2014年樓市風(fēng)云突變。從年初的樓盤降價(jià)，到年中庫(kù)存攀升、城市間表現(xiàn)分化，年末又出現(xiàn)政策調(diào)整，全年市場(chǎng)表現(xiàn)與以往迥異。在這樣的背景下，房企應(yīng)該如何拿地？在《逆周期購(gòu)地更賺錢》的報(bào)告中，我們對(duì)房企購(gòu)地策略曾有詳細(xì)的闡述。若以業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的標(biāo)桿房企為考察對(duì)象，他們近年來(lái)的購(gòu)地策略是如何演變的？背后又有怎樣的邏輯？讓我們跟隨10家全國(guó)性的大型房企進(jìn)駐城市的步伐，來(lái)分析他們城市布局的策略變化。

  房企近6年購(gòu)地青睞哪些城市？

  我們監(jiān)測(cè)并分析48家房企在2009年至2014年購(gòu)地、銷售等指標(biāo)，從中篩選出10家各項(xiàng)指標(biāo)處于第一陣營(yíng)且信息公開(kāi)程度較高的全國(guó)性房企，包括保利、華潤(rùn)、金地、恒大、綠城、富力、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、招商、中海。

  2009年至2014年間，我們選出這樣的城市：每年至少有這10家房企中的1家在當(dāng)?shù)刭?gòu)地，這樣我們一共得到23個(gè)城市的名單。這23個(gè)城市是這些知名房企持續(xù)看好、并穩(wěn)定投入的優(yōu)選城市。

  經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，10家房企購(gòu)地金額的78%分布在這23城市，購(gòu)地建筑面積占比則為65%，也就是說(shuō)，23城市占據(jù)這10家大型開(kāi)發(fā)商將近三分之二的投資比重。當(dāng)然，這么多開(kāi)發(fā)商同時(shí)看好的城市，競(jìng)爭(zhēng)必然也激烈，但另一方面，大型房企集中開(kāi)發(fā)，也有利于區(qū)域配套的成熟和價(jià)值提升。

  整體來(lái)看，最近6年間(2009-2014年)在這23個(gè)城市中，10家房企購(gòu)地金額中，一二線城市的比例為42%：58%；而購(gòu)地建筑面積占比分布為22%：78%。一線城市仍然占據(jù)比較大的比重。

  胡煥庸線東南方始終為10房企布局重點(diǎn)

  從城市分布來(lái)看，2009年至2014年的6年間，10家房企的購(gòu)地重點(diǎn)均在胡煥庸線東南方。

  所謂“胡煥庸線”，即地理學(xué)家胡煥庸在1935年提出的劃分我國(guó)人口密度的對(duì)比線，即“黑河—騰沖一線“。這條線從黑龍江省黑河市到云南省騰沖，大致為傾斜45度基本直線。線東南方36%國(guó)土居住著96%人口，以平原、水網(wǎng)、丘陵、喀斯特和丹霞地貌為主要地理結(jié)構(gòu)；線西北方人口密度極低，地理結(jié)構(gòu)以草原、沙漠和雪域高原為主。

  而從具體城市分布來(lái)看：

  3城市購(gòu)地金額超千億，依次排列：廣州、北京、上海；

  6城市購(gòu)地金額超500億，依次排列：佛山、天津、杭州、南京、深圳、重慶；

  13城市購(gòu)地金額超200億，依次排列：沈陽(yáng)、成都、武漢、蘇州、寧波、合肥、福州、大連、青島、長(zhǎng)沙、西安、濟(jì)南、長(zhǎng)春；

  10城市購(gòu)地金額超100億，依次排列：東莞、無(wú)錫、廈門、太原、昆明、南寧、溫州、貴陽(yáng)、常州、珠海。

  10房企購(gòu)地金額超百億的32個(gè)城市全部為一二線城市，全部分布在胡煥庸線東南側(cè)，以四大經(jīng)濟(jì)圈、沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)及省會(huì)城市為主。

  6年10房企在全國(guó)各線城市購(gòu)地金額的占比分別為，一線城市：二線城市：三四線城市=32%：56%：12%。

  6年購(gòu)地未超百億省會(huì)城市：南昌、鄭州、西寧、海口、蘭州、烏魯木齊、拉薩、銀川、呼和浩特，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展空間，將主要由當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和人口增長(zhǎng)決定。

