??一方面，行業競爭加劇，規模向頭部企業集中將成為一種趨勢。近幾年物管上市潮涌現，但上市后物管企業卻呈現兩極化的發展，2020年碧桂園服務以156億元營收穩居上市物企首位，而營收最低的為興業物聯，全年營收僅有2.1億元，行業差距逐漸被拉大。隨著物管賽道競爭加劇，行業“大魚吃小魚”將成為一種常態，此前便有龍湖收購億達，碧桂園收購藍光嘉寶，規模向頭部企業集中將成為一種趨勢，陽光智博戰略換股萬科云也為物業行業整合提供了一個新思路。

??另一方面，在資本市場上，上市物企估值較為動蕩。由歷史數據來看，上市物管企業普漲風口已過，世茂服務、合景悠活、第一服務等企業均遭遇上市首日“破發”。同時，近幾個月隨著股市低迷，自6月份物業股集中上市以來，近兩個月物業股都呈現下跌趨勢，7月23日住房和城鄉建設部等八部門通知稱整治房地產相關問題，其中對物業服務的規范或將使得物業服務未來成本上升，引發資本市場對物管行業利潤增長潛力的擔憂，2021年7月26日，港股物業股開盤集體重挫，多只物業股跌幅超10%，跌勢延續至收盤。萬科云將來也會登陸資本市場，在其自身規模和多元化布局優勢的加持下，萬科云上市更加能夠獲得資本市場的肯定，在這個背景下，陽光智博加入萬物云，將使得自身抗風險能力持續增強，也可以實現分享紅利。

??2

??萬科云未來市值潛力更優
將助力陽光城資產增厚降杠桿

??根據萬科舉行2020年業績報告會的數據，2020年底萬科云在管面積5.66億㎡，營收182.04億，相比于行業其他已上市的物管公司來看，萬科云當屬于“無冕之王”。而根據當前在管面積及營業收入較為靠前的企業市值表現來看，碧桂園服務已達1910億港元，從在管理面積和收入比較情況來看，萬科云領先碧桂園服務，同時萬科云科技成分加持，若萬科云上市成功，其市值或將可達3000億元，那么陽光智博5%的股份將對應約150億元的市值。

??而2020年末陽光智博的凈利潤1.73億元，略高于目前港股上市物企中的中駿商管，低于越秀服務。綜合考慮其業態特性及凈利潤表現，假使陽光智博獨立上市，按照25倍PE，預計市值不超過45億元。綜合來看，換股萬科云5%股權的市值潛力較陽光智博單獨上市提升約233%。

??此次實行換股，在財務操作上會體現稱資產置出、置入的過程。陽光智博原本在上市公司陽光城賬面上處于長期股權投資狀態，換股后陽光城將萬物云股權按照其他權益工具投資入賬，根據其公允價值與陽光智博長期股權投資賬面值的差額確認收益，后續根據萬物云估值/市值變動影響凈資產。

??根據萬科云估值的公允性陽光城原本的資產質量就會得到一個明顯的增值，這部分價值將進入凈資產。凈資產整體的增厚，將會使得陽光城整個資產負債表會得到全面的優化，將助力陽光城資產負債率的降低，這對陽光城當前“三條紅線”監管下實現降杠桿，向“綠檔”進軍有重大意義。

??3

??未來將利于提升陽光城產品力
也將助力智慧建造、社區商業等多元賽道

??此次換股后，在業務方面，陽光城將攜手萬科物業，在未來項目打造上或將產生更大的品牌溢價。本次交易后將保留陽光智博的品牌，保證企業自身在物管方面一定的品牌標識度；同時陽光城與萬物云共同設立新品牌“萬物陽光”，對于新增項目，陽光城可以根據項目定位選擇使用的品牌，而萬科云擁有Space、Tech和Grow三大模塊，正在從傳統物企向科技平臺轉型，其擁有行業前沿的技術、數據、標準、產品等核心能力，將賦能陽光智博，提高陽光智博的服務效率，未來陽光城交付的小區，或將得益于萬科物業帶來的資本溢價、服務效能等實現整體產品的品牌溢價，有助于陽光城當前的產品質工程的打造，從而提高企業產品力。

??同時，雙方也將在其他多元賽道上達成更多的合作。根據公告顯示，陽光城將與萬物云共同設立4家合資公司，除了住宅物業合資公司，還有商寫物業合資公司、學校醫院合資公司、社區商業合資公司。上述合資公司成立初期萬物云及/或其指定主體持股75%，陽光城持股25%。雙方將在商業管理、智慧建造、環保業務、智慧城市、投資生態等進行多領域、多方面進行戰略探討和合作落地（其中智慧建造由陽光城并表），共同實現在空間科技服務領域的探索與發展，構建公司長期競爭優勢。

??總的來看，此次陽光智博換股萬科云，是基于當前物管上市公司市值動蕩下考量的結果，同時換股后或將在財務上助力母公司實現利潤及凈資產增值，有助于陽光城降杠桿，對陽光城達“綠”有重要意義。而在業務上，牽手萬科云也將有利于陽光智博在服務上實現品牌溢價，助力陽光城項目產品力的提升，也在如智慧建造、商業管理等多元化發展方面構建企業全新的競爭力。