克而瑞研究中心  房玲、洪宇桁

??2018年建業地產實現合約銷售金額536.75億元，同比增長76.5%。上半年建業在河南的市占率曾一度達到10.2%，下半年則有所回落，全年市占率為9%，隨著外來房企爭相深度進入河南市場，建業能否繼續提高市占率值得關注。拿地方面，建業繼續深耕河南市場，同時正式宣布將走出河南。但是在目前全國一二線城市的競爭形勢基本穩定的情況下，建業如何在其他區域爭奪市場有待觀察。建業的毛利率有大幅提升，但是較高的銷管費率影響了凈利率的增長。凈負債率繼續降低，負債結構控制較好，可以考慮加大杠桿促進企業擴張。

??銷售：充裕在河南的市占率下半年有所回落

??2018年建業的合同銷售金額約為人民幣536.75億元，同比增長了76.5%，完成了2018年450億銷售目標的119.3%。合同銷售面積約為743.3萬平方米，同比增長了62.1%。按合同金額計算，2018年建業在河南省的市場占有率為6.7%，同比增長了2.4個百分點，若是加上輕資產業務的銷售額，建業在河南省的市占率則達到了9%，2019年建業目標在河南的市占率突破10%。 

??值得注意的是，2018年中時建業在河南的市占率一度升至10.2%，下半年市占率的滑落，可能與30強房企爭相深度進入河南市場有關。在競爭愈演愈烈的情況下，建業是否能夠繼續提高在河南省的市占率有待觀察。尤其是在鄭州，建業的市占率相對于過去幾年也有所下滑。

??2018年建業在鄭州的貢獻銷售金額138億元，同比增長了72%，貢獻率則減少了0.7個百分點至25.7%。根據2019年建業的銷售計劃，在鄭州的銷售額貢獻率可能繼續下降到24%左右。隨著各大房企爭相進入鄭州市場，建業在鄭州的競爭壓力也越來越大。根據鄭州克而瑞的統計顯示，建業在鄭州的權益銷售額排名從2016年的第2名下降到了2018年的第4名。

??2019年建業重資產目標銷售額635億元，相對于2018年銷售額增長18.3%，增幅大大降低，反映了企業對于未來發展較為謹慎的態度。從2019年建業擁有的1000億元的可售貨值來看，完成該目標問題不大。

??投資：宣布走出河南而效果有待觀望

　　2018年建業在拿地方面繼續保持著較為迅速的增長，新增土地建筑面積達1351萬平方米，基本和2017年相當，而新增土儲均價為1184元/平方米，相比于2017年同比增長了將近10%。建業在2019年的購地支出預計為170億元，與2018年的實際拿地支出基本持平。

??2018年建業新增土地全部集中在河南省境內。從城市占比來看，建業在鄭州的新增土地建面占比相對于2017年大幅下降了19個百分點至14.4%，而周口的新增土儲建面占比則同比增長了6個百分點。由此可見，建業在2018年大幅加大了在鄭州之外河南省其他城市的拿地力度，繼續深耕其他城市，加強在河南市場和其他規模房企的競爭力。 

　　建業在2018年12月28日和河北邢臺的企業德隆鋼鐵簽訂戰略合作協議，共同開發邢臺市的一個小鎮，這是建業走出河南的標志。建業走出河南對外布局的條件有三個，分別是半徑要求、輕資產模式與中原文化小鎮的產品形態。走出河南可以在未來增加企業收入，提升企業的競爭力，將建業升級成為一個全國性房企，長期來看是一個較為優秀的戰略選擇。然而，在目前全國一二線城市的競爭形勢基本穩定的情況下，建業如何在其他區域爭奪市場也是一個需要慎重考慮的問題。

　　截至2018年底，建業的總土地儲備建面為4608萬平方米，同比增長了44.5%，其中權益建面約3466萬平方米，總土儲的權益比例約為75.2%，保持在了一個比較高的水平。除此之外，建業正在穩步推進的輕資產戰略也為企業增加土儲提供了不少的補充。截至2018年底，建業共簽約了110個委托管理合約，總建面約1662萬平方米，同比增長了33.4%。2018年建業輕資產的合約銷售額約為186.91億元，同比增長了197.2%，未來對建業業績的貢獻率可以繼續保持。

　　財務：銷管費率較高影響凈利率水平增長

??2018年，建業共實現營業收入147.83億元，同比增長了6.5%，其中輕資產業務營業收入為6.75億元，同比增長了119.2%，這說明建業的輕資產板塊對于其業績的貢獻正在持續高速增加。在盈利性指標方面，建業的毛利率同比大幅增長了近11個百分點，這主要是因為2018年毛利率較高的項目占比增加，而且物業銷售的平均售價增長高于平均銷售成本的增長。相比之下，凈利率以及歸母凈利率雖有增長，但增長幅度較小，且低于行業平均水平。據統計，2018年中期行業平均加權凈利率和歸母凈利潤率分別為14.7%和11.6%。建業的毛利率大幅增長而凈利率增長較慢，可能與其高達18.54%的銷管費率有關，未來企業還是需要加強成本控制以提高利潤率水平。

　　截至2018年底，建業的負債狀況十分穩健，凈負債率僅為20.2%，同比繼續下降了5.5個百分點，企業杠桿率使用較低，未來可以考慮充分利用較大的融資空間進行融資以加速企業擴張。與此同時，長短期債務比為2.71,現金短債比為3.33，同比略有優化，財務結構處于較為穩定的水平。在融資成本方面，建業在2018年底的平均融資成本為7%，相比于2017年底的6.8%略有提高，這主要也是受2018年房企融資環境整體收緊的影響，然而相對于2018年中重點房企6.33%的平均融資成本而言還是較高，企業的融資能力還需增強。