??政府繼續(xù)表態(tài)維持房地產(chǎn)金融政策

??北京支持舊改類融資

??本月政府對于房地產(chǎn)金融作出了多次表態(tài)：4月1日央行表示，由于部分熱點城市房價上漲的壓力仍然比較大，因此將持續(xù)關(guān)注部分高杠桿的中小房企的債務(wù)違約等潛在風(fēng)險；4月12日，央行在2021年第一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，要繼續(xù)嚴(yán)格遏制經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)；4月22日上交所和深交所同時發(fā)布了針對公司債發(fā)行的兩項指引，嚴(yán)格了對房企發(fā)行的公司債的審批，短期內(nèi)可能會影響房企公司債的發(fā)行。而在4月底北京住建委發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《關(guān)于引入社會資本參與老舊小區(qū)改造的意見》，其中提出支持社會資本開展類REITs、ABS等企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)參與投資老舊小區(qū)改造，未來可能會有利于參與舊改業(yè)務(wù)的房企融資。

??融資總量減少而發(fā)債增加

??融資成本結(jié)構(gòu)性提高

??本月100家典型房企的融資總量為858.23億元，環(huán)比下降6.3%，同比下降43.4%。其中，房企發(fā)債529.49億元，環(huán)比上升6.8%，同比上升23.1%。本月房企融資成本5.11%，環(huán)比上升0.40個百分點，同比上升1.06個百分點。其中境內(nèi)融資成本4.79%，環(huán)比上升0.55個百分點；境外融資成本6.25%，環(huán)比下降0.43個百分點，融資成本的上升主要在于本月融資利率較高的企業(yè)于境內(nèi)發(fā)行數(shù)額較大的公司債，從而結(jié)構(gòu)性拉高了融資成本。

??多家房企旗下業(yè)務(wù)公司遞表

??碧桂園服務(wù)將私有化藍光嘉寶

??本月沒有房企和房企旗下業(yè)務(wù)公司完成上市，而有多家房企及旗下公司向港交所遞表，包括海倫堡、富力、明宇集團、中梁以及東原旗下的物業(yè)管理公司海悅生活、富力物業(yè)、明宇商服、中梁百悅智佳和東原仁知都首次遞交了上市申請，此外三巽集團在4月30日第三次更新了招股書，融信服務(wù)也在期后的5月4日更新了招股說明書。因此截至2021年5月6日，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有8家和19家。此外值得注意的是本月16日碧桂園服務(wù)完成了藍光嘉寶65.04%股權(quán)的過戶，此后在30日繼續(xù)對藍光嘉寶發(fā)行的剩余H股作出無條件強制性現(xiàn)金要約，期后在5月2日宣布藍光嘉寶將于7月22日在港交所除牌，將徹底完成藍光嘉寶的私有化，大幅擴張企業(yè)規(guī)模。

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：本月下旬境外發(fā)債有所恢復(fù)環(huán)比上升12%

??2021年4月100家典型房企的融資總量為858.23億元，環(huán)比下降6.3%，同比下降43.4%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資596.11億元，環(huán)比下降19.7%，同比下降31.8%；境外債權(quán)融資216.84億元，環(huán)比上升61.1%，同比上升88.1%。得益于美元兌人民幣匯率有所回調(diào)，境外融資得到些許恢復(fù)，此外本月沒有企業(yè)進行股權(quán)融資和永續(xù)債的發(fā)行。整體來看融資環(huán)境持續(xù)嚴(yán)控，從而導(dǎo)致本月的整體融資額繼續(xù)低位運行。

??本月發(fā)債529.49億元，環(huán)比上升6.8%，同比上升23.1%。其中，境外發(fā)債114.84億元，環(huán)比上升12.1%，同比上升100%，主要得益于本月下旬美元兌人民幣匯率有所回調(diào)，房企發(fā)債意愿得到些許恢復(fù)；境內(nèi)發(fā)債414.65億元，環(huán)比上升5.5%，同比下降3.6%，其中，本月房企的公司債發(fā)行規(guī)模仍然較大，共發(fā)行185.65億元，環(huán)比上升4.6%，同比上升77.8%；中期票據(jù)周期性原因發(fā)行量也相對較大，發(fā)行187.00億元，環(huán)比上升51.17%，同比上升6.2%，但值得注意的是，首創(chuàng)置業(yè)和廈門國貿(mào)本月因債券市場波動分別取消了一期中期票據(jù)的發(fā)行。

