??導讀

??未來，房地產三條紅線調控下，疊加省內競爭加劇，可以預見大多數的陜西本土小型房企生存環境更加艱難。

??◎  研究員 / 房玲、羊代紅、洪宇桁

??01

??關中平原城市群等政策利好
未來經濟發展潛力較大

??1、省內基本面向好，整體經濟水平加速提升（略）

??2、陜西房地產市場加速發展，全省購買力較弱影響房企發展

??房地產市場當前體量處于中游水平，發展速度位居全國前列

??從房地產發展體量上來看，陜西省2020年房地產開發投資額4404億元，全國各地區排名第14，房地產市場整體體量在全國屬于中上游水平。

??雖然當前房地產市場的體量規模較為一般，但是陜西近年來房地產市場的增速則十分迅猛：房地產開發投資額近四年的復合增長率達到了12.63%，位居全國第五；商品房銷售額的四年復合增長率更是達到了25.12%，位居全國第一。這主要是因為對陜西發展的利好政策都在近幾年集中推出，同時高鐵城鐵網絡也逐漸鋪開，一定程度上加速了陜西房地產市場的發展。

??西安投資額長期占全省七成，各城市梯隊劃分明顯（略）

??全省人均購買力較弱，但西安落戶政策和經濟發展導致房價較高（部分略）

??從人均發展水平來看，2020年陜西省的人均GDP為66292元/人，全國地區排名第12，城鎮居民人均可支配收入37868元，排名第17名，都低于全國的平均水平，同時在周邊接壤的省市中陜西的人均購買力也處于中下游的地位，整體人均購買力較弱。

??雖然陜西整體的人均購買力較低，但是其商品房銷售均價卻相對較高。2020年陜西的商品房銷售均價為9828元/平米，在全國各省市中排名第9，在周邊接壤的省市中排名第一。

??3、競爭格局：外來房企爭相進入，壓縮本土房企生存空間

??品牌房企入局西安較早，50強房企已有超過80%布局（部分略）

??大型的品牌開發商在21世紀初便已紛紛進駐西安布局。其中中海地產于2003年成立西安公司進入西安，到2019年1月隨著中梁控股借道綠城一起合作開發西安西咸新區世紀大道項目，20強房企實現全部布局西安。此外，品牌房企中富力、雅居樂、金輝、融僑等也在早年進入了西安，據統計截止2020年底，TOP50房企中，有超過80%的企業落子西安。

??本土房企市占率持續下降，土拍市場僅剩高科系等國企身影（部分略）

??根據克而瑞西安機構的數據來看，2020年大西安+咸陽房企銷售表現中，融創以303億元摘得榜首，萬科、碧桂園緊隨其后，在TOP15排行榜中，本土房企天地源和紫薇地產分別以76億元和65億元分別排名第9和第12名，整體來看，本土房企僅有2家高科系的身影，未來在強者恒強的情況下，西安本土小房企的擴張之路將更加困難。

??02

??重點陜西房企深耕西安
龍記另辟蹊徑下沉三四線

??1、上榜房企數量少且規模小，全國影響力相對較弱

??僅3家陜西房企上榜，且排名相對較低（部分略）

??從陜西房企的發展情況來看，規模陜西房企數量較少，自2017年以來，僅有3家陜西房企在克而瑞《2020年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》全口徑銷售金額榜單中出現，分別是龍記泰信、天地源以及天朗地產。從上榜房企數量來看，陜西房企上榜數量較少，2017-2020年間每年最多2家企業上榜，明顯低于周邊川渝、豫系、鄂系等區域房企個數。

??本土房企從輝煌到沒落，紛紛轉型但發展后勁不足（略）

??2、重點房企全部布局西安，三西線覆蓋面較廣但深耕不足

??省內城市分化明顯，西安、咸陽受熱捧（部分略）

??從陜西本土房企的省內布局來看，布局城市分化明顯。根據CRIC不完全統計，截止2020年6月，11家陜西省重點本土房企實現了對省內10個地級市的全面布局，但各個城市之間布局企業數量有所差距，其中，重點陜西房企除了龍記泰信之外，陜西本土房企的發源地均在西安，已全部完成對省會西安的布局；距離西安較近，經濟發展水平相對較好的咸陽，則吸引了7家房企前來布局，布局房企個數僅次于西安；而渭南、寶雞、延安3城布局房企數量相對較少，僅有3家，經濟發展水平相對受限的商洛則僅有2家布局。

??多數房企擁抱資本與外來房企合作，龍記泰信下沉三四線（部分略）

??在省內項目打造上，特別是西安項目的開發上，陜西本土房企早期多數利用良好的政商關系與政府進行合作，利用自有優勢拿地，擁有較大的土地資源優勢，不過2011年后隨著市場下行，而多數房企在西安內主要涉足舊改項目，資金沉淀較大，企業開發壓力也較大。到2015年9月天朗將8個項目的80%股權以6.84億元賣給融創之后，開啟了本土房企與外來房企的合作開發項目的模式先河，本土房企擁有豐富的土儲以及客研經驗，而外來品牌房企擁有充足的資金以及先進的開發及管理經驗，兩者一拍即合，簽署戰略合作協議共同開發項目。

??此外，龍記泰信則與大部分陜西本土房企在省內項目擴張上采取了不同的策略。從2017年開始，龍記泰信便轉變企業的開發布局策略，啟動“百億投資計劃”，決定繞開競爭激烈的西安，下沉縣級城市。

??3、僅有部分企業積極布局省外，龍記、天地源進行省外全國化布局（略）

??03

??陜西房企受限于規模較小
多元化和產品線發展較慢（略）

??04

??總結：陜西房企可以考慮擁抱合作雙贏發展
積極走向全國（部分略）

??從陜西本土房企當前發展來看，規模相對較小，僅在陜西本地有一定的影響力。面對發展困局和外來的競爭危機，部分陜西房企開始積極推動戰略轉型，嘗試做“地產+”的探索，但是就目前來看由于資金沉淀在康養、文旅、商業等回報周期較長的項目上，導致其房地產開發業務競爭力有所減弱。

??就當前的情況來看，作為陜西房企龍頭的龍記泰信已經具有了一定的資金實力以及品牌影響力，在省內積極下沉，持續深耕，省外也積極布局，在全國將具有較大的發展潛力與較強的競爭力，規模有望持續上升。此外，天地源在2020年的合約銷售額也首次突破百億，近年來的新開工面積也穩定提升，2021年天地源上半年的新增土儲權益建面已經超過2020年全年拿地量，企業的發展也在提速，未來發展也較為值得期待。

??未來，房地產三條紅線調控下，疊加省內競爭加劇，可以預見大多數的陜西本土小型房企生存環境更加艱難。在此情況下，陜西房企首先應持續打磨產品力，保持企業競爭力，護住大本營市場；其次，陜西房企可以積極擁抱合作，與外來品牌房企共贏發展；第三，在品牌影響力和資金實力力所能及的情況下積極走出省外，同時可以擴張多元化業務布局，力拓新的增長空間。