克而瑞研究中心 沈曉玲、齊瑞琳、萬任澄

??【前瞻布局核心城市群，銷售增速高于同規模房企】2019年上半年，美的置業實現全口徑合同銷售金額472億元，同比增長16.83%，比TOP30房企的平均增長率10.96%高出5.87個百分點。前瞻布局核心城市群，長三角區域上半年實現合約銷售額163.4億元，同比增長26%，為其上半年貢獻了35%的銷售業績。

??【進入城市能級提升，土地成本低鎖定未來盈利空間】2019年上半年美的置業新增土儲建面966萬平方米，新增地塊46個。新進入上海、杭州、天津和武漢等一線及新一線城市，城市能級穩步提升，競爭力持續增強。總土地儲備建面為5251萬平方米，較2018年末上升16.5%，土地成本僅為2677元/平方米，為后續盈利預留了充足空間。

??【營收、凈利穩步增長，下半年業績有保障】19年上半年，美的置業實現營業收入141.95億元，歸母凈利潤17.69億元。分別同比增長33.44%、20.10%。毛利率方面隨著近年高毛利項目逐漸結算穩步提升。上半年達到35.9%,較2018年同期的35.5%上升0.4個百分點，優于行業平均水平。企業中期業績發布會披露，上半年已售未結轉金額達到842億，可覆蓋18年營收2.8倍，下半年業績有保障。

??【債務結構持續優化，融資成本低于行業平均】19年上半年現金短債比達2.42，比年初提升0.82，現金充裕。負債結構進一步優化，長短債比3.71，比年初提升1.73，長期負債占比上升，融資成本較高的信托融資占比不斷降低。整體加權融資成本5.95%，其中上半年新增加權融資成本5.84%，融資成本低于行業平均。

??【“一主兩翼”的復合型發展戰略賦能主業】美的置業堅持“房地產＋產業”定位，通過建筑工業化和智能產業化這“兩翼”打通地產上下游產業鏈，實現產業生態全景布局，賦能房地產開發及運營主業。

??銷售：前瞻布局核心城市群，銷售規模穩步增長

??2019年上半年，美的置業實現全口徑合同銷售金額472億元，同比增長16.83%，比TOP30房企的平均增長率10.96%高出5.87個百分點。銷售面積452.6萬平方米，同比增長14.4%，上半年簽約均價10429元/平方米，同比上升2.1%，一方面得益于布局城市能級的提升，另一方面則是美的置業產品力帶來的品牌溢價。

??美的置業銷售規模的穩步增長主要是得益于美的置業前瞻布局核心城市群。隨著長三角一體化上升為國家戰略，粵港澳大灣區利好持續釋放，美的置業已經開始進入紅利收獲期。作為起家珠三角的企業，除了珠三角的自身優勢之外，美的置業也已經全國化布局，尤其是較早進入長三角區域。隨著政策利好，長三角區域上半年實現合約銷售額163.4億元，同比增長26%，為其上半年貢獻了35%的銷售業績。從美的置業2019年中期業績發布會上公布的新增貨值占比來看，長三角區域占比43%，也是上半年投資力度最大的區域。美的置業的提前布局，將為企業沖擊千億提供良好的基礎。

??堅持深耕二線或核心城市，進入收獲期。美的置業始終對重慶、蘇州等區域中心城市保持積極的布局力度。2019年上半年，這些城市也為企業貢獻了不俗的銷售業績，據統計企業銷售額前十的城市銷售額合計約為266億元，銷售貢獻率達56%。其中佛山銷售額68億元，重慶銷售額25億元、蘇州銷售額22億元。

??投資：城市能級穩步提升，布局更加均衡

??2019年上半年美的置業新增土儲建面966萬平方米，新增地塊46個。拿地銷售比0.82，拿地力度處于行業較高水平。 

??積極調整土儲結構，穩步提升城市能級。除了在二線或核心城市深耕之外，美的置業堅定進入一線及新一線城市，今年上半年新進上海、杭州、天津和武漢等一線及新一線城市，城市能級穩步提升，競爭力持續增強。

??土地儲備：總土儲充足，低成本拿地為利潤預留空間

??截至2019年上半年，美的置業總土地儲備建面為5251萬平方米，較2018年末上升16.5%，領先行業內多家規模房企。覆蓋全國15個省、2個直轄市的54個城市。按照企業當前的銷售規模來看，美的置業的土地消化周期超過5年，而其同規模房企的土地消化周期在3-4年左右，充足的土儲規模為美的置業未來發展提供有力支持。同時美的置業成立了產城及城市更新中心，加大城市更新項目拿地力度，企業業績會披露，預計未來逐步可以轉化為土儲的建面為257萬平方米，其中103萬平方米預計今年即可轉化為土儲。 