  從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度來(lái)看，2014年10家全國(guó)規(guī)模第一陣營(yíng)的房企，僅進(jìn)入全國(guó)102個(gè)城市(全國(guó)共660個(gè)城市)。單純從地域角度來(lái)看，胡煥庸線西北側(cè)擁有廣袤的土地和發(fā)展空間，但從城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度來(lái)看，短期內(nèi)大城市仍將是這些大型房企的主要戰(zhàn)場(chǎng)。

  房企近6年全國(guó)購(gòu)地布局發(fā)展趨勢(shì)

  而從不同年份房企購(gòu)地的熱點(diǎn)分布來(lái)看，也基本代表了這段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)的演變趨勢(shì)。

  2009年：樓市火熱催生購(gòu)地?zé)岢保?一線城市占據(jù)半壁江山

  2009年，共有6城市購(gòu)地金額過(guò)百億，依次排列：廣州、上海、杭州、重慶、佛山、北京，分布在四大經(jīng)濟(jì)圈。

  2009年10房企在全國(guó)各線城市購(gòu)地金額的占比分別為，一線城市：二線城市：三四線城市=44%：50%：6%。

  2010年：樓市高位運(yùn)行時(shí)，戰(zhàn)略擴(kuò)張布局轉(zhuǎn)向

  2010年，共有7城市購(gòu)地金額過(guò)百億，依次排列：北京、天津、上海、深圳、南京、杭州、廣州，分布在三大經(jīng)濟(jì)圈。

  2010年10房企在全國(guó)各線城市購(gòu)地金額的占比分別為，一線城市：二線城市：三四線城市=30%：56%：14%，房企在一二線城市布局出現(xiàn)分化，三四線城市占比明顯提高。

  新晉百億城市：南京

  跌出百億城市榜單(較2009年)：佛山、重慶

  2011年：樓市進(jìn)入冰凍期，收縮戰(zhàn)線過(guò)寒冬

  2011年，限購(gòu)政策大范圍啟動(dòng)，使得僅有2城市購(gòu)地金額過(guò)百億，依次排列：武漢、上海。

  2011年10房企在全國(guó)各線城市購(gòu)地金額的占比分別為，一線城市：二線城市：三四線城市=23%：58%：20%，限購(gòu)影響，三四線城市占比增加。

  新晉百億城市：武漢

  跌出百億城市榜單(較2010年)：北京、天津、深圳、南京、杭州、廣州

  2012年：樓市破冰回暖，深耕為主擴(kuò)張謹(jǐn)慎

  2012年，共有5城市購(gòu)地金額過(guò)百億，依次排列：上海、杭州、深圳、北京、成都，分布在四大經(jīng)濟(jì)圈。

  2012年10房企在全國(guó)各線城市購(gòu)地金額的占比分別為，一線城市：二線城市：三四線城市=31%：58%：11%，一線回暖速度快，相應(yīng)購(gòu)地金額占比提升。

  新晉百億城市：成都

  跌出百億城市榜單(較2011年)：無(wú)

  2013年：樓市重回高位，大舉購(gòu)地?cái)U(kuò)張

  2013年，共有11城市購(gòu)地金額過(guò)百億，依次排列：杭州、北京、上海、重慶、深圳、佛山、寧波、南京、合肥、長(zhǎng)沙、大連，房企首次戰(zhàn)略布局深耕二線發(fā)展中城市。

  2013年10房企在全國(guó)各線城市購(gòu)地金額的占比分別為，一線城市：二線城市：三四線城市=30%：59%：11%，較2012年比例維持不變。

  新晉百億城市：大連，合肥、長(zhǎng)沙、寧波，內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)省會(huì)城市或沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。

  跌出百億城市榜單(較2012年)：成都

  2014年：樓市進(jìn)入僵持期，一批二線發(fā)展中城市獲青睞

  2014年，共有7城市購(gòu)地金額過(guò)百億，依次排列：廣州、北京、上海、佛山、天津、南京、福州。

  2014年10房企在全國(guó)各線城市購(gòu)地金額的占比分別為，一線城市：二線城市：三四線城市=35%：50%：14%

  新晉百億城市：福州，沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。

  跌出百億城市榜單(較2013年)：大連、沈陽(yáng)、合肥、寧波、成都、重慶