??7月初，綠地相繼與甘肅蘭州、重慶沙坪壩政府進行戰(zhàn)略會談，簽約了甘肅綠地全球貿(mào)易港項目，推動重慶沙坪壩綠地全球貿(mào)易港落地。事實上，今年以來綠地在全球貿(mào)易港的戰(zhàn)略布局方面態(tài)度積極，進展迅速。3月簽約落地貴陽綠地全球貿(mào)易港，6月哈爾濱和杭州灣綠地全球貿(mào)易港相繼開業(yè)。

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??截至目前，綠地全球貿(mào)易港開業(yè)項目覆蓋城市已從上海輻射至3個，發(fā)展中項目覆蓋城市數(shù)5個，其中包括天津、西安、濟南的3個已開工項目；未來還計劃向南寧、昆明、成都、武漢、鄭州等重要戰(zhàn)略城市延伸。

??綠地提速全球貿(mào)易港的落地與拓展，其內(nèi)在邏輯是什么？

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       塑造與強化大消費板塊影響力

??帶動相關(guān)多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展

??為順應國家中長期下的消費升級趨勢，大消費是綠地集團的重要戰(zhàn)略之一，而“綠地全球貿(mào)易港”則是該戰(zhàn)略下的關(guān)鍵棋子。

??一方面，綠地積極推動全球貿(mào)易港的布局，能夠抓住進博會契機，承接與放大其溢出效應，促進大消費產(chǎn)業(yè)收益的增長。以綠地首個貿(mào)易港項目——上海綠地全球商品貿(mào)易港為例，2019年在第二屆進博會期間，簽約23國40家客商，同時有82家展商攜7000余件進博會同款商品入駐，已成為進博會“6+365”的重要常年交易平臺。在此背景下，2019年綠地商貿(mào)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入67億元，同比增長91%。綠地將全球貿(mào)易港從上海輻射至全國多個重要戰(zhàn)略城市，有利于擴大進博會的輻射效應，全面提升大消費板塊規(guī)模及其在全國范圍內(nèi)的影響力。

??另一方面，綠地將通過全球貿(mào)易港將打造平臺效應，整合上下游業(yè)務體系，優(yōu)化商業(yè)模式，聚合資源優(yōu)勢，同時帶動基建、金融、酒店旅游、康養(yǎng)、科創(chuàng)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。綠地的全球貿(mào)易港主要通過與當?shù)卣畬忧⒄劇⑷〉煤献鞯姆绞铰涞兀谝再Q(mào)易港作為主要合作內(nèi)容的同時，綠地順帶導入自身其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢資源，與當?shù)卣_成多領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作。

??例如，綠地在簽約濟南全球商品貿(mào)易港項目的同時展開科創(chuàng)、基建、醫(yī)療康養(yǎng)等多領(lǐng)域合作；在哈爾濱·東北亞國際貿(mào)易中心簽約啟動的同時與哈爾濱政府簽約包括銀行、科創(chuàng)、會展等領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作；在甘肅綠地全球貿(mào)易港項目簽約儀式上，與甘肅政府在基建、會展、科創(chuàng)等方面謀求深入合作，以發(fā)揮貿(mào)易港與多元協(xié)同產(chǎn)業(yè)的雙向賦能效應。

??2 

      借力全球貿(mào)易港項目增儲

??提升地產(chǎn)主業(yè)毛利

綠地布局全球貿(mào)易港，除了促進大消費產(chǎn)業(yè)的提升，對于地產(chǎn)主業(yè)也有一定反哺作用。全球貿(mào)易港項目的開發(fā)建設不管對于綠地集團還是當?shù)氐陌l(fā)展都意義重大，通常綠地集團通過與當?shù)卣畢f(xié)商洽談達成合作協(xié)議，并獲取土地的開發(fā)權(quán)。同時，綠地基于自身的地產(chǎn)開發(fā)實力以及多元產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在貿(mào)易港的周邊規(guī)劃開發(fā)住宅、商辦、會展等相關(guān)物業(yè)。一方面，實現(xiàn)貿(mào)易港與地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同發(fā)展；另一方面，多元產(chǎn)業(yè)圍繞“地產(chǎn)+商貿(mào)”雙向賦能，帶動區(qū)域能級的提升，促進住宅項目的熱銷。

