??2016年伊始，房 企公司債發(fā)行量再創(chuàng)新高，據(jù)CRIC監(jiān)測，2016年1月108家房企已完成的公司債發(fā)行量就已達(dá)到了675.7億元，較2015年12月環(huán)比上升了 78.5%。事實(shí)上，房企發(fā)債早在2015年便成為了主流的融資方式，占據(jù)了募資總量的半壁江山，究竟房企此次發(fā)債潮有何顯著特點(diǎn)呢？公司債會成為解決房 企融資難的萬能藥嗎？下面我們將通過對房企公司債融資情況的分析來為您解惑。

??融資總量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，港股房企成為中堅(jiān)力量

??據(jù)CRIC監(jiān)測，2015年1月~2016年1月，108家房企公司債的發(fā)行規(guī)模為134筆，融資總量已達(dá)到了3270.8億，從月度數(shù)據(jù)對比中我們不難發(fā)現(xiàn)，此次發(fā)債潮起始于2015年下半年，108家房企的公司債融資總量逐月增加，2015年10月達(dá)到了全年單月融資的最高點(diǎn)：614億元。并且通過對發(fā)債結(jié)構(gòu)的分析，我們發(fā)現(xiàn)，港股房企在公司債融資總量中占比64%，成為了發(fā)債的中堅(jiān)力量。主要有以下兩方面原因：

??一是政策放寬了國內(nèi)的發(fā)債門檻。自 2009年國內(nèi)債券融資暫停后，至2014年7月新城發(fā)行第一筆用于保障房的公司債，再到2015年1月15日證監(jiān)會發(fā)布《公司債券發(fā)行與交易管理辦 法》，時隔六年，公司債經(jīng)歷了管制-寬松-放開三步走，此次公司債發(fā)行的主體范圍由原來的限于境內(nèi)證券交易所上市公司、發(fā)行境外上市外資股的境內(nèi)股份有限 公司和證券公司擴(kuò)大至所有公司制法人。并且2015年5月27日國家發(fā)改委還發(fā)布了《關(guān)于充分發(fā)揮企業(yè)債券融資功能支持重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 的通知》來營造較為寬松的融資環(huán)境，拉動經(jīng)濟(jì)增長。

??二是海外融資空間在收窄。2014年年末佳兆業(yè)債務(wù)違約事件使得房企的國際信用評級降低，境外“找錢”難度在不斷增加；同時美元升值和人民幣貶值意味著境外融資成本上升，海外借債將付出更為高昂的代價(jià)，房企更傾向于以利率較低的公司債逐步置換成本較高的海外債。

??平均融資成本在5%左右，不同資質(zhì)房企分化較大

??就108家房企發(fā)債期限的集中度來看，以3~5年居多，發(fā)行數(shù)量達(dá)到了75筆，發(fā)行額度為1977.1億元，占公司債融資總量的60.45%，我們以加權(quán)平均法初步估算了房企月度的融資成本可以看出基本維持在5%左右，2016年1月有了明顯降低，低至4.47%，從目前發(fā)債的情況來看，融資成本呈下降的走勢。

??備注：房企月度平均融資成本=(公司債1發(fā)行量*利率1+……+公司債n發(fā)行量*利率n)/月度融資總量

??與此同時，上市房企 間的分化還是比較明顯的，部分房企憑借良好的聲譽(yù)以及較強(qiáng)的綜合實(shí)力，在發(fā)行規(guī)模和發(fā)行成本方面均顯示出較強(qiáng)的優(yōu)勢，以房企普遍發(fā)行的五年期公司債為例， 有國資背景的保利地產(chǎn)在2016年1月一筆25億元債務(wù)發(fā)行利率僅為2.95%，而陽光100的10億元公司債融資成本卻高達(dá)7.95%。

??預(yù)期公司債熱潮將持續(xù)，房企應(yīng)妥善規(guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

??就108家房企2015年1月至2016年1月公司債獲批的情況來看，目前仍有844億的額度有待釋放，可以預(yù)期，若國內(nèi)寬松的融資環(huán)境保持不變，未來公司債的熱潮還將持續(xù)一段時間。

??但值得注意的是，雖然公司債擁有著發(fā)行額度大、期限靈活、成本低、審核效率高等諸多優(yōu)勢，但房企以此方式開展融資活動時也應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：

??一是發(fā)債額度仍有上限，且 會受到房企規(guī)模的限制。具體細(xì)則為發(fā)行人累計(jì)發(fā)行的公司債余額不超過最近一期凈資產(chǎn)值(含少數(shù)股東權(quán)益)的40%，大型房企和中小房企差距還是比較明顯 的，例如：花樣年發(fā)行31億元就已逼近上限，而恒大目前發(fā)債規(guī)模則已達(dá)400億元。所以對于部分中小房企而言，不得不謀求新的融資方式。

??二是伴隨借債增加，后 期還款壓力考驗(yàn)著房企運(yùn)營能力。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代以來，房企的利潤空間明顯收窄，兩極分化加劇，大型房企憑借規(guī)模效應(yīng)，擁有著市場占有率高、融資成 本低等先天優(yōu)勢；在這樣的背景下，中小房企借債增加如同一把雙刃劍，到底可以利用充足資金創(chuàng)造更大收益，還是債臺高筑面臨信用危機(jī)，這一切都依賴于企業(yè)自 身的運(yùn)營能力。

??三是融資成本日益壓低，易受到外部其他因素的沖擊。目前萬科等信用良好的公司債利率已逼近國債，但這也意味著債券收益率的溢價(jià)在逐步降低，日后對投資人的吸引力也會減弱，考量到未來會出現(xiàn)貨幣政策緊縮或者股市反彈的可能，后期房企公司債的發(fā)行是否還會有如此良好的效果仍有待商榷。