??對于資金密集型的房地產行業來說，融資環境起到至關重要的作用。今年以來，房企融資總量急速飆升，其中公司債的發行規模更是呈現井噴之勢。此外，最值得注意的是，恒大、中海在近期都分別創下了同類房企中發行“規模最大”、“票面利率最低”的新紀錄。

??對此，我們梳理了2015年首十月108家典型房企的融資動態。總體來說，今年房企融資具有以下特點：

??第一， 融資總量飆升，下半年顯現大額融資量

??據CRIC監測，2015年首10月，108家房企融資規模達12667億元，同比猛增89%。從下半年開始，房企融資總量大幅提升。如若剔除綠地在8月IPO融資3054億元，108家房企在8月至10月的融資額也基本維持在1500-1800億元的高位。

??從國家統計局發布的房地產行業數據來看，從8月開始，開發投資已持續3個月的負增長。一方面，商品房銷售增速回落，尤其是非重點城市的去化壓力較大，故銷售投資效率低下促使了行業的融資總量呈現高企狀態，另一方面，政府也不得不推出更大力度的政策去扶持房地產行業的發展。

??第二， 公司債可謂撐起行業的“半壁江山”

??據CRIC監測，108家房企發行公司債的融資額約占總融資量的46%。其中，“偏愛”選擇公司債的典型企業例如恒大、碧桂園。恒大首十月共發行約499億元融資(折合成人民幣計算)，其中93%為公司債。碧桂園的首十月融資中，也有89%的融資量是通過公司債的方式發行。

??在公司債發行制度改革，放寬發行限制及審批流程背景下，發債門檻的降低利好更多房企。今年1月，證監會發布的《公司債券發行與交易管理辦法》放 寬了發行限制及審批流程(將公司債由原來境內證券交易所上市公司、發行境外上市外資股的境內股份有限公司、證券公司的發行主體擴大至所有公司制法 人)，10月出臺了《關于進一步推進企業債券市場化法相關改革有關工作的意見》又放松了企業債的審核流程。發債門檻放開，無疑利好更多的房企，公司債也成為房企融資的重要渠道。

??第三， 發債成本不斷走低，中海80億公司債利率僅3.4%

??在政策寬松及市場流動性提升的環境下，房企的發債成本持續走低。萬科在2015年9月25日剛發行第一期50億公司債，確定利率為3.5%，創下當時同類房企發債利率的新低。而中海就在11月19日披露其80億元公司債票面利率僅3.4%，再次刷新紀錄。

??第四， 境內發債融資比重加大，高達98%

??由于受到國際信用評級下降和人民幣兌美元貶值的影響，房企在海外融資的難度增大，故今年海外融資總量大幅縮水。 根據CRIC統計，今年房企首十月的外幣公司債僅占2%，而去年同期的占比高至62%。萬科、恒大、綠地等房企都拋出了逾百億的大額境內融資計劃。房企因 銷售壓力、土地成本上升及擴張要求等因素勢必增加了對融資的需求，而國內不斷推出相關政策放松了境內融資環境，有助幫助環節房企資金鏈緊張的問題以及調整 債務結構。

??另外，今年以來，不少房企開始涌入內地資本市場，例如重啟A股計劃的萬達商業、富力地產以及B轉A的新城等。在政策寬松化以及A股高估值的雙重 驅動下，房企紛紛選擇登陸A股，拓展融資渠道。并且，在證券市場改革背景下，滬港通的落地、即將推出的注冊制、深港通計劃都將會進一步加強A股市場的吸引 力。

??總結：

??在土地投資成本上升、行業下行帶來的銷售壓力下，資金鏈的緊張促使了房企擴大融資的需求。需要注意的是，第一，雖然政策寬松推 動了融資，但是融資規模的增加亦是增加債務規模，需要企業加強風險管理。第二，中小企業受制于企業資產規模，融資難度較大，擴張也受到了限制，行業兩極分 化的發展現象將依然存在。第三，年底或明年年初美聯儲加息的預期，一來，將造成境內資金外流的現象，二來，境外利率上漲可能導致企業在境內融資的利率也隨 之增長。第四，融資總量如果保持大規模增長，不排除決策層對于貨幣政策采取縮緊的可能。