??以哈爾濱東北亞國際貿(mào)易中心項目為例，綠地通過與哈爾濱政府簽約戰(zhàn)略合作，取得該項目的開發(fā)建設權(quán)。該項目總用地面積172萬平方米，地上建筑面積約361萬平方米，以綠地全球貿(mào)易港的打造為核心，分為三期建設，每一期都涉及部分住宅項目，此外還包含會展、酒店、康養(yǎng)、商辦綜合體等物業(yè)，其中住宅地塊總建筑面積62.1萬平方米。該項目本身位于哈爾濱新區(qū)核心位置，預計打造成為黑龍江對外開放的重要展示窗口后，區(qū)域價值將進一步躍升，帶動住宅項目的升值潛力與吸引力提升。

??通過這種拿地模式，綠地以較低的成交金額獲取較大體量的貿(mào)易港相關(guān)商住開發(fā)地塊，成本優(yōu)勢凸顯。據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年2月至今，綠地通過全球貿(mào)易港協(xié)議附帶的納儲規(guī)模近200萬平方米，成交總價約56.6億元，折合平均樓板價僅2832元/平方米。而項目落地城市均為重點二線城市，周邊項目銷售均價基本在15000元/平方米左右，對比之下項目利潤空間充裕。同時，貿(mào)易港及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的引入將帶動住宅項目價值的提升，對綠地房地產(chǎn)業(yè)務的毛利率起到積極助推作用。

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??“海南免稅”政策下

??綠地分得一杯羹

??6月末，財政部、海關(guān)總署、稅務總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于海南離島旅客免稅購物政策的公告》，“海南免稅”政策正式出臺落地。而就在此前6月20日，2020海南自貿(mào)港創(chuàng)新發(fā)展大會暨綠地企業(yè)服務平臺啟動儀式在海口舉行，標志著綠地將以自身的全球貿(mào)易港項目經(jīng)驗，助力海南自貿(mào)港的運營發(fā)展。一方面，綠地通過企業(yè)服務平臺發(fā)揮橋梁作用，促進政企對接以及圈層資源的流動轉(zhuǎn)換，促進海南自貿(mào)港的產(chǎn)城融合；另一方面，綠地早期在海南打造的商辦集群和產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將再添活力，帶來直接受益。

??此外，受益于海南離島免稅政策，海南受疫情影響、旅游業(yè)不振沖擊下的經(jīng)濟在后疫情時期被二次激活，對于綠地布局海南的地產(chǎn)項目起到間接利好作用。從截至2019年年末綠地在海南的土地儲備情況來看，共計25個項目，規(guī)劃計容建筑面積超過300萬平方米，主要分布于海口和三亞兩大核心城市。海口與三亞是海南的重點旅游城市，且均已設置離島免稅政策下的特許經(jīng)營免稅商店。隨著海南經(jīng)濟在政策利好下復蘇反彈，帶動養(yǎng)老、醫(yī)療、酒店、金融、科技等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的全面提升，一方面吸引以“養(yǎng)老、度假、投資”為主的外來購房需求，另一方面吸引常住人口的增長，帶動本地自住購房需求的提升。在此背景下，綠地在海南布局的地產(chǎn)項目也將被利好發(fā)展。

??綜合來看，綠地積極推動全球貿(mào)易港的布局，有利于其“地產(chǎn)+消費”的協(xié)同發(fā)展，但同時相關(guān)風險需引起關(guān)注。其一，全球貿(mào)易港的投資建設耗資較大大，約百億起步，且建設期較長，需注意資金的運營周轉(zhuǎn)狀況。其二，消費產(chǎn)業(yè)的毛利率較低，綠地商品銷售及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的歷年毛利率不足5%，規(guī)模過大或拉低企業(yè)整體利潤率水平；其三，消費產(chǎn)業(yè)，尤其是進出口貿(mào)易，受政策導向、內(nèi)外部經(jīng)濟政治環(huán)境的影響較大，需提高風險預警，周密部署風控措施。