??本月房企融資成本5.11%，環(huán)比上升0.40個百分點，同比上升1.06個百分點。其中境內(nèi)融資成本4.79%，環(huán)比上升0.55個百分點；境外融資成本6.25%，環(huán)比下降0.43個百分點。融資成本的上升主要在于本月融資利率較高的企業(yè)于境內(nèi)發(fā)行數(shù)額較大的公司債，從而結(jié)構(gòu)性拉高了融資成本。2021年截至4月100家典型房企新增債券類融資成本5.45%，較2020年下降0.62個百分點，其中境外債券融資成本達6.54%，下降1.24個百分點，境內(nèi)債券融資成本4.48%，較2020年上升0.07個百分點。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，4月發(fā)債量最多的企業(yè)是中國恒大，發(fā)行了一筆82億元的公司債，年限5年，融資利率7.00%。本月發(fā)行債券的企業(yè)有24家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)與上月持平。而從發(fā)債年限來看，華僑城發(fā)行的一筆15億元公司債年期7年，時間最長。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，華僑城發(fā)行3年期的14億元公司債利率最低，年化利率為3.50%。

??債券期限：本月到期債券類701.16億元

??本月房企有41筆債券到期，金額共計701.16億元,環(huán)比微降4.9%，到期金額仍然較高。其中，到期金額最高為越秀地產(chǎn)2018年發(fā)行的一筆8億美元的境外債券。單企業(yè)總量來看，本月華夏幸福到期債券達到50.23億元最高。

??提前關(guān)注到5月將有35筆債券到期，合計593.98億元，環(huán)比下降15.3%，較高峰期有所緩解，單筆金額最高為萬達商業(yè)2016年發(fā)行的一筆80億元的公司債，萬達也是當(dāng)月債券到期額最高的企業(yè)，有130億元。

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??上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及分拆業(yè)務(wù)公司為27家

本月沒有新增房企向港交所遞交上市申請，僅有三巽控股在4月30日更新了招股書。同時由于沒有房企完成上市，因此截至2021年4月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企共有8家。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請的企業(yè)中僅有三巽控股更新過招股書，其余企業(yè)的招股書都有待更新。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月有多家房企旗下的物業(yè)公司向港交所遞交了上市申請，包括海倫堡、富力、明宇集團、中梁以及東原，此外融信服務(wù)也在期后的5月4日更新了招股說明書。而由于本月沒有企業(yè)上市，因此截至2021年5月6日，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中建業(yè)旗下的代建公司中原建業(yè)已經(jīng)通過了上市聆訊，即將開始預(yù)路演，擬籌資1-1.5億美元。整體看來，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。

??IPO和增發(fā)：本月仍然沒有房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)完成上市

??本月沒有房企掛牌上市，同時也沒有房企旗下公司完成上市，因此2021年截至4月底完成上市的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)僅有1月份上市的榮萬家、宋都服務(wù)以及星盛商業(yè)管理。但是由于目前房企旗下業(yè)務(wù)公司遞表仍然較為積極，因此未來仍有可能形成上市潮。

??股權(quán)變動：碧桂園服務(wù)將收購藍光嘉寶全部上市股份并完成私有化

??本月有多家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的股東對所持股權(quán)進行了增持減持，其中比較值得注意的是碧桂園服務(wù)在4月16日完成了藍光嘉寶65.04%股權(quán)的過戶，此后在30日繼續(xù)對藍光嘉寶發(fā)行的剩余H股作出無條件強制性現(xiàn)金要約，期后在5月2日宣布藍光嘉寶將于7月22日在港交所除牌，徹底完成藍光嘉寶的私有化。碧桂園服務(wù)的此次收購將大大增加其管理規(guī)模，同時在區(qū)域布局上補足企業(yè)在成渝地區(qū)的短板，提升其市場競爭力。而藍光則通過出售物業(yè)公司維持了企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定，同時讓企業(yè)更專注于主業(yè)，短期來看對于企業(yè)發(fā)展較為有利。

??股價變動：房企旗下業(yè)務(wù)企業(yè)因收益穩(wěn)定且業(yè)績優(yōu)秀漲幅較大

??本月A股和H股的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為一般，整月上漲和下跌的股票占比都是五五開。在H股方面，本月建發(fā)物業(yè)的月漲幅達到了50.32%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)股，企業(yè)股價在整個4月基本都處于上升通道，只有5天略有下跌，主要是因為企業(yè)在3月底披露了年報，其業(yè)績表現(xiàn)較為優(yōu)秀。除了建發(fā)物業(yè)之外，本月綠城管理、卓越商企服務(wù)、寶龍商業(yè)等房企旗下業(yè)務(wù)公司的股價也都有相當(dāng)亮眼的上漲，香港資本市場對于這些收益穩(wěn)定且業(yè)績較為不錯的股票仍然較為青睞。

??在A股房企方面，本月蘇寧環(huán)球的漲幅較大，企業(yè)股價在4月基本都處于上升通道，尤其是在最后三日出現(xiàn)了連續(xù)三天的漲停，主要是因為本月醫(yī)美概念爆發(fā)，而蘇寧環(huán)球因為擁有5家美容醫(yī)院的股權(quán)而受到了投資者的青睞，使得企業(yè)本月成為A股漲幅最大的房企。