??引言：房企掀起新一輪并購潮的背后,是行業增速放緩、拿地成本增加和盈利空間的收窄。并購的目的,主要是為進一步擴張規模,提升自身競爭實力,或者布局多元業務,尋找新的增長點。這一輪并購潮將改變房地產行業的競爭格局。“大魚吃小魚,小魚吃蝦米”的現象或將延續,有實力的房企將通過并購重組變得更強大,而一些中小房企難逃被收并購的命運。同時,本輪并購潮將推動行業集約化和專業化程度的提升,地產商可能從地產開發延伸細分領域尋求更多機會。

??新一輪房地產并購潮開啟

??2016年堪稱中國房地產的并購之年。恒大在A股市場頻頻出手、融創中國“買”不停手、地產央企紛紛籌劃重組整合……并購重組案例如潮水般一波接一波,引業內關注。

??單看11月,房地產的并購就足以令人眼花繚亂。11月23日，萬科發布關于股東權益變動的提示性公告，恒大地產集團已持有公司A股股票1,103,915,326股，占公司總股份的10.00%，二度舉牌萬科后，恒大總耗資逾240.10億元；11月17日,安邦收購了中國建筑5%的股權,根據公告,未來一年內安邦還將會增持；11月16日，經過多輪競價，北京綠城陽光投資有限公司以26.8億元擊退萬科、保利，拿下中投發展100%股權；11月14日,萬科發布與深鐵的重組進展事宜,收購深鐵100%股權相關資料的通函寄發日期預計將延遲至12月31日或之前；11月13日,深深房A發布公告,擬以發行股份或支付現金的方式購買恒大地產100%股權,交易完成后凱隆置業將成為公司的控股股東；11月10日,綠地宣布擬51.63億元收購協信40%股權,將與協信老板吳旭并列為第一大股東……2016年,堪稱中國房地產的并購之年。

??有統計數據顯示, 截至11月14日,滬深兩市共發生27宗房企重大重組事件,涉及金額總計1083億元。而在去年同期,僅13家上市公司發生重大重組事件。

??值得一提的是,今年內,發生在典型房企之間的并購較多,例如,以中海、中信等為代表的地產央企紛紛進行整合,優化發展戰略,提升整體效率。融創等擴張欲望較強的房企通過收并購開項目公司,拓展市場規模。

??增收易創利難,房企追求新利潤增長點

??房企熱衷并購重組的原因是行業競爭加劇,拿地成本增加,導致房地產行業的利潤空間收窄。據Wind統計數據顯示,2016年前三季度,地產板塊毛利率、凈利率較去年同期分別下降3.51%和0.42%,凈資產收益率同比減少0.38%,增收易創利難的局面仍未改變。

??為了自身規模的擴張,部分房企選擇并購重組,通過并購布局新的城市和市場,或者獲取上市平臺。還有的希望通過并購重組,來促進自身多元化發展,反哺主業的同時尋找新的利潤增長點。而央企的并購重組通常是受政策主導推動的,目的在于提質增效,避免同業競爭。

??克而瑞地產研究指出,對于傳統房企而言,收購土地或項目,是加速企業規模擴張,增加可售資源最直接、最有效的方式之一。一方面,收購方式獲取項目一般而言拿地成本相對較低,可以使企業避開激烈的市場競爭;另一方面,部分收購獲取的項目,可以快速推出市場,加速企業資金回流。

??對于并購目標的選擇,房企通常會根據自身的戰略發展,來綜合考慮目標地塊是否合適。首先,并購項目的目的在于增加可售資源或者擴大布局區域,那么如收購地塊的位置是否符合企業的戰略發展、項目是否位于企業未來想要深耕或者重點布局的目標城市,這是企業優先需要考量的因素。目標項目的產品定位以及發展前景,價格是否合適,性價比如何,也是房企著重考慮的問題。以融創中國為例,通過頻繁出手低價收購的方式實踐著自己的一二線城市戰略,以超規模速度進行擴張。2016年5月19日,融創中國以43.94億元得價格收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權,并如愿進入深圳。

??此外,有部分房企選擇了大金融領域,通過收并購信托、保險、基金公司來拓寬融資渠道,降低資金成本。房企對并購目標的選擇,會根據其涉足大金融領域目的地不同而有所差別。如,有的房企抱著戰略投資者的心態,希望通過少量入股分紅,因此會選擇與自身資金雄厚、實力較強的公司合作。還有的房企希望能把金融并入公司的戰略版圖,一般會根據房企自身具體的擴張業務需求,來定向選擇有業務特色且性價比高的公司。

??并購改變房企競爭格局，細分領域尋求更多機會

??不得不說，行業增速放緩、土地市場競爭加劇成為推動此次并購潮的主要動因；可以推斷，未來房企間的并購重組還將升級。總體來看，房企間的并購重組無外乎以下幾點考量：基于地產開發層面的規模擴張，以并購項目或獲取上市平臺為目的的兼并收購；以并購促進自身多元化發展，反哺主業的同時找尋新的利潤增長點；受政策主導推動的央企整合，旨在提質增效，避免同業競爭。

??此輪并購潮勢必會為地產行業帶來以下幾方面積極變化：

??首先，行業集約化和專業化程度都將不斷提升，房企的競爭也將更為激烈。通過收并購，本身就具備競爭優勢的房企勢必“強者恒強”，而地產開發基礎較為薄弱的房企也將面臨被收購整合的風險，房企之間優勝劣汰加劇，競爭也會更為激烈。

??其次，房企的競爭格局將發生改變，兩極分化也將逐步拉大。據CRIC公布的《2016年1-10月中國房地產企業銷售TOP100》排行榜，目前TOP3房企恒大、萬科、碧桂園的銷售金額總和9001.2億元，相當于第四位至第十位總和9042.1億元。“后來者”想要超越，最大的變數還是來自于兼并合作的力度。

??最后，地產開發已是“紅海”，延伸細分領域將出現更多的機會。這些領域包含代建、物業、健康、醫療、金融等，部分房企憑借其在細分領域的口碑優勢，抓住時機，以收并購迅速占據市場份額，奠定競爭優勢，花樣年的物管業務就是典型。如何發揮一已之長，在細分領域尋求新的機會，這也將成為許多處于成長期的中小房企需要思考的問題。

??總結：

??隨著地產行業進入白銀時代，行業利潤下行已成主流趨勢，加之近年來一二線地王頻出，拿地成本趨高，許多房企不得不謀求戰略轉型，而并購則成為了短期內擴張規模、提升競爭力的最佳方式。部分房企選擇了大金融領域來拓寬融資渠道，降低資金成本；部分房企則將目光瞄準了地產行業下游的一系列配套服務，包括社區教育、養老醫療、物業增值；寄望于通過提升服務品質來助力地產主業的發展；還有一些房企“另辟蹊徑”，選擇了諸如體育、農業、畜牧業、制造業、礦業、影視娛樂業等具備潛在投資前景的產業，找尋新的利潤增長點。

??（本文來源：新快報、CRIC研究）