??首創置業以住宅開發、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體和土地一級開發為核心業務線。持續聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市圈，年中首進廣州和佛山，進一步深化粵港澳大灣區戰略布局。由于土儲區域及數量制約，對其目前擴張發展有一定的影響，如何跟上步伐不掉隊是其目前最緊迫的問題。

??業績：未完成全年銷售目標

??2018年全年，首創置業實現合同銷售金額706.4億元，同比增長26.5%；銷售面積306.3萬平方米，同比增長27.6%，全年銷售均價23062元/平方米，與去年同比持平。 

??從2018年年初開始，首創貫徹“快周轉”經營策略，推行9個月開盤要求，但由于“房住不炒”的政策基調，一二線樓市限價限購嚴格及房地產市場較低迷，其全年銷售額距其年初提出“確保全年人民幣750億以上，力爭800億”的簽約目標還有一定距離。且銷售上漲難抵其行業排名下降，2019年首創定立全年實現800億以上的簽約目標，業績增長率只需要達到13.3%，相比其2017年提出2019年達千億的目標有所降。按照首創往年銷售增速來看，達到此目標并不困難。降低目標雖然可以提升目標完成率，但在目前房企集中度進一步攀升的格局下，如何保持不掉隊才是首創需要思考的問題。

??部分核心城市銷售未能實現持續上漲。從2018年業績公告來看，首創的主要業務五大核心城市，五城總簽約金額占總銷售金額的85%，相比去年上升7個百分點。其中北京地區銷售大本營的地位進一步凸顯，全年實現銷售合同395.75億元，占比由去年的40%增長至55%。但是除了北京之外，其他四個核心城市銷售表現并不理想，天津銷售跌破百億，成都銷售同比下降47%；且同作為核心城市的上海和重慶，多年來銷售業績增長有限，上海銷售業績至今僅69億，離百億還有一定距離，而重慶更是還未突破30億的規模。

　　海外地產業績貢獻率下降。國內政策層面為了管理資金外流，穩定人民幣匯率，采取監管企業海外投資的措施，酒店、住宅、體育和電影領域的投資等均屬于受限制投資類別。首創海外項目比例較高的澳洲近年政策收緊，房貸趨于嚴格，房產市場降溫迅速，房價持續下滑，導致今年首創置業在澳洲銷售額相比2017年接近腰斬。

??持續布局大灣區。首創在繼續保持深耕京津滬地區外，也開始尋求新的增長點，持續深化粵港澳大灣區的布局，2018年首入廣州與佛山，加之2017年進入的深圳，形成深圳、廣州、佛山三核驅動，雖然短期內的貢獻并不明顯，但是考慮到首創對三大核心城市圈的聚焦，我們預計其對大灣區將會保持較高的投資力度。

??投資：拿地速度加快

??2018年，首創踐行其“快周轉、強投資”的策略，持續聚焦三大核心城市圈，以較低的成本快速擴張拿地。年內，本集團新獲27個項目，土地投資額人民幣409億元，同比增長11.3%，總建筑面積409.3萬平方米，平均土地溢價僅9%，樓板價下降至9992.7元/平方米。截至2019年1月，首創置業首進廣州、佛山和蘇州，新獲廣州增城項目、佛山南海項目及蘇州青劍湖項目，深化粵港澳大灣區戰略布局的同時，持續挺進長三角城市圈擴張。

??首創置業采取合作拿地項目占比上升。截至2018年全年，首創置業擁有的總土地儲備建面為1255萬平方米，其中權益建面為849萬平方米，占總土地建面約67%的比例，相較2017年下降2個百分點，合作拿地項目增多。考慮到目前的市場環境、項目進展、及首創自己的資金問題如凈負債率較高等方面，更多合作拿地的模式也在資源整合、分散風險和成本方面有較多的優勢。

??首次進入廣州和佛山兩個城市，加速布局大灣區。2018年，在首創提出聚焦三大城市圈的策略下，新增土地儲備占比最高仍為京津地區，但相對去年占比下降約32個百分點。集團目前正著手深化粵港澳大灣區的布局，繼2017年首次進入深圳之后，2018年上半年又新進入廣州和佛山，對其重倉京津滬地區在風險方面有一定分散作用。從城市能級占比來看，一線和強二線城市能保證持續去化率，但同時一二線城市嚴控預售證和限價、限購等調控措施，短期內企業業績還取決于一二線城市回暖的速度。

