??在行業(yè)增速持續(xù)放緩趨勢下，疊加“三條紅線”管控，房企面臨降負債、促增長雙重挑戰(zhàn)。各大房企積極探尋高效的融資方式，緩解資金面壓力，支持經(jīng)營發(fā)展。2020年11月份以來，不少上市房企對外擔(dān)保動作不斷，在行業(yè)帶起新一波“擔(dān)保熱”。

??01

??融資擔(dān)保頻繁

??22家典型房企提供擔(dān)保金額超過千億

??自2020年11月份以來，擔(dān)保作為房企有效的短期融資工具，在市場運用頻繁，A股上市房企都多次為子公司（包括全資、參股、項目公司）貸款提供擔(dān)保，且涉及金額較大。

??我們通過對22家典型A股上市房企擔(dān)保情況進行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近兩個月以來，22家房企提供擔(dān)保事件累計達到185次，總計金額超過1000億元，且高于去年同期，尤其是泰禾集團、泛海控股等在對外擔(dān)保方面的動作更加明顯。為子公司貸款提供擔(dān)保屬于上市公司的“信用貸”，一般借款利率較低，程序相對簡單，這也是“擔(dān)保熱”的重要原因之一。此外，上市主體為子公司貸款提供擔(dān)保，可以提升子公司的融資能力、控制經(jīng)營風(fēng)險，符合公司整體效益目標(biāo)的實現(xiàn)。

       02

??高額擔(dān)保下

??潛在債務(wù)風(fēng)險值得關(guān)注

??盡管融資擔(dān)保具備一定的優(yōu)勢，利好于子公司的發(fā)展，但是當(dāng)前整體資金面收緊，高擔(dān)保無疑會加劇房企潛在債務(wù)風(fēng)險，背后存在了一系列隱憂。
一是，代償風(fēng)險影響上市主體資金面狀況，甚至是信用資質(zhì)。子公司良好的運營以及財務(wù)狀況是其按時償還債務(wù)的保障。從擔(dān)保目的來看，主要有兩種，一是促進子公司業(yè)務(wù)發(fā)展，二是用于專門項目開發(fā)建設(shè)需要。如若在擔(dān)保期內(nèi)，子公司運營不佳，或項目開發(fā)去化不順利，無法產(chǎn)生收益、回收資金以償還負債，擔(dān)保方則需要進行代償，從而會給企業(yè)帶來流動性壓力。若無法負擔(dān)代償，進一步會影響到上市主體的信用資質(zhì)，產(chǎn)生一系列后患。因此，子公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營能力是擔(dān)保風(fēng)險的重要考量。一般被擔(dān)保企業(yè)的資產(chǎn)負債率超過70%，擔(dān)保風(fēng)險偏高。其二，為并表子公司提供擔(dān)保會推高表內(nèi)有息債務(wù)。從對外擔(dān)保總余額結(jié)構(gòu)來看，房企對外擔(dān)保中，合并報表外的占比相對較低，例如泰禾集團占比在20%左右，這也就意味著，占絕對比重的對外擔(dān)保子公司的融資都將計入合并報表內(nèi)有息負債。可以說，對外擔(dān)保規(guī)模也牽系著有息負債管控，在“三條紅線”之下需更加謹(jǐn)慎。另外，高擔(dān)保也反映了對融資依賴度較高的經(jīng)營現(xiàn)狀。高擔(dān)保的本質(zhì)是對資金的需求量大，這也是高周轉(zhuǎn)房企的一個典型特征。但是，在當(dāng)前市場環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)顯然無法持續(xù)，而依賴擔(dān)保實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)不確定性風(fēng)險也更高。與此同時，我們通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，不少高擔(dān)保房企往往也伴隨著高負債，這類房企顯然面臨了更大的經(jīng)營負擔(dān)，整體脆弱性較高，抗風(fēng)險能力有待提高。

       03

??頻繁融資擔(dān)保背后更加考驗管控能力

??對于房企來說，“擔(dān)保”利弊共存，尤其在市場調(diào)整下行周期，控制風(fēng)險當(dāng)居首位。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展堅持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，任何融資工具都將被市場和政府關(guān)注，運用有度、運用得當(dāng)是實現(xiàn)效益的關(guān)鍵，否則不免物極必反。

       一方面，在提供擔(dān)保中，子公司的債務(wù)、資金、盈利等基本面問題不僅需進行更嚴(yán)格和更科學(xué)的評估，還要進行跟蹤監(jiān)控，以便更早發(fā)現(xiàn)問題加以解決，避免償還逾期、代償?shù)葐栴}的出現(xiàn)，將風(fēng)險最小化。另一方面，在投融管一體化趨勢下，擔(dān)保風(fēng)險更是落到了子公司的經(jīng)營能力上。子公司投資、融資、管理編排和落實結(jié)果都是影響擔(dān)保結(jié)果最關(guān)鍵的因素，專業(yè)化的經(jīng)營管控除了能夠控制風(fēng)險，同時也有助于實現(xiàn)效益的最大化。在降負債、促增長雙重挑戰(zhàn)下，控制風(fēng)險和實現(xiàn)效益最大化同樣重要，房企對外擔(dān)保邏輯或?qū)⑾鄳?yīng)發(fā)生變化，“擇優(yōu)而保”的偏向性會更高。我們預(yù)期，未來房企對外擔(dān)保將集中在高效運營子公司上，一些盈利強、收益高、去化能力強的子公司具備被擔(dān)保的優(yōu)勢，獲得上市主體更多的資金、資源支持，這有利于提高擔(dān)保資金的運用效率、提升整體業(yè)績。

       總結(jié)：在行業(yè)融資收緊的背景下，近兩個月以來，22家房企提供擔(dān)保事件累計達到185次，總計金額超過1000億元。盡管為子公司提供融資擔(dān)保利好于子公司融資能力的提升以及經(jīng)營的順利推進，但擔(dān)保方（上市主體）也承擔(dān)了一些列風(fēng)險和不利影響，尤其是有息債和對外擔(dān)保雙高的房企，經(jīng)營脆弱性高。在市場調(diào)整下行周期，運用好“擔(dān)保”工具的關(guān)鍵在于控制風(fēng)險。在降負債、促增長雙重挑戰(zhàn)下，我們認為，未來房企“擇優(yōu)而保”的偏向性會更高，一些盈利強、收益高、去化能力強的子公司具備被擔(dān)保的優(yōu)勢，有利于提升整體業(yè)績。