??美的置業的土地成本僅為2677元/平方米，樓板價/銷售均價比僅為0.25，充足且低價優質的土儲現狀為企業未來銷售業績的擴張提供有力支撐，也為盈利預留了充足空間。

??盈利表現：營收、凈利穩步增長，下半年業績有保障

??19年上半年，美的置業實現營業收入141.95億元，歸母凈利潤17.69億元。分別同比增長33.44%、20.10%。其中核心凈利潤18.89億元。受益于上半年結算面積以及結算均價的提升，營收、凈利實現穩步增長。根據企業中期業績發布會披露，上半年已售未結算金額達842億元，比18年末再增215億。可覆蓋18年營收約2.8倍，下半年業績有保障。 

??報告期內，美的置業毛利率為35.9%，較2018年同期的35.5%上升0.4個百分點。主要是由于結算均價提升。歸母凈利率則略有下降，從2018年同期的13.85%下降到12.46%，主要由于結算項目的權益占比降低，少數股東損益上升。 

??2016-20191H，美的置業的毛利率由22.8%提升到35.9%，在行業內領先。主要有兩個方面原因。一方面是由于企業堅持城市升級、圍繞全國核心城市以及重點地區的拿地策略。另一方面也是因為17年后，企業的高毛利項目進入結轉期，結算均價從17年的7080元/平方米上升到19年上半年的8958元/平方米，提升了26.5%。

??償債表現：債務結構持續優化，融資成本低于行業平均

??現金短債比方面較期初提升0.82，達到2.42，優于可比行業平均。上半年企業持有現金278億元，比年初增加13億元，現金充裕，上半年在行業增速放緩、融資收緊的背景下，美的置業順應趨勢，積極調整債務結構，提升流動資金占比。充沛的資金一方面有利于企業尋找投資機會，把握優質地塊。另一方面也能提升企業的抗風險能力。

??長短債比方面，報告期內達到3.71，比年初提升1.73。美的置業在上半年陸續發行了公司債券、銀團貸款，且最短期限都在三年以上，長期債務占比進一步提升，達到79%，企業債務結構持續優化。

??融資成本方面，報告期內美的置業的加權融資成本為5.95%，融資成本在行業里具有優勢。其中新增借款加權平均實際利率為5.84%，低于行業平均水平。上市之后，公司不斷拓寬融資渠道。2019年上半年陸續發放了融資成本在5.2%-5.7%之間的企業債等長期負債，較高成本的信托融資占總負債比重則從年初的24%下降到8%。預期未來企業整體融資成本將保持穩定。由于整體運營情況良好，2019年4月26日，美的置業集團有限公司獲得中誠信證券評估有限公司AAA的主體信用評級。

??凈負債率方面，上半年下降約2個百分點，為95.6%。由于近年來規模擴張速度較快，因此企業雖然債務結構在不斷改善，但是整體的杠桿水平下降幅度有限。

??戰略：“兩翼”產業生態布景全局，賦能主業

??今年上半年美的置業提出了“一主兩翼”的復合型發展戰略，堅持“房地產＋產業”定位，通過建筑工業化和智能產業化這“兩翼”打通地產上下游產業鏈，實現產業生態全景布局，賦能房地產開發及運營主業。 

??智能產業化方面，目前國內智慧家居在技術上還處在早期階段，而美的置業擁有行業先發優勢和一站式智慧生活方案系統解決能力，已在布局智慧生態圈。傳承「美的」制造業基因，從2015年行業首推“5M智慧健康社區”以來，美的置業先后成立美家智能科技有限公司、慧生活研究院等，實現智慧家居從研發、設計生產、銷售施工到后和運維的全產業鏈打通，并與阿里云、海康威視華為美的集團等行業頭部企業共建智慧生態。 

??建筑工業化方面，美的置業主要布局裝配式建筑和整體衛浴兩大市場，以期實現從外裝裝配式到裝配式內外裝一體化。裝配式建筑已經進入落地投產階段，其中2019年2月聯成住工徐州產業園已經進入投產階段，2019年5月首批建筑工業化PC產品交付并完成首次吊裝；整體衛浴方面，2019年8月美的置業投資的睿住優卡裝配式整體衛浴預計實現投產，將成為國內第一條自動化瓷磚整體衛浴生產線。美的置業通過整合裝配式建筑設計、建造、生產全產業鏈，采用EPC模式，科技化、工業化、規模化地制造房子，整合建筑全生命周期。