??導 讀 

??上市房企上半年業績預告出爐，房企盈利增速總體放緩。

??◎  作者 / 朱一鳴、李丹

??截止7月15日，房地產板塊部分上市公司陸續披露2019年上半年業績預告。整體來看，相較于去年同期的高漲態勢，房企盈利增速總體有所放緩。一方面，各主要城市限價導致房企銷售收入低于預期；另一方面，2019年上半年，市場融資環境收緊，房地產作為高杠桿行業生存壓力加劇。去年以來，房企融資渠道持續收緊，近期針對信托發行以及境外發債的融資新政再出臺，未來房企融資成本恐將繼續上升，盈利空間受到擠壓。截至7月15日，A股及H股房地產開發板塊共計50家房企預告2019年上半年業績，其中20家預計盈虧，7家預計歸母凈利潤同比下降；盈增21家，占比低于五成。

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??上半年房企盈利能力分化明顯

??從盈利結構來看，市場調整期下房地產行業馬太效應持續放大，集中度進一步提升同時，盈利能力的分化也在加大。在2019年上半年預計盈增（排除扭虧）的15家房企中，百強房企占到11家，而盈虧的則基本都是200強之外的小規模房企。此外，規模房企的歸母凈利潤增長率不降反升，例如綠地、金科等；而大部分中小型房企在調整沖擊下歸母凈利潤增速下降明顯。 

??其中，綠地以88億元歸母凈利潤暫據首位，同比增長46%,且增速同比上升16個百分點；金科和榮安基于項目交付規模的大幅增加，致使結算收入提升，歸母凈利潤同比增長200%左右；泰禾受益于股權合作項目的投資收益，歸母凈利潤預計增長40%至60%；南山控股上半年隨著房地產開發項目進入結算期，預計較去年同期扭虧為盈。截至目前預告業績的上市房企中，百強房企基本實現盈增，只有一家中交地產預計歸母凈利潤同比下滑83%。

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??結轉收入與毛利率提升是盈利增長的推動力

??盡管行業處于調整期，對于眾多中小房企而言，弱市下站穩腳跟并不容易，但強者恒強的邏輯依然存在甚至更加凸顯。規模房企除了資源傾斜優勢，應對風險的管控能力以及及時的戰略調整是關鍵。從房企預告的歸母凈利潤變動原因來看，盈利預增主要歸功于房地產銷售結轉收入的增長，以及毛利率的同步提升。 

??其中，綠地作為第一梯隊的規模房企，2019年上半年盈利加速增長，實現歸母凈利潤88億元，同比增長46%，增速較去年同期增加16個百分點。主要利潤指標的穩步提升一方面得益于綠地房地產主業銷售業績的有力支撐，項目運營質量與效率的持續增強：上半年，綠地實現銷售金額1677億元，同比增長3.1%；實現銷售面積1487萬平方米，同比增長10.2%。同時，毛利率持續穩步增長，房地產結轉項目的平均毛利率為28.16%，較上年同期增長2.06個百分點。另一方面，“地產+”四大業務在協同效應下落地產生效益的同時，對主業也起到一定反哺作用。

??同樣，金科與藍光凈歸母凈利潤相較于上年同期分別增長200%以上和101.1%，盈利表現位居前列。其中，根據克而瑞百強榜單數據，金科上半年實現銷售金額788.7億元，同比增長35.7%，銷售規模的迅速擴張驅動其結算規模及銷售毛利的大幅增加，預期半年將實現歸母凈利潤20至26億元，2019年全年的利潤完成有望上一臺階。而藍光的歸母凈利潤實現翻番主要由于業務規模的持續擴大，迎來業績釋放期。根據克而瑞數據，2019年上半年藍光實現銷售金額483億元，同比增長16.8%。同時，全國化的戰略布局、多元化的投資模式和產品改善升級，為藍光核心競爭力的提升加碼，后續業績可期。 

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??合作開發、非主營業務收入對盈利產生影響

??對于中小型房企而言，合作開發項目的并表以及非主營業務收入可能對房企的盈利結構和盈利能力產生較大影響。需要注意的是，非主營業務具有不可持續性，需謹慎區別看待。 

??例如，深振業預計2019年上半年實現歸母凈利潤1.87-2.29億元，較去年同期下降45%-55%。其主要原因系受項目結轉周期影響，上年同期確認合作開發項目投資收益金額較大。合作開發項目有利于房企獲取更優質的土地資源，同時在結算期增厚房企的利潤規模。基于此，深振業繼續積極探尋合作機會，并在2018年末與廣東深河產業公司簽署股權合作開發協議，共同開發河源市高新區兩塊合計占地面積9.53萬平方米的地塊，權益占比50%，并由深振業操盤，納入其合并報表范疇。

??而中交地產上半年歸母凈利潤同比下降83%至0.92億元，一方面由于本報告期內房屋交付面積較上年同期減少，另一方面由于上年同期由業務合并確認投資收益達2.36億元，而本報告期無同類業務。其中，業務合并收入屬于非主營業務收入，并不能代表房企的可持續盈利能力，尤其對于中小型房企，將對盈利結構產生較大沖擊。

??綜上，從目前房企預告2019年上半年業績的情況來看，相較于2018年，房地產行業降溫明顯，繼而對房企的利潤沖擊較大。基于上半年房企整體銷售業績較2018年放緩，以及房企整體的拿地態度相對謹慎，預計2019年下半年房企盈利增速放緩基調或將持續。 

??值得注意的是，市場的調整對于中小型房企的沖擊尤為明顯，而規模房企受此影響并不大，行業競爭格局分化進一步加劇。在此背景下，對經營者的管理能力提出了更高的要求，房企在規模擴張的同時也更應注意質量與效益的提升。