注：按照新增土地總建筑面積計算

??財務：債務壓力較大，現金不足以覆蓋短期債

??2018年，首創實現總營業收入232.57億元，同比上漲約9%。房地產銷售收入192億元，同比上升7個百分點。一級土地開發在2017年出現爆發性增長之后進入平穩期，收入為29億，與去年持平，全年營業收入的增長主要來自房地產銷售。

??融資成本保持穩定。在融資成本普遍上升的情況下，首創2018年平均借貸利率為5.45%，同比上升0.38個百分點，在行業中仍處較低水平。這主要是憑借其國企背景，公司多元化融資渠道保持暢通，融資結構進一步優化，多渠道債券和保險融資占比提升，以及其背靠首創集團，能獲得龐大的資金支持。2018年首創全面推進“首創2020”產品戰略，完成兩款高端產品線的的迭代升級和快速布局，且通過“3300”行動進一步提升成本管控標準化，房地產銷售部分的利潤率有所走高，從2017年的20.5%提升至25.2%。2018年首創置業整體毛利率為27.1%，同比下降1個百分點，主要是由于一級開發業務毛利率降低所致。

??首創債務增長較快，償債壓力較大。首創近年來凈負債率一直上升，2018年為168.63%，雖然較17年上升46個百分點，高出房企平均60%-80%的安全值。且現金短債比小于1，現金未能完全覆蓋短期債務。近年來拿地速度加快是首創債務上升的原因之一，但土儲的增長并沒有支撐其銷售業績的快速增長。值得一提的是，18年首創債務增多，主要是長期債務，長短債務結構優化。

　　商業：奧特萊斯規模持續擴張

??在商業地產方面，商業地產平臺首創鉅大有限公司持續擴大奧特萊斯產業規模。2015年首創鉅大從原有化工業務轉變為在特選城市發展奧特萊斯綜合體物業項目及商用物業項目。公司持續擴大奧特萊斯業務規模，累計布局17座城市，目前已經有10個已開業，擴張速度快，預計今年可達 “5年20城”的戰略目標。2018年全年公司新拓展青島、南寧、和廈門3個項目，全年已開業奧萊的營業額超過51億元，同比增長58%，年客流量3120萬人次，同比增長23%。首創鉅大18年總收入12.24億，較2017年5.12億有大幅回升，但從2015年起4年間復合增長率為8.2%，增速較低；且18年凈利潤虧損1.97億元，主要為新開業項目及開業初期項目的持續投入，管理費用及銷售費用增加較多所致[1]。奧特萊斯業務雖然規模擴張較快，但目前還未成為首創的盈利增長點。

注[1]：財務數據來源：首創鉅大2018年全年業績公告

　　多元化：首金資本正式起航

??首創目前的業務模式可以劃分為四大核心業務、三大創新業務和一個金融平臺。除去其核心業務住宅開發、奧萊、商業綜合體及城市更新項目以外，首創也著手布局文創產業園區業務、高科技產業產地運營以及長租公寓三大創新業務，目前這三大業務主要集中在京津地區。 

??成立首金資本，實現“地產+金融”組合。首金資本的誕生依托于首創集團與首創置業多年來在地產開發、產業地產領域積累的金融合作資源。首金資本作為首創置業旗下的金融平臺，是首創置業“千億價值生態圈”戰略的重要組成部分，將為首創置業引入和聯合外部資源，實現地產與金融的深度結合，助力地產業務快速發展和戰略轉型升級。截至2018年底，首金資本已投資逾10個住宅項目，開發面積超過300萬平米，資管項目逾10個，布局覆蓋9個城市，累計投資管理規模已超過200億元。

??首創作為有國有背景的房企，在目前融資成本增加的情況下，依然能夠保持較低的平均借貸成本，對其未來拿地擴張有一定的利好。且其合作開發項目增多，未來能夠加快開發與回款速度，擴大銷售水平及分散風險。從財務數據來看，首創凈負債率進一步上升，遠超出行業平均水平，公司未來財務風險值得警惕。但好在其長債比例增高，債務長期化，期限結構持續優化。 

??2018年年報提出確保2019年實現800億以上合約銷售，較2017年展望2019年實現進入千億房企行列，目標有所降低。在目前千億正在成為規模房企的標配，且市場集中度進一步提升的情況下，想要保持目前位置不掉隊，首創的總土儲規模還需增加，且需進一步優化，以支持后續的快速發展。