??12月22日，建業宣布其全資附屬建業中國代建駐馬店銅山大道以西、天順路以南地塊，并收取品牌費及超額利潤分享費作為回報。11月25日，建業 曾與漯河浩宇簽訂協議，代建漯河市湘江路項目。而早在2014年，濱江集團就曾提到今后的業務將會是1/3合作、 1/3代建、 1/3自有，將代建作為企業未來重點發展的業務之一。此外，11月25日，首開公布對其福州項目公司進行增資，將與融僑合作開發雙方旗下的四幅地塊?？梢? 看出在區域型標桿房企中代建、合作的字眼頻頻出現。

??事實上，近幾年國內房地產市場跌宕起伏，房企銷售壓力大、利潤率逐年下滑都讓房企開始尋求突圍之法。大型房企財力雄厚、融資渠道較為廣闊，因此 可以嘗試的突圍之路也比較多。而作為區域型房企，大多已經錯過了全國化布局的黃金時期，資金實力相對有限，能夠像中天城投這樣大手筆布局其金融業務的區域 型房企恐怕不多。那區域型房企又有哪些突圍之路可以走呢？

??區域型品牌房企一般深耕本土多年，在當地擁有著良好的品牌認知度和品牌忠誠度，這些房企開發的項目具備良好的客戶群體。基于以上優勢，我們認為代建和合作開發/拿地是區域型房企可以嘗試的兩條道路。至于是二選一還是兩者都有所涉獵，則需要企業自己斟酌。

??1、代建：低投入、高收益，但適用范圍有限

??1)減少資金投入，同時保證品牌深耕

??代建一般包含項目的設計、開發及后期銷售管理，但代建方并不需要投入拿地及建設資金。因此，代建能夠減少房企資金投入及資金的沉淀。

??另外，代建房企通常會將代建項目銷售所得歸入全年銷售業績，在一定程度上有利于房企銷售規模的擴張。如截止2015年11月，濱江集團累計簽約銷售金額為209.6億元，其中代建項目銷售金額為58.3億元，代建銷售金額約占總銷售金額的三成。

??同時，企業銷售規模的擴大能夠進一步提升企業在本地的品牌影響力，再加上代建項目通常會冠上代建房企的企業名稱，將會進一步推進品牌的深耕。

??2)毛利率水平高， 但業績規模貢獻不大

??開展代建業務，房企只需提供開發、設計及管理的團隊即可。因此代建業務的主要成本是人工費用，這將會為企業帶來遠超獨立開發的毛利水平。如朗詩 在2014年年報中披露，其毛利率高達67.3%，同比上漲2個百分點，主要是因為項目開發及管理服務收入有較高的毛利率，說明代建物業毛利率遠高于傳統項目開發。但業績貢獻率不高是代建面臨的主要問題。代建業務畢竟只收取一定的開發管理費，受規模限制，這部分收入在企業總營業收入中占比很低。如濱江集團2014年的代建業務收入約為1.20億元，僅占總營業收入的1%。

??3)一般只適合為小企業代建，不利于企業全國化擴張

??目前來看，僅有一些知名度較小或規模較小的房企會委托區域型房企進行代建業務。再加上區域型房企僅在深耕區域具備開展代建業務的資本，如較高的品牌知名度及良好客群基礎等。因此，代建業務僅適合在深耕區域進行，不適合向全國范圍擴張。

??2、合作開發：助力區域房企小代價規模擴張，減少城市擴張阻力

??另外，對于區域型房企而言，合作也是一種很好的突圍方式。自2014年以來，房地產市場的跌宕及房企拿地成 本的高企，促使越來越多的房企采取合作的方式開發項目或拿地，以降低企業開發風險。與此同時，也有很多實力房企選擇與區域型房企合作開發/拿地，如首開和 融僑共同開發福州東區的四幅地塊，碧桂園聯合融僑共同開發福州火車站北廣場西側地塊，以及富力和建業多次合作在鄭州拿地等。

??1)降低企業拿地投入和開發風險，實現“共贏”

??合作有利于區域型房企以較小的代價獲得規模擴張的機會，并降低企業拿地投入和開發風險。區域型房企深耕本土 多年，品牌號召力、影響力及對本地市場的了解程度都不是外來房企(包括大型房企)能夠相比的。因此，外來實力房企打算進入某區域市場時，為了盡快融入該地 市場，往往會選擇與本土企業合作。此時，區域型房企就可以以較小的代價或者投入獲得項目，使其規模擴張變的簡單。同時，合作還能夠減少區域型房企的投入， 并能夠分散開發風險，最終能夠實現“共贏”。

??2)加強房企間聯系，減少城市擴張阻力

??此外，合作在一定程度上便于區域型房企的外省市擴張。合作將在實力房企與區域型房企建立起良好的關系紐帶。目前實力房企均有自己深耕的區域，當區域型房企未來想要進入這些外來房企深耕區域時，依然可以采取合作的方式，只是此時雙方角色互換，減少了區域型房企城市擴張的阻力。

??以首開和融僑的合作為例，融僑深耕福州市場多年，在福州擁有極好的品牌認知度。當然，福州較好的本土房企并非只有融僑一家，首開之所以選擇與融 僑合作，一方面是因為融僑擁有著拿地的需求，另一方面則是因為融僑在東區擁有幾個市場反響較好的項目，而此次首開的新增項目均位于福州東區，與融僑合作提 高了項目成功的概率。而對于融僑而言，與首開的合作，不僅能夠解決企業規模擴張的問題，而且能夠為融僑后期的發展甚至上市積累更多的成功經驗。

??總體來看，代建及合作開發/拿地都可以成為區域型房企的突圍之路，兩種方式各有千秋。區域型房企既可以單獨做低投入、高收益的代建業務，也可以 選擇單獨與實力房企合作開發，更可以代建和合作開發同時進行。總之，突圍之路多樣， 區域型房企可根據企業自身發展需求有所側重。